Umowa najmu okazjonalnego to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu lokali, zawarta na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat (art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, Dz.U. 2001 poz. 733). Umowa i jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6). Załącza się do niej oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji, wskazanie innego lokalu, w którym najemca zamieszka po egzekucji, oraz zgodę właściciela tego lokalu (art. 19a ust. 2). Właściciel zgłasza umowę naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według swojego miejsca zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu; bez zgłoszenia nie stosuje się przepisów o uproszczonym opróżnieniu lokalu (art. 19b), a kaucja może wynieść najwyżej sześciokrotność miesięcznego czynszu (art. 19a ust. 4).
Twoje dane nie opuszczają przeglądarki. Dokument powstaje bezpośrednio na Twoim urządzeniu i nic z tego, co wpiszesz, nie jest nigdzie wysyłane.
Psst, gotowe? Zrób sobie pięciominutową przerwę.
Wesprzyj mnie i wyhoduj bonsai w przeglądarce (moja gra, po angielsku) Dodaj do listy życzeń na SteamieJeśli ten wzór oszczędził Ci czas, możesz mnie wesprzeć i postawić mi kawę. Nic się przez to nie odblokowuje - wszystko w tym serwisie jest i pozostanie za darmo.
Rozpoczęty dokument zostaje zapisany wyłącznie w Twojej przeglądarce i po 48 godzinach sam się usuwa.
Najem okazjonalny wybierasz wtedy, gdy jako osoba prywatna wynajmujesz mieszkanie na czas określony i chcesz mieć szybką drogę do odzyskania lokalu, jeżeli najemca nie wyprowadzi się po końcu umowy. Tę drogę daje akt notarialny, w którym najemca poddaje się egzekucji: po bezskutecznym żądaniu opróżnienia lokalu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności (art. 19d ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów), zamiast prowadzić proces o eksmisję. Z tej formy nie skorzysta każdy. Właścicielem musi być osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu lokali, a umowa musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat (art. 19a ust. 1). Spółka, najem na czas nieoznaczony albo najem prowadzony w ramach firmy wynajmującej mieszkania tych warunków nie spełniają. Umowa działa jako najem okazjonalny dopiero z kompletem elementów: pisemną umową, aktem notarialnym najemcy, wskazaniem lokalu zastępczego ze zgodą jego właściciela oraz zgłoszeniem do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia jest najczęstszą przyczyną, dla której właściciel zostaje ze zwykłym najmem: nie stosuje się wtedy art. 19c i 19d (art. 19b ust. 3), a wyłączenie pozostałych przepisów ochronnych z art. 19e działa tylko wtedy, gdy właściciel zgłosił umowę. Dla najemcy ta forma też ma konkretne skutki. Kaucja jest niższa niż przy zwykłym najmie, bo nie może przekroczyć sześciokrotności czynszu (art. 19a ust. 4), a czynsz rośnie wyłącznie na warunkach zapisanych w umowie (art. 19c ust. 2). W zamian najemca musi zapewnić sobie lokal, do którego się przeprowadzi, i podpisać u notariusza zobowiązanie do wyprowadzki.
| Element | Co musi zawierać |
|---|---|
| Forma pisemna umowy i każdej zmiany | Pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów). Aneks zawarty mailem albo ustnie jest nieważny. |
| Oznaczenie stron i oświadczenie właściciela o statusie | Dane stron z PESEL oraz oświadczenie, że właściciel jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu lokali (art. 19a ust. 1). |
| Czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat | Daty początku i końca najmu. Dzień rozpoczęcia najmu wyznacza termin zgłoszenia do urzędu skarbowego (art. 19b ust. 1). |
| Czynsz, opłaty i zasady podwyżki | Opłaty inne niż niezależne od właściciela trzeba wpisać wprost (art. 19c ust. 1), a warunki podwyżki czynszu także, bo innych nie ma (art. 19c ust. 2). |
| Załącznik nr 1 - akt notarialny najemcy | Oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu w terminie z żądania właściciela (art. 19a ust. 2 pkt 1). Tego dokumentu wzór nie tworzy. |
| Załączniki nr 2 i 3 - lokal wskazany i zgoda | Wskazanie lokalu przez najemcę i zgoda właściciela tego lokalu na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących, na żądanie wynajmującego z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 19a ust. 2 pkt 2 i 3). |
| Kaucja do sześciokrotności czynszu | Zabezpiecza także koszty egzekucji opróżnienia lokalu i wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu (art. 19a ust. 4 i 5). |
| Wypadki wcześniejszego wypowiedzenia | Z zachowaniem terminu umowę terminową wypowiada się w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego). Ustawowe podstawy wypowiedzenia bez zachowania terminów (np. art. 672, 682 i 685 Kodeksu cywilnego) działają niezależnie od umowy. |
Zgłoszenia dokonuje właściciel, u naczelnika urzędu skarbowego właściwego ze względu na swoje miejsce zamieszkania, nie według adresu wynajmowanego mieszkania (art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Termin wynosi 14 dni i biegnie od dnia rozpoczęcia najmu, a nie od dnia podpisania umowy. Dnia, w którym najem się rozpoczął, nie wlicza się (art. 111 § 2 Kodeksu cywilnego), a jeżeli ostatni dzień wypada w sobotę lub dzień ustawowo wolny od pracy, termin upływa następnego dnia roboczego (art. 115). Przepisy, na których opiera się ten wzór, nie określają urzędowego formularza zgłoszenia ani jego treści. Wzór podaje dane pozwalające zidentyfikować umowę: strony, lokal, datę zawarcia, czas trwania i dzień rozpoczęcia najmu. Zapytaj w swoim urzędzie, czy stosuje własny druk. Najważniejsze jest potwierdzenie złożenia: na żądanie najemcy musisz je przedstawić (art. 19b ust. 2), a bez niego nie złożysz wniosku o klauzulę wykonalności (art. 19d ust. 4 pkt 3). Składaj zgłoszenie osobiście za potwierdzeniem na kopii albo listem poleconym i zachowaj dowód.
Przykład wypełnienia
Do umowy załącza się w szczególności trzy dokumenty (art. 19a ust. 2). Pierwszy to oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. Skoro składa się je w odrębnym akcie, akt powinien wskazywać stosunek prawny, z którym wiąże się poddanie egzekucji, datę powstania zobowiązania i jego treść, a przy umowie wzajemnej także świadczenie wierzyciela z terminem wykonania (art. 777 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego). Przy dwojgu najemców oświadczenie powinien złożyć każdy z nich. Wynagrodzenie notariusza za ten akt wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (art. 19a ust. 7); przepisy tej ustawy nie przesądzają, która strona je ponosi, więc ustalcie to przed wizytą u notariusza. Drugi dokument to wskazanie przez najemcę lokalu, w którym zamieszka w przypadku egzekucji, a trzeci to oświadczenie właściciela tego lokalu albo osoby mającej do niego tytuł prawny o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących. Na żądanie wynajmującego podpis pod zgodą musi być notarialnie poświadczony. Oba te dokumenty generator tworzy po zaznaczeniu opcji załączników.
Przykład wypełnienia
Umowa wygasa z upływem czasu, na jaki ją zawarto, albo rozwiązuje się po upływie okresu wypowiedzenia (art. 19d ust. 1). Jeżeli najemca nie opróżni lokalu dobrowolnie, właściciel doręcza mu żądanie opróżnienia na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem. Żądanie oznacza strony, wskazuje umowę i przyczynę ustania najmu oraz wyznacza termin nie krótszy niż 7 dni od doręczenia (art. 19d ust. 2 i 3). Po bezskutecznym upływie tego terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu najemcy, dołączając żądanie z dowodem doręczenia albo nadania przesyłką poleconą, dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu i potwierdzenie zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym (art. 19d ust. 4). Klauzulę nadaje sąd rejonowy właściwości ogólnej dłużnika (art. 781 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego), a akt z klauzulą staje się tytułem wykonawczym (art. 776). Art. 19e nie wymienia wśród przepisów stosowanych do najmu okazjonalnego art. 16 ustawy o zimowym zakazie wykonywania eksmisji. Pułapka leży wcześniej: jeżeli po upływie terminu pozwolisz najemcy mieszkać dalej, w razie wątpliwości poczytuje się, że najem przedłużono na czas nieoznaczony (art. 674 Kodeksu cywilnego). Chcesz kontynuować najem, podpisz aneks przed końcem umowy.
Wariant, który obok umowy generuje wskazanie lokalu przez najemcę (załącznik nr 2), oświadczenie właściciela tego lokalu o zgodzie na zamieszkanie (załącznik nr 3) oraz zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego. Oświadczenia o poddaniu się egzekucji wzór nie zastąpi: musi mieć formę aktu notarialnego (art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów), a wynagrodzenie notariusza za nie wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (art. 19a ust. 7).
Wariant dla typowego najmu na rok, w którym najemca płaci czynsz, a media rozlicza według liczników. Oprócz czynszu właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej (art. 19c ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów), dlatego zaliczkę do wspólnoty trzeba wpisać wprost. Kaucja nie może przekroczyć sześciokrotności czynszu (art. 19a ust. 4). Daty najmu wpisujesz sam.
Wariant dla pary albo współlokatorów wynajmujących razem. Umowa oznacza oboje najemców, przewiduje ich solidarną odpowiedzialność za czynsz i inne zobowiązania oraz dodaje drugi podpis. Akt notarialny z poddaniem się egzekucji powinien objąć każdego z najemców, bo tytułem egzekucyjnym jest akt, w którym dłużnik sam poddał się egzekucji (art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego).
Wariant, który dołącza do umowy zgłoszenie jej zawarcia naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania właściciela. Termin wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, a bez zgłoszenia nie stosuje się przepisów o podwyżkach, opłatach i opróżnieniu lokalu z art. 19c i 19d (art. 19b ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Wariant nastawiony na załączniki: wskazanie lokalu przez najemcę i oświadczenie właściciela tego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących, z zastrzeżeniem, że wynajmujący żąda podpisu notarialnie poświadczonego, na co pozwala art. 19a ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Wariant z rozbudowanym zapisem o wcześniejszym wypowiedzeniu umowy terminowej w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego). Niezależnie od tego zapisu działają ustawowe podstawy wypowiedzenia: dla najemcy art. 664 § 2 i art. 682 Kodeksu cywilnego, dla wynajmującego art. 667 § 2, art. 672 w związku z art. 687 i art. 685 Kodeksu cywilnego oraz art. 19d ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wariant ma też klauzulę o przedłużeniu aneksem w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów). Sam aneks ani wypowiedzenie to osobne pisma.
To jest kompletna treść wzoru. Puste miejsca uzupełni generator powyżej - albo skopiuj tekst i uzupełnij go ręcznie.
Wzór umowa najmu okazjonalnego w formacie Word pobierzesz z generatora przyciskiem „Pobierz Word (DOCX)” - za darmo, bez rejestracji, z już wpisanymi danymi.
Ten sam dokument pobierzesz także jako PDF gotowy do wydruku i podpisu. Plik powstaje w Twojej przeglądarce, danych nigdzie nie wysyłamy.
Wzór jest darmowy w pełnej wersji - żadnego okresu próbnego, żadnego adresu e-mail. Wypełnij, pobierz, podpisz.
Wzór odpowiada stanowi prawnemu na rok 2026. Powołane przepisy sprawdzamy na bieżąco z tekstem ujednoliconym publikowanym przez Sejm (api.sejm.gov.pl).
Jako wynajmujący tylko właściciel lokalu mieszkalnego, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu lokali (art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Spółka albo przedsiębiorca wynajmujący mieszkania w ramach firmy tej formy nie zastosują. Umowa musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Najemcą może być każdy, kto złoży oświadczenie notarialne i wskaże lokal, w którym zamieszka po egzekucji.
Najwyżej sześciokrotność miesięcznego czynszu, liczona według stawki z dnia zawarcia umowy (art. 19a ust. 4). To mniej niż przy zwykłym najmie, gdzie limit wynosi dwunastokrotność (art. 6 ust. 1). Kaucja zabezpiecza należności z najmu w dniu opróżnienia lokalu i ewentualne koszty egzekucji. Wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu tych należności (art. 19a ust. 5). Zwrot następuje w kwocie zwaloryzowanej, równej miesięcznemu czynszowi z dnia zwrotu pomnożonemu przez krotność przyjętą przy pobraniu kaucji, ale nie niższej niż kaucja pobrana (art. 6 ust. 3, stosowany do najmu okazjonalnego na mocy art. 19e).
Tylko zgodnie z warunkami określonymi w umowie (art. 19c ust. 2). Dlatego formularz ma pole na zasady podwyżki, na przykład coroczną waloryzację o wskaźnik inflacji. Jeżeli umowa milczy, podwyżka wymaga aneksu w formie pisemnej, a najemca nie ma obowiązku go podpisać. Przepis działa pod warunkiem zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego (art. 19b ust. 3).
Umowę na czas oznaczony obie strony mogą wypowiedzieć w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego), dlatego pole na te wypadki jest obowiązkowe. Po stronie właściciela zastosowanie mają też przyczyny z art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów, które art. 19e wymienia wprost: używanie lokalu sprzecznie z umową mimo pisemnego upomnienia, zwłoka z zapłatą za co najmniej trzy pełne okresy mimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności oraz podnajem bez pisemnej zgody. W tych wypadkach wypowiedzenie następuje najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 2). Dodatkowo właściciel może wypowiedzieć umowę z siedmiodniowym okresem, gdy najemca nie wskaże nowego lokalu po utracie poprzedniego (art. 19d ust. 5). Niezależnie od umowy Kodeks cywilny pozwala też wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, na przykład najemcy przy wadach lokalu zagrażających zdrowiu (art. 682).
Aneksem podpisanym przed upływem terminu, w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6). Przedłużenie powinno nadal wskazywać czas oznaczony, a łączny najem trzymaj w granicy 10 lat z art. 19a ust. 1. Przepisy tej ustawy nie mówią wprost, czy akt notarialny najemcy obejmuje umowę po zmianie, więc przed podpisaniem aneksu ustal to z notariuszem. Nie przedłużaj umowy w milczeniu, bo dalsze używanie lokalu za zgodą właściciela może zostać uznane za najem na czas nieoznaczony (art. 674 Kodeksu cywilnego).
Najemca ma 21 dni od dnia, w którym się o tym dowiedział, na wskazanie innego lokalu i przedstawienie zgody jego właściciela albo osoby mającej do niego tytuł prawny (art. 19a ust. 3). Jeżeli tego nie zrobi, wynajmujący może wypowiedzieć umowę na piśmie z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia (art. 19d ust. 5). Nowe wskazanie i nową zgodę warto dołączyć do umowy jako kolejne załączniki i przechowywać razem z nią.
Powołane przepisy ostatnio sprawdzone maszynowo z tekstem ujednoliconym w serwisie Sejmu (api.sejm.gov.pl) dnia 21.09.2026. Zmiany w przepisach śledzimy na bieżąco.
Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online i rozlicz kaucję, bez rejestracji.
Aneks do umowy wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online i zmień warunki umowy zgodnie z Kodeksem cywilnym, bez rejestracji.
Wypowiedzenie umowy najmu wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online zgodnie z art. 688 Kodeksu cywilnego, bez rejestracji.
Umowa najmu mieszkania wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego, bez rejestracji.
Maszynowo czytelny schemat tego dokumentu: umowa-najmu-okazjonalnego.json
