Umowa na czas oznaczony od 1 marca 2026 r. do 28 lutego 2031 r. może zostać wypowiedziana: przez Wynajmującego - w razie zwłoki Najemcy z zapłatą opłat eksploatacyjnych za dwa pełne okresy płatności; przez Najemcę - w razie wydania przez organ decyzji zakazującej prowadzenia działalności w lokalu; w obu wypadkach z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.
Umowa najmu lokalu użytkowego - wzór 2026 za darmo
Umowa najmu lokalu użytkowego to umowa, w której wynajmujący oddaje najemcy lokal do używania na cele niemieszkalne, na przykład sklep, biuro, gabinet albo magazyn, a najemca płaci umówiony czynsz (art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, Dz.U. 1964 poz. 93, uzupełniony przepisami o najmie lokalu od art. 680). Umowę na czas dłuższy niż rok zawiera się na piśmie, a jeżeli tej formy nie zachowano, poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660). Umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć z zachowaniem terminu tylko w wypadkach określonych w samej umowie (art. 673 § 3), a bez terminów w wypadkach ustawowych, np. przy zaległościach w czynszu (art. 672 i 687). Przy czasie nieoznaczonym i czynszu płatnym miesięcznie ustawowy termin wypowiedzenia lokalu wynosi trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688), o ile strony nie ustaliły terminu umownego (art. 673 § 1). Kaucję i waloryzację czynszu kształtuje umowa, a poddanie się egzekucji wymaga aktu notarialnego (art. 777 § 1 pkt 4 i 5 Kodeksu postępowania cywilnego); przy umowie w zwykłej formie pisemnej będzie to odrębny akt (art. 777 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego).
Na co uważać
- Nabywca lokalu wstępuje w najem i może go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych (art. 678 § 1). Traci to prawo tylko wtedy, gdy umowa była zawarta na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną, a lokal został już wydany (art. 678 § 2). Datę pewną daje na przykład wzmianka notariusza albo kwalifikowany elektroniczny znacznik czasu (art. 81 § 2), a nie sam podpis stron.
- Zapis o poddaniu się egzekucji w tej umowie jest tylko zobowiązaniem. Egzekucję umożliwia akt notarialny, w którym przy zapłacie sumy pieniężnej wskazano kwotę, zdarzenie uruchamiające obowiązek i termin na wystąpienie o klauzulę wykonalności (art. 777 § 1 pkt 5 KPC), zaopatrzony następnie w klauzulę wykonalności (art. 776).
- Wypowiedzenie najmu lokalu bez terminów z powodu zaległości za co najmniej dwa pełne okresy płatności wymaga wcześniejszego pisemnego uprzedzenia najemcy i udzielenia mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty (art. 672 i art. 687). Wypowiedzenie złożone z pominięciem tego kroku jest wadliwe.
- Umowa na czas dłuższy niż rok zawarta bez formy pisemnej jest poczytywana za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660). Najem dłuższy niż 10 lat, a między przedsiębiorcami dłuższy niż 30 lat, po upływie tego terminu także przechodzi w czas nieoznaczony (art. 661).
- Domyślnie umowa zastrzega dla wypowiedzenia formę pisemną pod rygorem nieważności. Wypowiedzenie wysłane zwykłym e-mailem albo skanem, bez własnoręcznego albo kwalifikowanego podpisu elektronicznego, jest wtedy nieważne (art. 76, art. 78 § 1 i art. 78[1]), także wypowiedzenie bez terminów z powodu wad lokalu (art. 664 § 2 i art. 682). Jeżeli to zbyt surowe, wybierz formę dokumentową, którą ustawa przewiduje dla wypowiedzenia umowy zawartej na piśmie (art. 77 § 2).
- Wzór dotyczy wyłącznie lokalu, który nie służy do zamieszkania. Kodeks traktuje lokale mieszkalne odrębnie (np. art. 692), a najem mieszkania podlega dodatkowo ustawie o ochronie praw lokatorów. Wzór nie reguluje też VAT od czynszu, podatku od nieruchomości ani opodatkowania przychodu z najmu - sprawdź je przed podpisaniem.
Uzupełnij dane
Twoje dane nie opuszczają przeglądarki. Dokument powstaje bezpośrednio na Twoim urządzeniu i nic z tego, co wpiszesz, nie jest nigdzie wysyłane.
Psst, gotowe? Zrób sobie pięciominutową przerwę.
Wesprzyj mnie i wyhoduj bonsai w przeglądarce (moja gra, po angielsku) Dodaj do listy życzeń na SteamieJeśli ten wzór oszczędził Ci czas, możesz mnie wesprzeć i postawić mi kawę. Nic się przez to nie odblokowuje - wszystko w tym serwisie jest i pozostanie za darmo.
Rozpoczęty dokument zostaje zapisany wyłącznie w Twojej przeglądarce i po 48 godzinach sam się usuwa.
Umowa najmu lokalu użytkowego - kiedy stosować
Umowę spisujesz, gdy oddajesz albo bierzesz w najem lokal na działalność: sklep, biuro, gabinet, magazyn czy punkt usługowy. Kodeks cywilny reguluje najem ogólnie i dodaje przepisy o najmie lokalu (art. 680 i nast.), ale kwestie, o które przy lokalu użytkowym toczą się spory, czyli kaucję, waloryzację, opłaty eksploatacyjne i adaptację, zostawia umowie (art. 353[1]). Czego nie wpiszesz, tego nie będzie albo zastąpi to reguła kodeksowa, która rzadko pasuje do prowadzenia firmy. Najważniejsza decyzja to czas trwania. Umowy na czas oznaczony nie da się wypowiedzieć poza wypadkami wskazanymi w niej samej (art. 673 § 3) i wypadkami ustawowymi, np. przy zaległościach w czynszu (art. 672 i 687). Najemca, który inwestuje w wystrój, chce długiej umowy terminowej, a wynajmujący listy sytuacji, w których może się z niej wycofać. Umowa na czas nieoznaczony jest elastyczniejsza, ale przy czynszu płatnym miesięcznie ustawowy termin wypowiedzenia lokalu wynosi trzy miesiące na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688). Przy wydaniu i zwrocie lokalu spisz protokół zdawczo-odbiorczy. Kodeks domniemywa, że lokal wydano w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku (art. 675 § 3), więc bez protokołu najemca sam musi udowodnić wady zastane przy wejściu. Do wypowiedzenia umowy użyj osobnego wzoru. Ten wzór nie służy do najmu lokalu, w którym ktoś mieszka.
Niezbędne elementy dokumentu
| Element | Co musi zawierać |
|---|---|
| Oznaczenie stron i osób podpisujących | Imię i nazwisko albo firma, adres albo siedziba, PESEL albo NIP i KRS. Przy spółce osoba podpisująca musi być umocowana do jej reprezentacji. |
| Tytuł prawny wynajmującego i opis lokalu | Adres, powierzchnia, pomieszczenia, numer księgi wieczystej. Wynajmujący będący najemcą potrzebuje zgody swojego wynajmującego (art. 688[2]). |
| Cel najmu | Konkretny rodzaj działalności. Od niego zależy, co jest używaniem sprzecznym z umową (art. 666 § 1 i art. 667 § 2). |
| Czas trwania i klauzule wypowiedzenia | Przy czasie oznaczonym wypadki wypowiedzenia, przy nieoznaczonym termin umowny albo odesłanie do ustawowego (art. 673 i art. 688). |
| Czynsz, VAT i termin płatności | Kwota z zaznaczeniem netto lub brutto, termin i rachunek. Bez terminu czynsz płaci się z góry do 10 dnia miesiąca (art. 669 § 2). |
| Opłaty i waloryzacja | Opłaty eksploatacyjne osobno od czynszu, z zasadami rozliczenia; waloryzacja z nazwą wskaźnika i datą zmiany (art. 358[1] § 2). |
| Zabezpieczenia | Kaucja z terminem wpłaty i zwrotu, gwarancja, poręczenie albo zobowiązanie do poddania się egzekucji w akcie notarialnym (art. 777 KPC). |
| Zmiany w lokalu, podnajem i nakłady | Zgoda na adaptację (art. 667 § 1), zgoda na podnajem (art. 688[2]) i sposób rozliczenia ulepszeń (art. 676). |
Najczęstsze błędy
- Umowa na czas oznaczony bez listy wypadków wypowiedzenia. Wiąże wtedy obie strony do końca okresu, poza wypadkami ustawowymi (np. art. 672 i 687, art. 682), także gdy najemca zamyka działalność (art. 673 § 3).
- Kara umowna za opóźnienie w zapłacie czynszu. Karę umowną można zastrzec tylko za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego (art. 483 § 1), więc za zaległość czynszową przysługują odsetki; karą można natomiast objąć na przykład opóźnienie w wydaniu lokalu.
- Wpisanie do zwykłej umowy, że najemca „poddaje się egzekucji”. Tytułem egzekucyjnym jest dopiero akt notarialny (art. 777 § 1 pkt 4 i 5 KPC).
- Wydanie lokalu bez protokołu, przez co działa domniemanie dobrego stanu z art. 675 § 3 na niekorzyść najemcy.
- Tolerowanie dalszego używania lokalu po upływie umowy terminowej. W razie wątpliwości najem przedłuża się wtedy na czas nieoznaczony (art. 674).
- Wypowiedzenie z powodu zaległości bez pisemnego uprzedzenia najemcy i miesięcznego terminu dodatkowego (art. 687).
Czas oznaczony czy nieoznaczony i jak wpisać klauzule wypowiedzenia
Przy czasie oznaczonym najważniejsze pole to wypadki wypowiedzenia. Kodeks pozwala wypowiedzieć taką umowę tylko w wypadkach w niej określonych (art. 673 § 3), więc opisz je konkretnie: zdarzenie, stronę, której przysługuje prawo, i termin wypowiedzenia. Ogólnik w rodzaju „z ważnych przyczyn” rodzi spór, czy dana sytuacja się w nim mieści. Przy czasie nieoznaczonym możesz wpisać termin umowny albo zostawić pole puste. Wtedy obowiązują terminy ustawowe: przy czynszu płatnym miesięcznie trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688), przy czynszu płatnym rzadziej trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego (art. 673 § 2). Niezależnie od wybranego wariantu ustawa daje obu stronom wypowiedzenie bez terminów w wypadkach szczególnych: wynajmującemu przy używaniu lokalu sprzecznym z umową mimo upomnienia (art. 667 § 2) i przy zaległościach po procedurze z art. 687, najemcy - gdy wady uniemożliwiają umówione używanie lokalu i istniały przy wydaniu, nie dadzą się usunąć albo nie zostały usunięte mimo zawiadomienia (art. 664 § 2), chyba że najemca wiedział o nich przy zawarciu umowy (art. 664 § 3), oraz przy wadach zagrażających zdrowiu, nawet znanych przy zawarciu umowy (art. 682). Formę wypowiedzenia wybierasz w formularzu. Domyślnie umowa zastrzega formę pisemną pod rygorem nieważności, więc wypowiedzenie wysłane zwykłym e-mailem albo skanem, także bez terminów z powodu wad lokalu, nie dojdzie do skutku (art. 76). Bez takiego zapisu wypowiedzenie umowy zawartej na piśmie wymaga formy dokumentowej (art. 77 § 2).
Przykład wypełnienia
Jak zabezpieczyć czynsz: kaucja, gwarancja, poręczenie, art. 777 KPC
Wynajmujący ma z mocy ustawy zastaw na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do lokalu, ale tylko dla zaległości nie starszych niż rok i z wyłączeniem rzeczy niepodlegających zajęciu (art. 670 § 1). Zastaw wygasa, gdy rzeczy zostaną z lokalu usunięte (art. 671 § 1). Wynajmujący może się jednak sprzeciwić ich usunięciu i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie zostanie zapłacony lub zabezpieczony (art. 671 § 2). W praktyce nie wystarcza to przy wyższych czynszach. Kaucja przy lokalu użytkowym nie ma w Kodeksie limitu ani terminu zwrotu, dlatego formularz wymaga obu terminów: wpłaty i zwrotu. Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa i poręczenie wymagają osobnego dokumentu od banku, ubezpieczyciela albo poręczyciela; umowa najmu określa tylko, co i kiedy najemca ma dostarczyć. Najmocniejsze jest poddanie się egzekucji w akcie notarialnym. Co do czynszu akt musi wskazywać kwotę wprost albo klauzulą waloryzacyjną, zdarzenie, od którego zależy wykonanie obowiązku, i termin, do którego wynajmujący może wystąpić o klauzulę wykonalności (art. 777 § 1 pkt 5 KPC). Co do wydania lokalu akt wskazuje termin wykonania obowiązku lub zdarzenie (art. 777 § 1 pkt 4). Jeżeli oświadczenie składa się w odrębnym akcie, trzeba w nim opisać stosunek najmu, datę powstania zobowiązania, jego treść oraz świadczenie wynajmującego z terminem wykonania (art. 777 § 2).
Warianty i przykładowe sytuacje
Na czas oznaczony
Wariant dla najmu na określony okres, najczęściej wybierany, gdy najemca inwestuje w adaptację lokalu. Umowę terminową można wypowiedzieć, poza wypadkami ustawowymi (np. art. 672 i 687), tylko w wypadkach określonych w niej samej (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego), dlatego formularz wymaga opisania tych wypadków i terminów. Przy dłuższych umowach pamiętaj o granicy 10 lat, a między przedsiębiorcami 30 lat (art. 661), oraz o dacie pewnej, która chroni najemcę przy sprzedaży lokalu (art. 678 § 2).
Na czas nieoznaczony
Wariant bez daty końcowej, z którego każda strona może wyjść przez wypowiedzenie z zachowaniem terminu umownego, a w jego braku ustawowego (art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego). Przy lokalu i czynszu płatnym miesięcznie termin ustawowy wynosi trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688). Samo wypowiedzenie sporządzisz później na osobnym wzorze.
Z kaucją i waloryzacją
Wariant z kaucją i coroczną waloryzacją czynszu. Kodeks cywilny nie reguluje kaucji przy lokalu użytkowym, więc wysokość, termin wpłaty i termin zwrotu wpisujesz sam. Waloryzacja według wskaźnika opiera się na art. 358[1] § 2 Kodeksu cywilnego i pozwala uniknąć sporu o podwyżkę czynszu przez wypowiedzenie jego wysokości (art. 685[1]).
Z poddaniem się egzekucji
Wariant, w którym najemca zobowiązuje się poddać egzekucji co do zapłaty czynszu i wydania lokalu. Sama umowa nie jest tytułem egzekucyjnym: oświadczenie musi zostać złożone w akcie notarialnym, z kwotą wprost określoną, zdarzeniem uruchamiającym obowiązek i terminem na wystąpienie o klauzulę wykonalności (art. 777 § 1 pkt 4 i 5 oraz § 2 Kodeksu postępowania cywilnego).
Czynsz netto plus VAT
Wariant dla umowy między przedsiębiorcami, w której czynsz jest kwotą netto powiększaną o VAT i płaconą na podstawie faktury. Wzór nie ustala, czy wynajmujący ma obowiązek naliczać VAT; ten wybór należy zweryfikować przed podpisaniem. Termin płatności wpisz wprost, bo w przeciwnym razie czynsz jest płatny miesięcznie z góry do dziesiątego dnia miesiąca (art. 669 § 2 Kodeksu cywilnego).
Ze zgodą na podnajem i adaptację
Wariant, w którym wynajmujący od razu zgadza się na prace adaptacyjne i podnajem części lokalu. Bez takiej zgody najemca nie może czynić zmian sprzecznych z umową (art. 667 § 1 Kodeksu cywilnego) ani podnająć lokalu (art. 688[2]). Wybierz też sposób rozliczenia ulepszeń, bo w braku umowy decyduje o nim wynajmujący (art. 676).
Umowa najmu lokalu użytkowego - pełna treść wzoru
To jest kompletna treść wzoru. Puste miejsca uzupełni generator powyżej - albo skopiuj tekst i uzupełnij go ręcznie.
Pokaż pełną treść wzoru
UMOWA NAJMU LOKALU UŻYTKOWEGO
zawarta w ........................... w dniu ........................... pomiędzy:
..........................., adres: ..........................., ..........................., dalej „Wynajmujący”,
a
..........................., adres: ..........................., ..........................., dalej „Najemca”.
§ 1. Przedmiot najmu
Wynajmujący oddaje Najemcy do używania lokal użytkowy położony pod adresem ...........................: ..........................., a Najemca zobowiązuje się płacić Wynajmującemu umówiony czynsz.
Tytułem prawnym Wynajmującego do lokalu jest: ............................ Wynajmujący oświadcza, że jest uprawniony do oddania lokalu w najem.
Najemca będzie używał lokalu w celu: ............................ Zmiana sposobu używania lokalu wymaga pisemnej zgody Wynajmującego.
§ 2. Czas trwania i wydanie lokalu
Umowa zostaje zawarta na czas ............................, począwszy od dnia ............................
Wydanie lokalu nastąpi w dniu ........................... na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego podpisanego przez obie strony, określającego stan lokalu, jego wyposażenie, stany liczników i stwierdzone usterki. Protokół stanowi załącznik do umowy.
§ 3. Czynsz i opłaty
Najemca będzie płacił czynsz w wysokości ........................... miesięcznie, płatny ..........................., na rachunek Wynajmującego nr ............................
Kwota czynszu jest kwotą ............................ (netto / brutto).
W razie opóźnienia w zapłacie czynszu lub opłat Wynajmującemu przysługują odsetki za opóźnienie w wysokości wynikającej z przepisów prawa.
§ 4. Zabezpieczenie roszczeń
Niezależnie od powyższego dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi Najemca zalega nie dłużej niż rok, Wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych Najemcy wniesionych do lokalu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu (art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego).
§ 5. Utrzymanie lokalu i naprawy
Wynajmujący wyda lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i będzie go w takim stanie utrzymywał przez czas trwania najmu (art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego). Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem lokalu, w szczególności drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, a także drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, obciążają Najemcę (art. 662 § 2 i art. 681).
Najemca niezwłocznie zawiadomi Wynajmującego o potrzebie napraw, które obciążają Wynajmującego (art. 666 § 2). Jeżeli bez takich napraw lokal nie jest przydatny do umówionego użytku, a Wynajmujący nie wykona ich w odpowiednim terminie wyznaczonym przez Najemcę, Najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt Wynajmującego (art. 663). Najemca stosuje się do porządku domowego obowiązującego w budynku (art. 683).
§ 6. Zmiany w lokalu, nakłady i podnajem
Najemca nie dokona w lokalu zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem lokalu bez pisemnej zgody Wynajmującego (art. 667 § 1 Kodeksu cywilnego).
Ulepszenia dokonane przez Najemcę rozlicza się w następujący sposób: ............................
Najemca nie może oddać lokalu ani jego części w podnajem ani do bezpłatnego używania bez zgody Wynajmującego (art. 688[2] Kodeksu cywilnego).
§ 7. Wypowiedzenie i zwrot lokalu
Niezależnie od powyższego najem może zostać wypowiedziany bez zachowania terminów wypowiedzenia w wypadkach przewidzianych w ustawie, w szczególności: przez Wynajmującego - gdy Najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje albo zaniedbuje lokal tak, że grozi mu utrata lub uszkodzenie (art. 667 § 2), gdy Najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym (art. 685), a także gdy Najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, po uprzedzeniu go na piśmie i udzieleniu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty (art. 672 i art. 687); przez Najemcę - w razie wad lokalu określonych w art. 664 § 2 oraz wad zagrażających zdrowiu Najemcy lub osób u niego zatrudnionych (art. 682).
Wypowiedzenie wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Po zakończeniu najmu Najemca zwróci lokal w stanie niepogorszonym, przy czym nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania (art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego). Zwrot lokalu następuje na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.
§ 8. Postanowienia końcowe
Zmiany i uzupełnienia umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 76 i art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego). W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
Załączniki: 1) protokół zdawczo-odbiorczy; 2) dokumenty umocowania osób podpisujących umowę, jeżeli dotyczy.
.............................................
Wynajmujący
Wynajmujący
.............................................
Najemca
Najemca
Umowa najmu lokalu użytkowego wzór Word (DOCX)
Wzór umowa najmu lokalu użytkowego w formacie Word pobierzesz z generatora przyciskiem „Pobierz Word (DOCX)” - za darmo, bez rejestracji, z już wpisanymi danymi.
Umowa najmu lokalu użytkowego wzór PDF
Ten sam dokument pobierzesz także jako PDF gotowy do wydruku i podpisu. Plik powstaje w Twojej przeglądarce, danych nigdzie nie wysyłamy.
Umowa najmu lokalu użytkowego do pobrania za darmo
Wzór jest darmowy w pełnej wersji - żadnego okresu próbnego, żadnego adresu e-mail. Wypełnij, pobierz, podpisz.
Aktualność wzoru na rok 2026
Wzór odpowiada stanowi prawnemu na rok 2026. Powołane przepisy sprawdzamy na bieżąco z tekstem ujednoliconym publikowanym przez Sejm (api.sejm.gov.pl).
Najczęściej zadawane pytania
Czy umowę najmu lokalu użytkowego trzeba zawrzeć na piśmie?
Umowa na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie; bez tej formy poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 Kodeksu cywilnego). Forma pisemna jest też jednym z warunków ochrony najemcy przed wypowiedzeniem przez nabywcę lokalu (art. 678 § 2). Podpis kwalifikowany pod dokumentem elektronicznym jest równoważny formie pisemnej (art. 78[1]). Zmiany umowy wymagają tej samej formy co jej zawarcie (art. 77 § 1), dlatego rób je aneksem.
Jak długi jest okres wypowiedzenia najmu lokalu użytkowego?
Przy umowie na czas nieoznaczony obowiązuje termin z umowy, a w jego braku ustawowy (art. 673 § 1). Dla lokalu z czynszem płatnym miesięcznie ustawowy termin to trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688). Umowę na czas oznaczony wypowiada się tylko w wypadkach w niej określonych (art. 673 § 3). Bez zachowania terminów można wypowiedzieć najem jedynie w wypadkach ustawowych, na przykład przy zaległościach po procedurze z art. 687.
Czy wynajmujący może podnieść czynsz w trakcie najmu?
Kodeks pozwala wynajmującemu lokal podwyższyć czynsz przez wypowiedzenie jego dotychczasowej wysokości najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 685[1]). Przewidywalniejsza jest waloryzacja zapisana w umowie według wskaźnika (art. 358[1] § 2). Ma to znaczenie zwłaszcza dla przedsiębiorcy: jeżeli świadczenie pozostaje w związku z prowadzeniem jego przedsiębiorstwa, nie może on żądać od sądu zmiany wysokości świadczenia z powodu zmiany siły nabywczej pieniądza (art. 358[1] § 4).
Jak wysoka może być kaucja i kiedy trzeba ją zwrócić?
Kodeks cywilny nie określa wysokości kaucji ani terminu jej zwrotu przy najmie lokalu użytkowego, więc oba elementy ustala umowa (art. 353[1]). Wpisz, na zabezpieczenie jakich roszczeń kaucja służy, kiedy ma być wpłacona i w jakim terminie od zwrotu lokalu wraca. Zapis, że kaucja wraca „po rozliczeniu”, bez terminu, jest najczęstszym źródłem sporu przy zakończeniu najmu.
Co z nakładami najemcy po zakończeniu najmu?
Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, wynajmujący wybiera: zatrzymuje ulepszenia za zapłatą ich wartości z chwili zwrotu albo żąda przywrócenia stanu poprzedniego (art. 676). Formularz pozwala ustalić to z góry. Roszczenia najemcy o zwrot nakładów i wynajmującego o naprawienie szkody w lokalu przedawniają się z upływem roku od zwrotu lokalu (art. 677). Zaległy czynsz jako świadczenie okresowe przedawnia się z upływem trzech lat, z końcem roku kalendarzowego (art. 118).
Czy najemcę prowadzącego jednoosobową działalność chronią przepisy o klauzulach niedozwolonych?
Może tak być. Przepisy o niedozwolonych postanowieniach umownych stosuje się do osoby fizycznej zawierającej umowę bezpośrednio związaną z jej działalnością, gdy z treści umowy wynika, że nie ma ona dla niej charakteru zawodowego, ocenianego zwłaszcza według przedmiotu działalności ujawnionego w CEIDG (art. 385[5] § 1). Nie dotyczy to spółek. Jeżeli z umowy to nie wynika, najemca może najpóźniej przy zawarciu złożyć oświadczenie w tej sprawie, ale wynajmujący nie może uzależnić zawarcia umowy od takiego oświadczenia (art. 385[5] § 1[1]).
Podstawa prawna
Powołane przepisy ostatnio sprawdzone maszynowo z tekstem ujednoliconym w serwisie Sejmu (api.sejm.gov.pl) dnia 21.09.2026. Zmiany w przepisach śledzimy na bieżąco.
- Kodeks cywilny - definicja najmu; czynsz w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju
- Kodeks cywilny - forma pisemna najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok; skutek niezachowania - umowa poczytywana za zawartą na czas nieoznaczony
- Kodeks cywilny - najem na czas dłuższy niż 10 lat, a między przedsiębiorcami dłuższy niż 30 lat, poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony
- Kodeks cywilny - wydanie i utrzymanie rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku; drobne nakłady obciążają najemcę
- Kodeks cywilny - wykonanie przez najemcę koniecznych napraw na koszt wynajmującego po wyznaczeniu terminu
- Kodeks cywilny - obniżenie czynszu z powodu wad (§ 1); wypowiedzenie bez terminów przy wadach uniemożliwiających umówione używanie, istniejących przy wydaniu, nieusuniętych mimo zawiadomienia albo nieusuwalnych (§ 2); wyłączenie przy wadach znanych najemcy w chwili zawarcia umowy (§ 3)
- Kodeks cywilny - używanie rzeczy w sposób określony w umowie; zawiadomienie o potrzebie napraw
- Kodeks cywilny - zakaz zmian sprzecznych z umową bez zgody wynajmującego; wypowiedzenie bez terminów przy używaniu sprzecznym z umową mimo upomnienia
- Kodeks cywilny - odpowiedzialność najemcy i osoby trzeciej przy podnajmie; rozwiązanie podnajmu najpóźniej z chwilą zakończenia najmu
- Kodeks cywilny - termin płatności czynszu, w braku umowy miesięcznie z góry do 10 dnia miesiąca
- Kodeks cywilny - ustawowe prawo zastawu wynajmującego na ruchomościach najemcy wniesionych do przedmiotu najmu
- Kodeks cywilny - wygaśnięcie ustawowego prawa zastawu po usunięciu rzeczy z przedmiotu najmu (§ 1); prawo sprzeciwu wynajmującego i zatrzymania rzeczy, dopóki zaległy czynsz nie zostanie zapłacony lub zabezpieczony (§ 2)
- Kodeks cywilny - wypowiedzenie bez terminów przy zwłoce z czynszem co najmniej za dwa pełne okresy płatności
- Kodeks cywilny - wypowiedzenie najmu na czas nieoznaczony z terminami umownymi, a w ich braku ustawowymi; najmu na czas oznaczony tylko w wypadkach określonych w umowie
- Kodeks cywilny - przedłużenie najmu na czas nieoznaczony przy dalszym używaniu rzeczy za zgodą wynajmującego
- Kodeks cywilny - zwrot rzeczy w stanie niepogorszonym; domniemanie wydania rzeczy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku
- Kodeks cywilny - rozliczenie ulepszeń dokonanych przez najemcę w braku odmiennej umowy
- Kodeks cywilny - roczne przedawnienie roszczeń o szkody w rzeczy i o zwrot nakładów, liczone od zwrotu rzeczy
- Kodeks cywilny - wstąpienie nabywcy w stosunek najmu; wyłączenie jego prawa wypowiedzenia przy umowie na czas oznaczony w formie pisemnej, z datą pewną i po wydaniu rzeczy
- Kodeks cywilny - stosowanie przepisów ogólnych o najmie do najmu lokalu
- Kodeks cywilny - katalog drobnych nakładów obciążających najemcę lokalu
- Kodeks cywilny - wypowiedzenie bez terminów z powodu wad lokalu zagrażających zdrowiu, także osób zatrudnionych
- Kodeks cywilny - obowiązek stosowania się do porządku domowego
- Kodeks cywilny - wypowiedzenie bez terminów przy rażącym lub uporczywym naruszaniu porządku domowego
- Kodeks cywilny - podwyższenie czynszu przez wypowiedzenie jego wysokości najpóźniej na miesiąc naprzód na koniec miesiąca
- Kodeks cywilny - obowiązek uprzedzenia najemcy lokalu na piśmie i udzielenia dodatkowego miesięcznego terminu przed wypowiedzeniem z powodu zaległości
- Kodeks cywilny - ustawowy termin wypowiedzenia najmu lokalu na czas nieoznaczony przy czynszu płatnym miesięcznie - trzy miesiące na koniec miesiąca
- Kodeks cywilny - zakaz podnajmu i oddania lokalu do bezpłatnego używania bez zgody wynajmującego
- Kodeks cywilny - odrębna reguła dla lokali mieszkalnych przy wypowiedzeniu przez nabywcę
- Kodeks cywilny - skutek formy szczególnej zastrzeżonej przez strony
- Kodeks cywilny - forma zmiany umowy i forma jej wypowiedzenia
- Kodeks cywilny - forma pisemna - własnoręczny podpis na dokumencie obejmującym treść oświadczenia
- Kodeks cywilny - forma elektroniczna z kwalifikowanym podpisem równoważna pisemnej
- Kodeks cywilny - data pewna, w tym przez wzmiankę notariusza i kwalifikowany elektroniczny znacznik czasu
- Kodeks cywilny - trzyletni termin przedawnienia świadczeń okresowych, z końcem roku kalendarzowego
- Kodeks cywilny - swoboda kształtowania treści umowy
- Kodeks cywilny - zastrzeżenie waloryzacji według innego miernika wartości (§ 2); wyłączenie sądowej waloryzacji dla przedsiębiorcy w związku z przedsiębiorstwem (§ 4)
- Kodeks cywilny - ochrona przed niedozwolonymi postanowieniami dla osoby fizycznej, gdy umowa nie ma dla niej charakteru zawodowego
- Kodeks cywilny - kara umowna tylko za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego
- Kodeks postępowania cywilnego - tytuł wykonawczy jako tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności
- Kodeks postępowania cywilnego - akt notarialny z poddaniem się egzekucji co do zapłaty sumy pieniężnej i wydania rzeczy; elementy odrębnego aktu przy umowach wzajemnych
Powiązane dokumenty
- Protokół zdawczo-odbiorczy - wzór
Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online i rozlicz kaucję, bez rejestracji.
- Aneks do umowy najmu - wzór
Aneks do umowy najmu wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Przedłużenie najmu, zmiana czynszu, opłat lub najemcy, także przy najmie okazjonalnym.
- Wypowiedzenie umowy najmu - wzór
Wypowiedzenie umowy najmu wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online zgodnie z art. 688 Kodeksu cywilnego, bez rejestracji.
- Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego - wzór
Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Przyczyny i terminy z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Maszynowo czytelny schemat tego dokumentu: umowa-najmu-lokalu-uzytkowego.json