Wypowiedzenie umowy najmu - wzór 2026 za darmo

Wypowiedzenie umowy najmu to jednostronne oświadczenie kończące najem po upływie terminu wypowiedzenia. Reguły są różne dla obu stron i to jest sedno tego dokumentu. Do najmu lokalu przepisy ogólne o najmie stosuje się z zachowaniem przepisów o najmie lokalu (art. 680 Kodeksu cywilnego, Dz.U. 1964 poz. 93), dlatego najemca lokalu zajmowanego na czas nieoznaczony przy czynszu płatnym miesięcznie wypowiada umowę najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688), a nie na miesiąc; termin umowny, o ile umowa go przewiduje, ma pierwszeństwo (art. 673 § 1). Właściciel lokalu mieszkalnego jest związany inaczej: może wypowiedzieć stosunek prawny tylko z przyczyn określonych w ustawie, a wypowiedzenie pod rygorem nieważności musi być dokonane na piśmie i określać przyczynę (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, Dz.U. 2001 poz. 733). Jego termin idzie za przyczyną i wynosi miesiąc, sześć miesięcy albo trzy lata.

Na co uważać

Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego przez właściciela pod rygorem nieważności wymaga formy pisemnej i określenia przyczyny, a przyczyna musi mieścić się w katalogu ustawowym (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Postanowienie umowne rozszerzające ten katalog jest bezskuteczne.
Termin wypowiedzenia właściciela jest przypisany do przyczyny. Zwłoka z zapłatą za trzy pełne okresy płatności i pozostałe przyczyny z art. 11 ust. 2 dają miesiąc, tak samo jak tytuł prawny lokatora do innego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości (art. 11 ust. 3 pkt 2); niezamieszkiwanie ponad 12 miesięcy oraz zamiar zamieszkania właściciela z lokalem zamiennym dają sześć miesięcy, a zamiar zamieszkania bez lokalu zamiennego trzy lata. Wypowiedzenie z terminem krótszym niż ustawowy nie kończy najmu w podanym dniu.
Umowa zawarta na czas oznaczony co do zasady nie podlega wypowiedzeniu, chyba że sama je przewiduje. Przed złożeniem pisma sprawdź treść umowy, bo bezskuteczne wypowiedzenie nie kończy najmu i nie zwalnia z czynszu.
Wypowiedzenie nie jest tytułem do opróżnienia lokalu. Jeżeli najemca po rozwiązaniu umowy lokalu nie wyda, konieczne jest postępowanie sądowe, a nie samodzielne działania właściciela.

Uzupełnij dane

Twoje dane nie opuszczają przeglądarki. Dokument powstaje bezpośrednio na Twoim urządzeniu i nic z tego, co wpiszesz, nie jest nigdzie wysyłane.

Rozpoczęty dokument zostaje zapisany wyłącznie w Twojej przeglądarce i po 48 godzinach sam się usuwa.

Wypowiedzenie umowy najmu - kiedy stosować

Pismo składasz, gdy chcesz zakończyć trwający najem, a druga strona nie zgadza się na rozwiązanie umowy za porozumieniem. Wypowiedzenie działa jednostronnie: dochodzi do skutku samo, z chwilą gdy dotarło do adresata, i nie potrzebuje jego podpisu. Obie strony mają tu zupełnie różną pozycję i to jest najważniejsza rzecz do zrozumienia. Najemca lokalu mieszkalnego wypowiada umowę bezterminową z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku ustawowych, i nie musi podawać żadnej przyczyny. Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny tylko z przyczyn wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów, na piśmie pod rygorem nieważności i z określeniem przyczyny. Wypowiedzenie właściciela bez podanej przyczyny nie jest wadliwe, tylko nieważne, więc nie wywołuje żadnego skutku. Termin liczy się od doręczenia pisma, a kończy w dniu wyznaczonym przez ustawę albo umowę, nie po prostu po upływie miesiąca. Przy najmie lokalu na czas nieoznaczony i czynszu płatnym miesięcznie ustawowy termin dla najemcy wynosi trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 Kodeksu cywilnego), więc wypowiedzenie doręczone 10 marca kończy najem 30 czerwca. Ogólny termin miesięczny z art. 673 § 2 przy lokalu nie działa, bo art. 680 każe stosować przepisy ogólne z zachowaniem przepisów o najmie lokalu. Przy czynszu płatnym rzadziej niż co miesiąc pozostają trzy miesiące na koniec kwartału (art. 673 § 2). Po stronie właściciela termin idzie za przyczyną: miesiąc przy przyczynach z art. 11 ust. 2 oraz gdy lokator ma tytuł prawny do innego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości (art. 11 ust. 3 pkt 2), sześć miesięcy przy niezamieszkiwaniu ponad 12 miesięcy i przy zamiarze zamieszkania z lokalem zamiennym, trzy lata przy zamiarze zamieszkania bez lokalu zamiennego. Umowa zawarta na czas oznaczony jest osobnym przypadkiem. Co do zasady nie da się jej wypowiedzieć wcześniej, chyba że sama przewiduje takie przypadki. Zajrzyj do umowy, zanim policzysz jakikolwiek termin.

Niezbędne elementy dokumentu

Element	Co musi zawierać
Miejscowość i data	Data złożenia pisma. Termin wypowiedzenia biegnie jednak od doręczenia, nie od tej daty.
Oznaczenie obu stron	Wynajmujący i najemca z adresami. Adres wynajmującego przydaje się także do wysyłki listu poleconego.
Wskazanie wypowiadanej umowy	Data zawarcia umowy oraz adres lokalu, którego dotyczy.
Oświadczenie o wypowiedzeniu i termin	Wyraźne stwierdzenie, że wypowiadasz umowę, wraz z terminem: umownym albo ustawowym. Najemca lokalu przy czynszu płatnym miesięcznie ma ustawowo trzy miesiące na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 Kodeksu cywilnego).
Data rozwiązania umowy	Ostatni dzień najmu wyliczony według terminu. Prawie zawsze wypada na koniec miesiąca kalendarzowego, a przy terminie kwartalnym na koniec kwartału.
Przyczyna, gdy wypowiada właściciel	Obowiązkowa pod rygorem nieważności, musi odpowiadać jednej z przyczyn ustawowych i przesądza termin (art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Ustalenia co do zwrotu lokalu	Termin wydania, protokół zdawczo-odbiorczy i zwrot kluczy.
Podpis i dowód doręczenia	Podpis składającego oraz potwierdzenie odbioru albo nadanie listem poleconym, bo od doręczenia biegnie termin.

Najczęstsze błędy

Wypowiedzenie przez właściciela bez wskazania przyczyny, które jest nieważne, a nie jedynie wadliwe (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Liczenie terminu od daty na piśmie zamiast od doręczenia go drugiej stronie.
Przyjęcie przez najemcę lokalu, że termin ustawowy przy czynszu płatnym miesięcznie wynosi miesiąc. Wynosi trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 Kodeksu cywilnego), bo przy lokalu przepis ten wyprzedza ogólny art. 673 § 2.
Dobranie przez właściciela terminu wypowiedzenia niezależnie od przyczyny. Termin idzie za przyczyną: miesiąc, sześć miesięcy albo trzy lata (art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Wypowiadanie umowy zawartej na czas oznaczony bez sprawdzenia, czy sama umowa w ogóle na to pozwala.
Pominięcie żądania zwrotu kaucji, przez które rozliczenie trzeba potem prowadzić osobnym pismem.

Warianty i przykładowe sytuacje

Wypowiada najemca

Wariant dla lokatora rezygnującego z mieszkania. Najemca nie musi podawać przyczyny, a jego pismo sprowadza się do wskazania umowy, terminu wypowiedzenia i dnia rozwiązania. Termin bywa dłuższy, niż się zakłada: przy najmie lokalu na czas nieoznaczony i czynszu płatnym miesięcznie ustawa daje trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 Kodeksu cywilnego), a nie miesiąc. Warto od razu dopisać żądanie zwrotu kaucji z numerem rachunku, bo to jedyna część pisma o znaczeniu finansowym.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Wypowiada wynajmujący

Wariant dla właściciela, obwarowany znacznie mocniej. Wypowiedzenie może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów, wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności i musi wskazywać przyczynę (art. 11 ust. 1). Pismo bez przyczyny jest nieważne, a nie tylko wadliwe. Terminu nie wybiera się tu swobodnie: idzie on za przyczyną i wynosi miesiąc, sześć miesięcy albo trzy lata (art. 11 ust. 2-5).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Z terminem umownym

Wariant dla umów, które przewidują własny termin wypowiedzenia. Termin umowny ma pierwszeństwo przed ustawowym (art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego), więc zanim policzysz trzy miesiące z art. 688, sprawdź, czy umowa nie mówi czegoś innego. Dotyczy to wypowiedzenia przez najemcę: właściciela i tak wiążą terminy z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Czynsz płatny rzadziej niż co miesiąc

Wariant dla najmu, w którym czynsz płatny jest w odstępach dłuższych niż miesiąc. Ustawowy termin wynosi wtedy trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego (art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego), bo art. 688 odnosi się wyłącznie do czynszu płatnego miesięcznie. Przy wypowiedzeniu złożonym w połowie kwartału wydłuża to najem znacznie bardziej, niż się zwykle zakłada.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Wypowiedzenie umowy najmu - pełna treść wzoru

To jest kompletna treść wzoru. Puste miejsca uzupełni generator powyżej - albo skopiuj tekst i uzupełnij go ręcznie.

Pokaż pełną treść wzoru

..........................., dnia ...........................

...........................
...........................

WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU

Niniejszym wypowiadam umowę najmu lokalu położonego przy ..........................., zawartą w dniu ..........................., z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia wynoszącego trzy miesiące, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 680 w związku z art. 688 Kodeksu cywilnego).

Umowa ulegnie rozwiązaniu z dniem ............................

.............................................
podpis składającego wypowiedzenie

Wypowiedzenie umowy najmu wzór Word (DOCX)

Wzór wypowiedzenie umowy najmu w formacie Word pobierzesz z generatora przyciskiem „Pobierz Word (DOCX)” - za darmo, bez rejestracji, z już wpisanymi danymi.

Wypowiedzenie umowy najmu wzór PDF

Ten sam dokument pobierzesz także jako PDF gotowy do wydruku i podpisu. Plik powstaje w Twojej przeglądarce, danych nigdzie nie wysyłamy.

Wypowiedzenie umowy najmu do pobrania za darmo

Wzór jest darmowy w pełnej wersji - żadnego okresu próbnego, żadnego adresu e-mail. Wypełnij, pobierz, podpisz.

Aktualność wzoru na rok 2026

Wzór odpowiada stanowi prawnemu na rok 2026. Powołane przepisy sprawdzamy na bieżąco z tekstem ujednoliconym publikowanym przez Sejm (api.sejm.gov.pl).

Najczęściej zadawane pytania

Czy najemca musi podać przyczynę wypowiedzenia?

Nie. Obowiązek wskazania przyczyny obciąża wyłącznie właściciela lokalu mieszkalnego (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Najemca składa pismo, w którym wystarczy oznaczyć umowę, termin wypowiedzenia i dzień rozwiązania. Nikt nie może uzależnić przyjęcia wypowiedzenia od podania powodu.

Jaki jest ustawowy termin wypowiedzenia najmu lokalu?

Dla najemcy lokalu zajmowanego na czas nieoznaczony przy czynszu płatnym miesięcznie są to trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 Kodeksu cywilnego). Ogólny termin miesięczny z art. 673 § 2 przy lokalu ustępuje temu przepisowi, bo art. 680 każe stosować przepisy ogólne o najmie z zachowaniem przepisów o najmie lokalu. Gdy czynsz jest płatny rzadziej niż co miesiąc, termin wynosi trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego (art. 673 § 2). Termin umowny ma pierwszeństwo (art. 673 § 1). Właściciel lokalu mieszkalnego terminu nie wybiera: idzie on za ustawową przyczyną i wynosi miesiąc, sześć miesięcy albo trzy lata (art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Od kiedy liczy się termin wypowiedzenia?

Od doręczenia pisma drugiej stronie, a nie od daty na dokumencie. Doręczenie to moment, w którym adresat mógł zapoznać się z treścią, dlatego wyślij wypowiedzenie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo odbierz podpis na drugim egzemplarzu. Sam termin kończy się w dniu wyznaczonym przez ustawę lub umowę, zwykle na koniec miesiąca kalendarzowego: pismo najemcy doręczone 10 marca przy trzymiesięcznym terminie z art. 688 Kodeksu cywilnego kończy najem 30 czerwca.

Czy mogę wypowiedzieć umowę zawartą na czas określony?

Co do zasady nie, chyba że umowa wyraźnie przewiduje przypadki wypowiedzenia. Umowa terminowa wiąże obie strony do końca okresu, na jaki została zawarta, i właśnie to odróżnia ją od umowy bezterminowej. Jeżeli umowa milczy, pozostaje porozumienie stron albo powołanie się na okoliczności wskazane w przepisach.

Co zrobić, gdy najemca nie chce się wyprowadzić po wypowiedzeniu?

Wypowiedzenie kończy stosunek najmu, ale samo w sobie nie jest tytułem do opróżnienia lokalu. Konieczne jest wystąpienie do sądu o nakazanie opróżnienia lokalu, a następnie postępowanie egzekucyjne. Samodzielne wymienianie zamków, odcinanie mediów albo usuwanie rzeczy najemcy jest niedopuszczalne i naraża właściciela na odpowiedzialność.

Podstawa prawna

Powołane przepisy ostatnio sprawdzone maszynowo z tekstem ujednoliconym w serwisie Sejmu (api.sejm.gov.pl) dnia 21.09.2026. Zmiany w przepisach śledzimy na bieżąco.

Kodeks cywilny - wypowiedzenie najmu zawartego na czas nieoznaczony: pierwszeństwo terminu umownego (§ 1) oraz ogólne terminy ustawowe zależne od częstotliwości płatności czynszu, w tym trzy miesiące na koniec kwartału przy czynszu płatnym rzadziej niż co miesiąc (§ 2)
Kodeks cywilny - do najmu lokalu przepisy ogólne o najmie stosuje się z zachowaniem przepisów o najmie lokalu, które mają przed nimi pierwszeństwo
Kodeks cywilny - najem lokalu na czas nieoznaczony przy czynszu płatnym miesięcznie można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego
Kodeks cywilny - obowiązek zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym z wyłączeniem zużycia wynikającego z prawidłowego używania
Kodeks cywilny - oświadczenie woli skierowane do innej osoby jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią
Kodeks cywilny - zakaz samowolnego naruszania posiadania, choćby posiadacz był w złej wierze
Kodeks postępowania cywilnego - opróżnienie lokalu wykonuje komornik na podstawie tytułu wykonawczego, po wezwaniu dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku
O ochronie praw lokatorów - kaucja zabezpieczająca oraz jej zwrot w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu
O ochronie praw lokatorów - wypowiedzenie przez właściciela wyłącznie z przyczyn ustawowych, pod rygorem nieważności na piśmie i z określeniem przyczyny, oraz terminy wypowiedzenia przypisane do poszczególnych przyczyn: miesiąc, sześć miesięcy albo trzy lata

Powiązane dokumenty

Umowa najmu mieszkania - wzór
Umowa najmu mieszkania wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego, bez rejestracji.
Protokół zdawczo-odbiorczy - wzór
Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online i rozlicz kaucję, bez rejestracji.

Maszynowo czytelny schemat tego dokumentu: wypowiedzenie-umowy-najmu.json