Umowa najmu pokoju - wzór 2026 za darmo

Umowa najmu pokoju to umowa, w której wynajmujący oddaje najemcy do używania pokój w mieszkaniu lub domu wraz z prawem korzystania z części wspólnych, a najemca płaci umówiony czynsz (art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, Dz.U. 1964 poz. 93). Pokój wynajmowany na cele mieszkaniowe służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a ustawa o ochronie praw lokatorów (Dz.U. 2001 poz. 733) wyłącza ze swojego zakresu tylko pomieszczenia przeznaczone do krótkotrwałego pobytu, takie jak hotele czy internaty (art. 2 ust. 1 pkt 4), dlatego wzór stosuje jej reguły: wynajmujący może wypowiedzieć najem tylko z przyczyn ustawowych, na piśmie pod rygorem nieważności i z podaniem przyczyny (art. 11 ust. 1). Najem pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinien być zawarty na piśmie, a bez tej formy uważa się go za zawarty na czas nieoznaczony (art. 660 Kodeksu cywilnego). Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu i wraca w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia (art. 6 ust. 1 i 4 ustawy), a główny najemca może podnająć pokój obcej osobie tylko za zgodą właściciela (art. 688² Kodeksu cywilnego).

Na co uważać

Wynajmujący może wypowiedzieć najem pokoju tylko z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów, na piśmie pod rygorem nieważności i z podaniem przyczyny (art. 11 ust. 1). Wspólne zamieszkiwanie tego nie zmienia. Przy ważnych przyczynach spoza katalogu pozostaje powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i opróżnienie lokalu (art. 11 ust. 10).
Główny najemca nie może podnająć pokoju bez zgody właściciela, chyba że chodzi o osobę, wobec której ma obowiązek alimentacyjny (art. 688² Kodeksu cywilnego), a podnajem bez wymaganej pisemnej zgody jest przyczyną wypowiedzenia jego umowy (art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów). Umowa podnajmu rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia najmu głównego (art. 668 § 2).
Oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela (art. 9 ust. 5) i tylko wtedy, gdy najemca nie ma własnej umowy z dostawcą (art. 9 ust. 6). Przy podwyżce tych opłat musi przedstawić na piśmie ich zestawienie z przyczyną (art. 9 ust. 2).
Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu i wraca w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia (art. 6 ust. 1 i 4). Art. 6f pozwala ustalić odmiennie tylko sprawy z art. 6a-6e, więc umowa tego terminu nie wydłuży.
Jeżeli po upływie umowy terminowej najemca dalej mieszka za zgodą wynajmującego, w razie wątpliwości najem uważa się za przedłużony na czas nieoznaczony (art. 674 Kodeksu cywilnego). Ten wzór nie reguluje też podatku od przychodu z najmu ani zameldowania - sprawdź je osobno.

Uzupełnij dane

Twoje dane nie opuszczają przeglądarki. Dokument powstaje bezpośrednio na Twoim urządzeniu i nic z tego, co wpiszesz, nie jest nigdzie wysyłane.

Rozpoczęty dokument zostaje zapisany wyłącznie w Twojej przeglądarce i po 48 godzinach sam się usuwa.

Umowa najmu pokoju - kiedy stosować

Umowę najmu pokoju spisujesz, gdy oddajesz komuś do mieszkania jeden pokój, a resztę mieszkania dzielicie: jako właściciel, który sam w nim mieszka, jako właściciel mieszkania wynajmowanego na pokoje albo jako najemca, który za zgodą właściciela podnajmuje część lokalu. Przedmiotem najmu jest pokój, ale spory dotyczą zwykle kuchni, łazienki i rachunków, więc umowa musi opisać części wspólne i zasady ich używania równie dokładnie jak sam pokój. Najważniejsze dla wynajmującego: pokój na cele mieszkaniowe to nie pokój hotelowy. Ustawa o ochronie praw lokatorów wyłącza tylko pomieszczenia do krótkotrwałego pobytu (art. 2 ust. 1 pkt 4), a jej art. 11 pozwala wypowiedzieć najem wyłącznie z przyczyn w niej wymienionych, na piśmie pod rygorem nieważności i z podaniem przyczyny. Dotyczy to także właściciela, który mieszka za ścianą, i głównego najemcy, bo ustawa nazywa właścicielem każdego wynajmującego (art. 2 ust. 1 pkt 2). Drugą pułapką są media. Oprócz czynszu wynajmujący może pobierać tylko opłaty za energię, gaz, wodę oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych (art. 9 ust. 5 i art. 2 ust. 1 pkt 8). Internet czy opłaty do wspólnoty trzeba więc wliczyć w czynsz. Wybierz jeden z dwóch modeli: ryczałt w czynszu albo czynsz plus opłaty dzielone według liczników lub liczby osób, i opisz go w umowie. Przy podnajmie potrzebujesz zgody właściciela (art. 688² Kodeksu cywilnego) i powinieneś pamiętać, że podnajem wygasa najpóźniej razem z Twoją umową (art. 668 § 2).

Niezbędne elementy dokumentu

Element	Co musi zawierać
Oznaczenie stron	Imiona, nazwiska i adresy. Przy dwóch najemcach obie osoby podpisują umowę, a zapis o solidarności wiąże każdą z nich za całość czynszu.
Tytuł wynajmującego do lokalu	Własność albo umowa najmu z właścicielem i jego zgoda na podnajem (art. 688² Kodeksu cywilnego), dołączona do umowy.
Oznaczenie pokoju	Numer, metraż i położenie pokoju oraz wykaz mebli, jeżeli pokój jest umeblowany.
Części wspólne i zasady współzamieszkiwania	Z których pomieszczeń najemca korzysta, które są dla niego wyłączone i jakie zasady obowiązują w domu (art. 683 Kodeksu cywilnego).
Czas trwania i wypowiedzenie	Przy czasie oznaczonym wypadki pozwalające wypowiedzieć umowę (art. 673 § 3), przy nieoznaczonym termin wypowiedzenia najemcy. Najem pomieszczenia na dłużej niż rok wymaga formy pisemnej (art. 660).
Czynsz i sposób rozliczania mediów	Kwota, termin i rachunek oraz ryczałt albo zasady podziału opłat niezależnych od właściciela (art. 9 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Kaucja	Najwyżej dwunastokrotność miesięcznego czynszu; zwrot w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia (art. 6 ust. 1 i 4 ustawy).
Protokół zdawczo-odbiorczy	Stan pokoju, części wspólnych, wyposażenia i liczników w dniu wydania (art. 6c ustawy o ochronie praw lokatorów).

Najczęstsze błędy

Zapis, że wynajmujący mieszkający w lokalu może kazać najemcy wyprowadzić się w dowolnej chwili. Wypowiedzenie wymaga przyczyny ustawowej, formy pisemnej i podania przyczyny (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Doliczanie do czynszu osobnej opłaty za internet, sprzątanie czy eksploatację. Poza czynszem wolno pobierać tylko opłaty niezależne od właściciela (art. 9 ust. 5), resztę trzeba wliczyć w czynsz.
Podnajem pokoju bez pisemnej zgody właściciela. Najemca ryzykuje wtedy wypowiedzenie własnej umowy (art. 11 ust. 2 pkt 3), a podnajemca utratę pokoju razem z nią.
Zapis o natychmiastowym wypowiedzeniu przy miesięcznej zaległości. Ustawa wymaga zwłoki za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pisemnego uprzedzenia i dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty (art. 11 ust. 2 pkt 2).
Niedokładny opis pokoju i części wspólnych, przez co w sporze nie wiadomo, z czego najemca miał prawo korzystać.
Brak protokołu zdawczo-odbiorczego. Domniemywa się wtedy, że pokój wydano w stanie dobrym (art. 675 § 3 Kodeksu cywilnego), co uderza w najemcę przy rozliczaniu kaucji.

Jak opisać pokój, części wspólne i media

Przy pokoju najwięcej sporów rodzi nie sam pokój, tylko to, co dzieje się poza nim. Opisz pokój tak, żeby nie dało się go pomylić z sąsiednim: numer, metraż, położenie. Potem wypisz pomieszczenia wspólne wraz z urządzeniami, z których najemca korzysta (pralka, lodówka), oraz te, które są dla niego zamknięte. Najemca odpowiada za utrzymanie we właściwym stanie także pomieszczeń, do używania których jest uprawniony (art. 6b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów), więc lista części wspólnych wyznacza też zakres jego obowiązków. Przy mediach wybierz jeden model. Ryczałt jest prosty, ale cała kwota jest czynszem i rośnie tylko przez pisemne wypowiedzenie jego wysokości z trzymiesięcznym terminem (art. 8a). Rozliczenie osobne przenosi na najemcę rzeczywisty koszt energii, gazu, wody i odpadów, ale wymaga opisania klucza podziału i okazywania faktur.

Przykład wypełnienia

Pokój nr 2 o powierzchni ok. 12 m², z oknem od strony podwórza, pierwszy na lewo od wejścia. Części wspólne: kuchnia z lodówką, kuchenką i pralką, łazienka, toaleta, przedpokój. Wyłączone z używania: pokój nr 1 i piwnica. Media: energia i gaz według faktur, dzielone równo na 3 osoby; woda i ścieki według wodomierzy, w części 1/3; rozliczenie co miesiąc razem z czynszem.

Warianty i przykładowe sytuacje

Dla studenta na rok akademicki

Wariant dla studenta wynajmującego umeblowany pokój na czas oznaczony, zwykle od października do końca czerwca. Taką umowę wypowiada się, poza przypadkami ustawowymi (np. wady lokalu, art. 664 § 2 i art. 682), tylko w wypadkach w niej wpisanych (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego), dlatego wariant każe je wpisać, na przykład rezygnację ze studiów. Jeżeli student po upływie terminu dalej mieszka za zgodą wynajmującego, w razie wątpliwości najem uważa się za przedłużony na czas nieoznaczony (art. 674), więc koniec umowy warto zamknąć protokołem zwrotu.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Właściciel mieszka w lokalu

Wariant, w którym właściciel wynajmuje pokój we własnym mieszkaniu i sam w nim mieszka. W umowie wpiszesz pomieszczenia wyłączone z używania przez najemcę, a umowa określa zasady wejścia do jego pokoju. Wspólne zamieszkiwanie nie daje właścicielowi szybszej drogi rozstania: wypowiedzenie nadal wymaga przyczyny ustawowej, formy pisemnej i podania przyczyny (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Podnajem przez głównego najemcę

Wariant dla osoby, która sama wynajmuje mieszkanie i podnajmuje w nim pokój. Wymaga zgody właściciela (art. 688² Kodeksu cywilnego), a podnajem bez wymaganej pisemnej zgody jest przyczyną wypowiedzenia głównej umowy (art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów). Podnajem kończy się najpóźniej razem z umową główną (art. 668 § 2), dlatego wzór wpisuje jej termin i obowiązek zawiadomienia podnajemcy o jej wypowiedzeniu.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Dla dwóch osób solidarnie

Wariant dla pary albo dwóch osób dzielących jeden pokój. Obie podpisują umowę jako najemcy i odpowiadają solidarnie, czyli wynajmujący może żądać całego czynszu od każdej z nich (art. 366 i 369 Kodeksu cywilnego). Bez tego zapisu osoba, która tylko zamieszkała z najemcą, odpowiada za czynsz jedynie w granicach art. 688¹, za okres swojego stałego zamieszkiwania.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Media w cenie czynszu

Wariant, w którym czynsz obejmuje media, internet i opłaty do wspólnoty, a najemca nie dopłaca rozliczeń. Rozwiązanie najprostsze, ale cała kwota jest wtedy czynszem: gdy ceny energii wzrosną, wynajmujący podnosi ją tylko przez pisemne wypowiedzenie wysokości czynszu z trzymiesięcznym terminem (art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów) i nie częściej niż co 6 miesięcy (art. 9 ust. 1b).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Pokój w mieszkaniu na pokoje

Wariant dla mieszkania wynajmowanego na pokoje, w którym właściciel nie mieszka, a każdy lokator ma osobną umowę. Kluczowy jest podział mediów między lokatorów: oprócz czynszu wynajmujący może pobierać tylko opłaty za energię, gaz, wodę oraz odbiór ścieków i odpadów (art. 9 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów), dlatego wariant każe opisać, jak dzieli się faktury.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Umowa najmu pokoju - pełna treść wzoru

To jest kompletna treść wzoru. Puste miejsca uzupełni generator powyżej - albo skopiuj tekst i uzupełnij go ręcznie.

Pokaż pełną treść wzoru

UMOWA NAJMU POKOJU

zawarta w ........................... w dniu ........................... pomiędzy:

..........................., zam. ..........................., PESEL ..........................., dalej: Wynajmujący,

..........................., zam. ..........................., PESEL ..........................., dalej: Najemca.

§ 1. Przedmiot najmu

Wynajmujący oświadcza, że jest uprawniony do oddania w najem części lokalu mieszkalnego położonego przy ........................... (dalej: Lokal) na podstawie tytułu prawnego: ............................................

Wynajmujący oddaje Najemcy do wyłącznego używania na cele mieszkaniowe pokój znajdujący się w Lokalu: ........................... (dalej: Pokój), a Najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz.

§ 2. Części wspólne i zasady współzamieszkiwania

Najemca jest uprawniony do korzystania, wspólnie z innymi osobami uprawnionymi do używania Lokalu, z następujących pomieszczeń i urządzeń: ............................

Najemca używa Pokoju i części wspólnych w sposób określony w umowie i zgodny z ich przeznaczeniem, stosuje się do porządku domowego i liczy się z potrzebami innych mieszkańców oraz sąsiadów (art. 666 § 1 i art. 683 Kodeksu cywilnego).

Wynajmujący wchodzi do Pokoju za zgodą Najemcy, z zastrzeżeniem przypadków przewidzianych w ustawie. Okresowy przegląd stanu Pokoju odbywa się po wcześniejszym ustaleniu terminu, a w razie awarii wywołującej szkodę lub bezpośrednio jej zagrażającej Najemca niezwłocznie udostępnia Pokój w celu jej usunięcia (art. 10 ust. 1 i 3 ustawy o ochronie praw lokatorów). Jeżeli w razie takiej awarii Najemca jest nieobecny lub odmawia udostępnienia Pokoju, Wynajmujący ma prawo wejść do Pokoju w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale (art. 10 ust. 1 tej ustawy). Jeżeli otwarcie Pokoju nastąpiło pod nieobecność Najemcy lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, Wynajmujący zabezpiecza Pokój i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia Najemcy, a z tych czynności sporządza się protokół (art. 10 ust. 2 tej ustawy).

§ 3. Czas trwania

Umowa zostaje zawarta na czas ............................, począwszy od ............................

§ 4. Czynsz i opłaty

Najemca płaci czynsz w wysokości ........................... miesięcznie, ..........................., na rachunek Wynajmującego nr ............................

Sposób rozliczania opłat za media: ............................................

Podwyższenie czynszu następuje przez wypowiedzenie jego dotychczasowej wysokości, dokonane na piśmie pod rygorem nieważności, z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 8a ust. 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów), i nie częściej niż co 6 miesięcy (art. 9 ust. 1b tej ustawy). W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia Najemca może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy z upływem okresu wypowiedzenia, płacąc do tego dnia czynsz w dotychczasowej wysokości, albo, gdy podwyżka w skali roku przekracza albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu (art. 8a ust. 4 tej ustawy), zakwestionować ją, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że jest niezasadna albo zasadna w innej wysokości (art. 8a ust. 5 i 6a tej ustawy). Jeżeli Najemca z tych uprawnień nie skorzysta, od upływu terminu wypowiedzenia płaci czynsz w nowej wysokości (art. 8a ust. 6a pkt 3).

§ 5. Wydanie, używanie i zwrot Pokoju

Wynajmujący wyda Pokój i zapewni dostęp do części wspólnych w stanie przydatnym do umówionego użytku i będzie je w takim stanie utrzymywał. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem obciążają Najemcę (art. 662 Kodeksu cywilnego), a podział napraw i konserwacji określają art. 6a i art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów. Najemca utrzymuje Pokój oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym (art. 6b ust. 1).

Przed wydaniem Pokoju strony sporządzą protokół zdawczo-odbiorczy, określający stan techniczny i stopień zużycia instalacji, urządzeń i wyposażenia Pokoju oraz części wspólnych, a także stany liczników. Protokół stanowi załącznik nr 1 do umowy i podstawę rozliczeń przy zwrocie Pokoju (art. 6c ustawy o ochronie praw lokatorów).

Po zakończeniu najmu Najemca zwróci Pokój w stanie niepogorszonym, przy czym nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania (art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego).

Najemca nie może oddać Pokoju ani jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć bez zgody Wynajmującego. Zgoda nie jest wymagana co do osoby, wobec której Najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym (art. 688² Kodeksu cywilnego). Strony ustalają, że zgoda Wynajmującego, gdy jest wymagana, powinna zostać wyrażona na piśmie.

W okresie trwania najmu strony informują się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu zamieszkania. W razie zaniedbania tego obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną uważa się za doręczoną (art. 6g ustawy o ochronie praw lokatorów).

§ 6. Wypowiedzenie

Wypowiedzenie umowy przez Wynajmującego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów, z zachowaniem przewidzianych w niej terminów, i pod rygorem nieważności wymaga formy pisemnej oraz określenia przyczyny (art. 11 ust. 1 tej ustawy). Postanowienia niniejszej umowy nie rozszerzają tego katalogu.

Wypowiedzenie przez Najemcę składa się na piśmie.

§ 7. Postanowienia końcowe

Zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.

Załączniki:
1) protokół zdawczo-odbiorczy Pokoju i części wspólnych, ze stanami liczników.

Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

.............................................
Wynajmujący

.............................................
Najemca

Umowa najmu pokoju wzór Word (DOCX)

Wzór umowa najmu pokoju w formacie Word pobierzesz z generatora przyciskiem „Pobierz Word (DOCX)” - za darmo, bez rejestracji, z już wpisanymi danymi.

Umowa najmu pokoju wzór PDF

Ten sam dokument pobierzesz także jako PDF gotowy do wydruku i podpisu. Plik powstaje w Twojej przeglądarce, danych nigdzie nie wysyłamy.

Umowa najmu pokoju do pobrania za darmo

Wzór jest darmowy w pełnej wersji - żadnego okresu próbnego, żadnego adresu e-mail. Wypełnij, pobierz, podpisz.

Aktualność wzoru na rok 2026

Wzór odpowiada stanowi prawnemu na rok 2026. Powołane przepisy sprawdzamy na bieżąco z tekstem ujednoliconym publikowanym przez Sejm (api.sejm.gov.pl).

Najczęściej zadawane pytania

Czy właściciel, który mieszka w tym samym mieszkaniu, może kazać mi się wyprowadzić?

Nie w dowolnej chwili. Ustawa o ochronie praw lokatorów pozwala wypowiedzieć najem tylko z przyczyn w niej określonych, między innymi przy uporczywym naruszaniu porządku domowego mimo pisemnego upomnienia albo przy zwłoce z czynszem za co najmniej trzy pełne okresy (art. 11 ust. 2). Wypowiedzenie musi być pisemne i podawać przyczynę, inaczej jest nieważne (art. 11 ust. 1). Przy innych ważnych przyczynach właściciel może wystąpić do sądu o rozwiązanie stosunku i opróżnienie lokalu (art. 11 ust. 10).

Czy wynajmujący może doliczać do czynszu internet albo opłatę za sprzątanie?

Nie jako osobną opłatę. Oprócz czynszu wynajmujący może pobierać tylko opłaty niezależne od właściciela, czyli za energię, gaz, wodę oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych (art. 9 ust. 5 i art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów). Inne koszty trzeba wliczyć w czynsz. Dlatego wzór daje do wyboru ryczałt obejmujący wszystko albo czynsz plus wyłącznie te opłaty.

Jak wypowiedzieć umowę najmu pokoju jako najemca?

Przy umowie na czas nieoznaczony obowiązuje termin z umowy, a gdy go nie ma, przy czynszu płatnym miesięcznie trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 673 § 1 i art. 688 Kodeksu cywilnego). Umowę na czas oznaczony wypowiesz w wypadkach w niej wpisanych (art. 673 § 3). Niezależnie od nich możesz wypowiedzieć najem bez zachowania terminów w dwóch sytuacjach. Pierwsza: wady lokalu zagrażają zdrowiu Twojemu lub Twoich domowników, nawet jeśli wiedziałeś o nich przy zawarciu umowy (art. 682). Druga: wady uniemożliwiają umówione używanie, bo istniały już przy wydaniu, nie dadzą się usunąć albo powstały później i wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie (art. 664 § 2). Tego drugiego uprawnienia nie masz, jeżeli przy zawarciu umowy wiedziałeś o wadach (art. 664 § 3). Poza tymi przypadkami umowa bez wpisanych wypadków wiąże do końca okresu, a wcześniejsze wyjście wymaga porozumienia z wynajmującym.

Mój partner wprowadził się do pokoju bez podpisania umowy. Czy odpowiada za czynsz?

Pełnoletnia osoba stale zamieszkująca z najemcą odpowiada solidarnie za czynsz i inne opłaty, ale tylko za okres swojego stałego zamieszkiwania (art. 688¹ Kodeksu cywilnego). Jeżeli para jest małżeństwem, a najem nawiązano w czasie małżeństwa dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ich rodziny, oboje są najemcami z mocy art. 680¹. Najczyściej jest jednak, gdy obie osoby podpisują umowę jako najemcy z zapisem o solidarności (art. 366 i 369).

Ile może wynosić kaucja za pokój i kiedy wraca?

Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu według stawki z dnia zawarcia umowy (art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Wraca w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia, po potrąceniu należności z tytułu najmu (art. 6 ust. 4). Ustawa przewiduje też, że zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie odpowiadającej czynszowi z dnia zwrotu pomnożonemu przez krotność przyjętą przy pobraniu, nie niższej niż kaucja pobrana (art. 6 ust. 3). Przy podwyżce czynszu warto to uwzględnić w rozliczeniu.

Co się stanie z podnajmem, gdy skończy się umowa głównego najemcy?

Podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia najmu głównego (art. 668 § 2 Kodeksu cywilnego). Podnajemca musi wtedy zwrócić pokój w stanie niepogorszonym, bo ten obowiązek ciąży także na nim (art. 675 § 2). Dlatego wzór wpisuje datę i czas trwania umowy głównej oraz obowiązek zawiadomienia podnajemcy o jej wypowiedzeniu. Przed podpisaniem poproś o kopię zgody właściciela.

Podstawa prawna

Powołane przepisy ostatnio sprawdzone maszynowo z tekstem ujednoliconym w serwisie Sejmu (api.sejm.gov.pl) dnia 21.09.2026. Zmiany w przepisach śledzimy na bieżąco.

Kodeks cywilny - definicja najmu - oddanie rzeczy do używania za umówiony czynsz
Kodeks cywilny - forma pisemna najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok; bez niej umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony
Kodeks cywilny - wydanie i utrzymanie rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku; drobne nakłady obciążają najemcę
Kodeks cywilny - używanie rzeczy w sposób określony w umowie albo zgodny z jej przeznaczeniem
Kodeks cywilny - obniżenie czynszu za wady; wypowiedzenie bez zachowania terminów przy wadach uniemożliwiających używanie, nieusuniętych mimo zawiadomienia lub nieusuwalnych; uprawnień nie ma najemca, który znał wady przy zawarciu umowy
Kodeks cywilny - odpowiedzialność najemcy i osoby trzeciej przy podnajmie; podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia najmu
Kodeks cywilny - termin płatności czynszu; w braku ustalenia z góry - za cały czas najmu do miesiąca, a przy dłuższym lub nieoznaczonym miesięcznie do dziesiątego dnia miesiąca
Kodeks cywilny - wypowiedzenie najmu na czas nieoznaczony z zachowaniem terminów umownych albo ustawowych; najem na czas oznaczony tylko w wypadkach określonych w umowie
Kodeks cywilny - dalsze używanie rzeczy po upływie terminu za zgodą wynajmującego - w razie wątpliwości przedłużenie najmu na czas nieoznaczony
Kodeks cywilny - zwrot rzeczy w stanie niepogorszonym, obowiązek podnajemcy oraz domniemanie wydania rzeczy w stanie dobrym
Kodeks cywilny - do najmu lokalu stosuje się przepisy ogólne o najmie z zachowaniem przepisów rozdziału o najmie lokalu (art. 680-692)
Kodeks cywilny - wspólność najmu lokalu przez małżonków
Kodeks cywilny - wypowiedzenie najmu lokalu bez zachowania terminów, gdy wady zagrażają zdrowiu najemcy lub domowników, choćby najemca wiedział o wadach
Kodeks cywilny - obowiązek przestrzegania porządku domowego i liczenia się z potrzebami innych mieszkańców
Kodeks cywilny - ustawowy termin wypowiedzenia najmu lokalu na czas nieoznaczony przy czynszu płatnym miesięcznie - trzy miesiące na koniec miesiąca
Kodeks cywilny - solidarna odpowiedzialność pełnoletnich osób stale zamieszkujących z najemcą, ograniczona do okresu ich zamieszkiwania
Kodeks cywilny - zakaz podnajmu lokalu lub jego części bez zgody wynajmującego; zgoda zbędna co do osoby, wobec której najemca ma obowiązek alimentacyjny
Kodeks cywilny - solidarność dłużników
Kodeks cywilny - źródła solidarności - ustawa lub czynność prawna
O ochronie praw lokatorów - definicje lokatora, właściciela (także wynajmującego), lokalu z wyłączeniem pomieszczeń do krótkotrwałego pobytu oraz opłat niezależnych od właściciela
O ochronie praw lokatorów - kaucja - granica dwunastokrotności czynszu, zwrot zwaloryzowanej kaucji i zwrot w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu
O ochronie praw lokatorów - obowiązki wynajmującego w zakresie napraw i sprawności instalacji
O ochronie praw lokatorów - obowiązki najemcy - utrzymanie lokalu i pomieszczeń, do używania których jest uprawniony, oraz naprawy i konserwacja wyliczonych elementów
O ochronie praw lokatorów - protokół stanu technicznego przed wydaniem lokalu jako podstawa rozliczeń
O ochronie praw lokatorów - obowiązek najemcy odnowienia lokalu i dokonania obciążających go napraw po zakończeniu najmu; rozliczenie ulepszeń wprowadzonych bez zgody
O ochronie praw lokatorów - możliwość odmiennego ustalenia praw i obowiązków z art. 6a-6e w lokalach spoza publicznego zasobu mieszkaniowego
O ochronie praw lokatorów - obowiązek informowania o zmianie adresu i skutek doręczenia na ostatni adres
O ochronie praw lokatorów - podwyższenie czynszu przez pisemne wypowiedzenie jego wysokości z trzymiesięcznym terminem; w ciągu 2 miesięcy lokator może odmówić przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy albo zakwestionować w sądzie podwyżkę z ust. 4 (ust. 5); czynsz w okresie przejściowym (ust. 6a)
O ochronie praw lokatorów - podwyżki nie częściej niż co 6 miesięcy; zestawienie podwyższonych opłat niezależnych; poza czynszem tylko opłaty niezależne od właściciela, gdy lokator nie ma umowy bezpośrednio z dostawcą
O ochronie praw lokatorów - udostępnienie lokalu w razie awarii oraz do przeglądu po ustaleniu terminu; wejście właściciela przy nieobecności lub odmowie lokatora w obecności Policji lub straży gminnej, zabezpieczenie lokalu i protokół
O ochronie praw lokatorów - wypowiedzenie przez właściciela tylko z przyczyn ustawowych, na piśmie pod rygorem nieważności i z podaniem przyczyny; powództwo o rozwiązanie stosunku z innych ważnych przyczyn (ust. 10)

Powiązane dokumenty

Protokół zdawczo-odbiorczy - wzór
Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online i rozlicz kaucję, bez rejestracji.
Oświadczenie właściciela lokalu o potwierdzeniu pobytu do zameldowania - wzór
Oświadczenie właściciela do zameldowania wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Potwierdzenie pobytu stałego lub czasowego, także przez najemcę.
Wypowiedzenie umowy najmu - wzór
Wypowiedzenie umowy najmu wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online zgodnie z art. 688 Kodeksu cywilnego, bez rejestracji.
Umowa najmu mieszkania - wzór
Umowa najmu mieszkania wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego, bez rejestracji.

Maszynowo czytelny schemat tego dokumentu: umowa-najmu-pokoju.json