Sporządzono.pl

Umowa przedwstępna najmu lokalu - wzór 2026 za darmo

Umowa przedwstępna najmu lokalu to umowa, w której przyszły wynajmujący i najemca zobowiązują się zawrzeć w oznaczonym terminie umowę najmu mieszkania albo lokalu użytkowego. Musi określać istotne postanowienia tej umowy, przede wszystkim lokal i czynsz (art. 389 § 1 i art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, Dz.U. 1964 poz. 93). Gdy druga strona uchyla się od zawarcia umowy najmu, umowa przedwstępna daje prawo do odszkodowania (art. 390 § 1), a jeżeli spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy najmu, także prawo dochodzenia jej zawarcia (art. 390 § 2); przy najmie okazjonalnym wymagana jest forma pisemna pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów). Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa najmu miała być zawarta (art. 390 § 3). Kaucja przy najmie mieszkania nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu, a przy najmie okazjonalnym sześciokrotności (art. 6 ust. 1 i art. 19a ust. 4 tej ustawy).

Uzupełnij dane

Twoje dane nie opuszczają przeglądarki. Dokument powstaje bezpośrednio na Twoim urządzeniu i nic z tego, co wpiszesz, nie jest nigdzie wysyłane.

Rozpoczęty dokument zostaje zapisany wyłącznie w Twojej przeglądarce i po 48 godzinach sam się usuwa.

Umowa przedwstępna najmu lokalu - kiedy stosować

Umowę przedwstępną najmu zawiera się wtedy, gdy strony są zgodne co do wynajęcia, ale nie mogą jeszcze podpisać umowy najmu: lokal jest w budowie albo remoncie, obecny najemca dopiero się wyprowadza, najemca czeka na kredyt, dotację albo przeprowadzkę. Dopóki strony nie uzgodniły wszystkich negocjowanych postanowień, umowa nie jest zawarta (art. 72 § 1) i każda może się wycofać, a odpowiedzialność grozi tylko za prowadzenie negocjacji z naruszeniem dobrych obyczajów (art. 72 § 2). Gdy uzgodniły już wszystkie, umowa zostaje zawarta. Zwykły najem może wtedy powstać nawet bez pisma, a najem na dłużej niż rok bez formy pisemnej uważa się za zawarty na czas nieoznaczony (art. 660). Najem okazjonalny wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6). Umowa działa tylko wtedy, gdy określa istotne postanowienia przyszłej umowy najmu: lokal, czynsz, opłaty, czas trwania, kaucję i dzień wydania (art. 389 § 1). Ogólnik w rodzaju „czynsz do ustalenia” sprawia, że nie ma czego dochodzić. Najem nie wymaga aktu notarialnego, więc pisemna umowa przedwstępna spełnia wymóg formy umowy najmu, także okazjonalnego (art. 660 i art. 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów), co otwiera drogę do roszczenia z art. 390 § 2. O tym, ile kosztuje wycofanie się, decyduje zabezpieczenie. Zadatek działa w obie strony (art. 394 § 1), zaliczka tylko przesuwa pieniądze, kara umowna to z góry ustalona kwota (art. 483 § 1). Przy najmie okazjonalnym umowa przedwstępna pozwala z wyprzedzeniem ustalić, kiedy najemca dostarczy akt notarialny i zgodę właściciela innego lokalu. Wzór nie omawia podatków od najmu ani od zadatku, który przepadł.

Niezbędne elementy dokumentu

ElementCo musi zawierać
Strony i tytuł do lokaluDane wynajmującego i najemcy oraz tytuł wynajmującego. Najem okazjonalny może zawrzeć tylko właściciel będący osobą fizyczną (art. 19a ust. 1).
Opis lokaluAdres, powierzchnia, pomieszczenia i wyposażenie; przy lokalu użytkowym także przeznaczenie (art. 666 § 1).
Czynsz i opłatyKwota czynszu (art. 659 § 1), termin płatności i wszystkie opłaty dodatkowe. Przy najmie okazjonalnym dodatkowe opłaty muszą wynikać z umowy (art. 19c ust. 1).
Czas najmu i wypowiedzenieCzas oznaczony albo nieoznaczony; przy oznaczonym wypadki wypowiedzenia (art. 673 § 3). Najem okazjonalny najwyżej na 10 lat.
KaucjaKwota w granicach limitu: 12 czynszów przy najmie zwykłym mieszkania (art. 6 ust. 1), 6 przy okazjonalnym (art. 19a ust. 4).
Termin zawarcia umowy najmuKonkretna data. Od niej biegnie roczne przedawnienie roszczeń (art. 390 § 3).
Wydanie lokalu i protokółDzień wydania i protokół stanu technicznego, który przy mieszkaniu jest obowiązkowy (art. 6c) i stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie.
Zadatek, zaliczka, kara, odstąpienieNazwij wpłatę wprost i wskaż, na co zostanie zaliczona. Umowne prawo odstąpienia wymaga daty (art. 395 § 1).

Najczęstsze błędy

Zadatek, zaliczka i kaucja - czym się różnią

Zadatek zabezpiecza zawarcie umowy najmu. Gdy jedna strona nie wykonuje umowy przedwstępnej, druga może bez wyznaczania terminu dodatkowego odstąpić i zachować zadatek, a jeżeli sama go dała, żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1). Po zawarciu umowy najmu zadatek zalicza się na świadczenie najemcy (§ 2), dlatego wzór pyta, czy ma pokryć pierwszy czynsz, czy kaucję. Zaliczka to tylko przedpłata. Nie daje prawa jej zatrzymania, więc wzór zapisuje, że wraca do najemcy, jeżeli do najmu nie dojdzie. To bezpieczna forma rezerwacji dla najemcy, ale słabe zabezpieczenie dla wynajmującego. Kaucja zabezpiecza co innego: należności wynajmującego w dniu opróżnienia lokalu (art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Należy się dopiero przy umowie najmu i wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności (art. 6 ust. 4). Wraca w kwocie zwaloryzowanej: miesięczny czynsz z dnia zwrotu pomnożony przez krotność czynszu przyjętą przy pobraniu kaucji, nie mniej niż kaucja pobrana (art. 6 ust. 3); dotyczy to także najmu okazjonalnego (art. 19e).

Przykład wypełnienia

Czynsz 3 000 zł, zadatek 3 000 zł zaliczany na kaucję w wysokości 6 000 zł.
Najemca rezygnuje bez przyczyny: Wynajmujący odstępuje i zatrzymuje 3 000 zł.
Wynajmujący wynajmuje lokal komuś innemu: Najemca odstępuje i żąda 6 000 zł.
Umowa najmu zostaje zawarta: przy podpisaniu Najemca dopłaca 3 000 zł kaucji i płaci czynsz za pierwszy miesiąc.

Co przygotować przy najmie okazjonalnym

Najem okazjonalny jest dostępny tylko dla właściciela mieszkania, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu lokali, a umowa musi być zawarta na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat (art. 19a ust. 1). Do umowy najmu załącza się notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, wskazanie innego lokalu, w którym zamieszka w razie egzekucji, i zgodę właściciela tego lokalu; na żądanie wynajmującego zgoda musi mieć podpis notarialnie poświadczony (art. 19a ust. 2). Umowa przedwstępna ustala, że najemca dostarczy te dokumenty najpóźniej w dniu podpisania umowy najmu, a ich brak strony traktują jak uchylanie się od jej zawarcia. Po wydaniu lokalu właściciel ma 14 dni na zgłoszenie najmu w urzędzie skarbowym (art. 19b ust. 1). Ustawa o ochronie praw lokatorów stosuje się do najmu okazjonalnego tylko w zakresie wymienionym w art. 19e, a czynsz można podwyższyć wyłącznie na warunkach określonych w umowie (art. 19c ust. 2), więc zasady podwyżki warto wpisać w polu „Inne ustalenia” już teraz.

Warianty i przykładowe sytuacje

Mieszkanie z zadatkiem

Wariant dla mieszkania, które najemca chce zarezerwować na kilka tygodni przed wprowadzeniem się, wręczając zadatek. Jeżeli umowy nie wykona najemca, wynajmujący może odstąpić i zachować zadatek, a jeżeli wynajmujący, najemca może odstąpić i żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego). Po zawarciu umowy najmu zadatek zalicza się na czynsz albo kaucję, a przy rozwiązaniu umowy wraca w pojedynczej wysokości (art. 394 § 3).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Lokal użytkowy dla firmy

Wariant dla biura, sklepu albo punktu usługowego wynajmowanego firmie. Ustawa o ochronie praw lokatorów obejmuje tylko lokale mieszkalne i pracownie twórców (art. 2 ust. 1 pkt 4), więc przy biurze czy sklepie kaucję i termin jej zwrotu ustalają strony. Umowa wskazuje przeznaczenie lokalu (art. 666 § 1 Kodeksu cywilnego), a najem między przedsiębiorcami zawarty na dłużej niż 30 lat po tym czasie uważa się za zawarty na czas nieoznaczony (art. 661 § 2).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Lokal w budowie lub remoncie

Wariant dla lokalu, który dopiero powstaje albo jest remontowany, gdy najemca chce mieć go zapewnionego przed zakończeniem prac. Wynajmujący zobowiązuje się wykonać opisane prace do wskazanej daty i wydać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku (art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego), a jeżeli prac nie skończy, najemca może w ciągu 14 dni odstąpić od umowy i odzyskać wszystkie wpłaty (art. 395).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Najem okazjonalny

Wariant dla właściciela mieszkania, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu lokali (art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Umowa zobowiązuje najemcę do doręczenia przed umową najmu notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji, wskazania lokalu na wypadek eksmisji i zgody jego właściciela (art. 19a ust. 2), a wynajmującego do zgłoszenia najmu w urzędzie skarbowym w 14 dni od jego rozpoczęcia (art. 19b ust. 1). Kaucja nie może przekroczyć sześciokrotności czynszu (art. 19a ust. 4).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Rezerwacja z zaliczką zwrotną

Wariant dla rezerwacji mieszkania na wynajem, w której najemca wpłaca zaliczkę, a nie zadatek. Zaliczka nie daje skutków z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, więc umowa wprost stanowi, że wraca do najemcy, jeżeli umowa najmu nie zostanie zawarta. Jeżeli wynajmujący działa jako przedsiębiorca i posługuje się własnym wzorcem, postanowienie o bezzwrotnej opłacie rezerwacyjnej może nie wiązać konsumenta (art. 385[3] pkt 12 i 16).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Umowa przedwstępna najmu lokalu - pełna treść wzoru

To jest kompletna treść wzoru. Puste miejsca uzupełni generator powyżej - albo skopiuj tekst i uzupełnij go ręcznie.

Pokaż pełną treść wzoru
UMOWA PRZEDWSTĘPNA NAJMU LOKALU
zawarta w ........................... w dniu ........................... pomiędzy stronami:
Wynajmujący: ..........................., adres: ..........................., dane identyfikacyjne: ...........................,
a
Najemca: ..........................., adres: ..........................., dane identyfikacyjne: ............................
§ 1. Lokal
Lokal położony jest w ........................... i ma powierzchnię użytkową ........................... (dalej „Lokal”).
Opis Lokalu: ............................
§ 2. Zobowiązanie stron
Wynajmujący zobowiązuje się oddać Najemcy Lokal w najem, a Najemca zobowiązuje się Lokal nająć, na warunkach określonych w § 3. Strony zawrą umowę najmu (umowę przyrzeczoną) w formie pisemnej najpóźniej w dniu ............................
§ 3. Postanowienia umowy przyrzeczonej
Najemca będzie płacił czynsz w wysokości ........................... miesięcznie (słownie: ...........................), ............................
Poza czynszem: ............................
Wynajmujący wyda Najemcy Lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku w dniu ............................ Przed wydaniem strony sporządzą i podpiszą protokół określający stan techniczny Lokalu i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń.
§ 4. Wpłata
Przy zawarciu niniejszej umowy Najemca nie wpłaca Wynajmującemu zadatku ani zaliczki.
§ 5. Skutki umowy, warunki i zabezpieczenia
Niniejsza umowa została zawarta w formie pisemnej i określa istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli strona zobowiązana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na jej zawarcie (art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego), a w zakresie, w jakim niniejsza umowa czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, może dochodzić jej zawarcia (art. 390 § 2).
§ 6. Postanowienia końcowe
Zmiany i uzupełnienia niniejszej umowy, w tym zmiana terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 389-396.
Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
.............................................
Wynajmujący
.............................................
Najemca

Umowa przedwstępna najmu lokalu wzór Word (DOCX)

Wzór umowa przedwstępna najmu lokalu w formacie Word pobierzesz z generatora przyciskiem „Pobierz Word (DOCX)” - za darmo, bez rejestracji, z już wpisanymi danymi.

Umowa przedwstępna najmu lokalu wzór PDF

Ten sam dokument pobierzesz także jako PDF gotowy do wydruku i podpisu. Plik powstaje w Twojej przeglądarce, danych nigdzie nie wysyłamy.

Umowa przedwstępna najmu lokalu do pobrania za darmo

Wzór jest darmowy w pełnej wersji - żadnego okresu próbnego, żadnego adresu e-mail. Wypełnij, pobierz, podpisz.

Aktualność wzoru na rok 2026

Wzór odpowiada stanowi prawnemu na rok 2026. Powołane przepisy sprawdzamy na bieżąco z tekstem ujednoliconym publikowanym przez Sejm (api.sejm.gov.pl).

Najczęściej zadawane pytania

Czy umowa przedwstępna najmu musi być zawarta u notariusza?

Nie. Umowa najmu lokalu na dłużej niż rok powinna być zawarta na piśmie, a bez tej formy uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 Kodeksu cywilnego). Najem okazjonalny wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów). Pisemna umowa przedwstępna spełnia więc wymóg formy umowy najmu. U notariusza najemca składa tylko oświadczenie o poddaniu się egzekucji, potrzebne przy najmie okazjonalnym.

Co mogę zrobić, jeżeli wynajmujący wynajmie lokal komuś innemu?

Możesz żądać naprawienia szkody, którą poniosłeś, licząc na zawarcie umowy (art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego). Jeżeli dałeś zadatek, możesz odstąpić od umowy i żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1), a jeżeli strony zastrzegły karę umowną, należy się ona bez względu na wysokość szkody (art. 484 § 1). Odszkodowania przenoszącego wysokość kary możesz jednak żądać tylko wtedy, gdy umowa tak stanowi (art. 484 § 1). Gdy umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy najmu, w szczególności co do formy, można też dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2). Pamiętaj o rocznym terminie przedawnienia z art. 390 § 3.

Rezerwacja mieszkania - zadatek czy zaliczka?

To zależy, kto ma być chroniony. Zadatek dyscyplinuje obie strony: kto się wycofa z własnej winy, traci go albo oddaje podwójnie (art. 394 § 1). Zaliczka wraca do najemcy bez względu na przyczynę niezawarcia umowy, więc wynajmujący, który przyjmuje zaliczkę, może dodać karę umowną (art. 483 § 1). Wynajmujący działający zawodowo powinien uważać na bezzwrotne opłaty rezerwacyjne we własnym wzorcu, bo wobec konsumenta mogą być klauzulą niedozwoloną (art. 385[3] pkt 12 i 16).

Co jeżeli lokal nie będzie gotowy w terminie?

Wynajmujący musi wydać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku (art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego). Wzór dla lokalu w budowie albo remoncie daje najemcy prawo odstąpienia w ciągu 14 dni od daty, w której prace miały się zakończyć, ze zwrotem wszystkich wpłat (art. 395). Jeżeli lokal zostanie wydany z wadami uniemożliwiającymi używanie, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów (art. 664 § 2). Wady opisane w protokole i znane najemcy w chwili zawarcia umowy najmu nie dają mu jednak prawa do obniżki czynszu ani niezwłocznego wypowiedzenia (art. 664 § 3). Wyjątek: jeżeli wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (art. 682).

Jak przesunąć termin zawarcia umowy najmu?

Aneksem podpisanym przez obie strony w formie, jaką przewidziano dla zawarcia umowy (art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego); wzór zastrzega formę pisemną pod rygorem nieważności. Zrób to przed upływem dotychczasowego terminu. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa najmu miała być zawarta (art. 390 § 3), więc spór o to, czy termin przesunięto, łatwo przegrać.

Jak wysoka może być kaucja w umowie najmu?

Przy zwykłym najmie mieszkania najwyżej dwunastokrotność miesięcznego czynszu obliczonego według stawki z dnia zawarcia umowy najmu (art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Przy najmie okazjonalnym najwyżej sześciokrotność, ale kaucja może zabezpieczać także koszty egzekucji opróżnienia lokalu (art. 19a ust. 4). Przy mieszkaniu kaucja wraca w kwocie zwaloryzowanej według czynszu z dnia zwrotu, nie niższej niż pobrana (art. 6 ust. 3), także przy najmie okazjonalnym (art. 19e). Przy biurze czy sklepie wysokość kaucji ustalają strony, ale pracownia służąca twórcy do działalności w dziedzinie kultury i sztuki jest lokalem w rozumieniu ustawy (art. 2 ust. 1 pkt 4) i podlega tym samym zasadom co zwykły najem mieszkania.

Podstawa prawna

Powołane przepisy ostatnio sprawdzone maszynowo z tekstem ujednoliconym w serwisie Sejmu (api.sejm.gov.pl) dnia 21.09.2026. Zmiany w przepisach śledzimy na bieżąco.

Powiązane dokumenty

Maszynowo czytelny schemat tego dokumentu: umowa-przedwstepna-najmu-lokalu.json