Aneks do umowy najmu - wzór 2026 za darmo

Aneks do umowy najmu to porozumienie wynajmującego i najemcy, którym zmieniają obowiązującą umowę, na przykład przedłużają najem, zmieniają czynsz, opłaty, kaucję albo osobę najemcy, bez zawierania nowej umowy. Zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały dla jej zawarcia (art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego, Dz.U. 1964 poz. 93). Przy najmie okazjonalnym zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów). Przedłużenie podpisz przed upływem dotychczasowego terminu, bo jeżeli najemca po tym dniu nadal używa lokalu za zgodą wynajmującego, w razie wątpliwości najem uważa się za przedłużony na czas nieoznaczony (art. 674 Kodeksu cywilnego). Umowa najmu okazjonalnego jest zawierana na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat (art. 19a ust. 1), a aneks zmienia tę samą umowę, więc limit liczy się od początku najmu.

Na co uważać

Zmiany umowy najmu okazjonalnego wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów). Aneks uzgodniony mailem albo podpisany skanem jest nieważny; formie pisemnej odpowiada tylko własnoręczny podpis albo kwalifikowany podpis elektroniczny (art. 78 i 78[1] Kodeksu cywilnego).
Przedłużenie podpisz przed dniem zakończenia najmu. Jeżeli najemca po upływie terminu nadal używa lokalu za zgodą wynajmującego, w razie wątpliwości najem uważa się za przedłużony na czas nieoznaczony (art. 674 Kodeksu cywilnego).
Najem okazjonalny jest zawierany na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat (art. 19a ust. 1). Zgłoszenie do urzędu skarbowego warunkuje stosowanie art. 19c i 19d (art. 19b ust. 3), a ustawa mówi wprost o zgłoszeniu zawarcia umowy, nie aneksu; zgłoś przedłużenie, żeby nie ryzykować utraty trybu okazjonalnego.
Przy najmie okazjonalnym nowy najemca albo współnajemca musi złożyć własne oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i wskazać lokal na wypadek egzekucji (art. 19a ust. 2). Bez tego wynajmujący nie ma wobec niego aktu, któremu sąd nada klauzulę wykonalności (art. 19d ust. 4).
Aneks zmieniający czynsz wymaga zgody najemcy. Bez niej przy zwykłym najmie podwyżka wymaga wypowiedzenia na piśmie pod rygorem nieważności z co najmniej trzymiesięcznym terminem (art. 8a ust. 1-3), a przy najmie okazjonalnym jest możliwa wyłącznie według warunków umowy (art. 19c ust. 2).

Uzupełnij dane

Twoje dane nie opuszczają przeglądarki. Dokument powstaje bezpośrednio na Twoim urządzeniu i nic z tego, co wpiszesz, nie jest nigdzie wysyłane.

Rozpoczęty dokument zostaje zapisany wyłącznie w Twojej przeglądarce i po 48 godzinach sam się usuwa.

Aneks do umowy najmu - kiedy stosować

Aneksu używasz, gdy umowa najmu nadal obowiązuje, a strony zgodnie chcą zmienić jej część: przedłużyć okres, ustalić nowy czynsz, inaczej rozliczać media, zmienić kaucję albo osobę najemcy. Aneks nie jest jednostronnym pismem. Bez podpisu drugiej strony nie zmienia niczego, a do jednostronnych zmian służą odrębne tryby, na przykład wypowiedzenie wysokości czynszu (art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów). Forma aneksu zależy od formy umowy. Zmiana wymaga takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały dla zawarcia umowy (art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego). Przy najmie okazjonalnym ustawa wymaga dla zmian formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6), więc uzgodnienie mailem czy SMS-em nic nie zmienia. Jeżeli zwykła umowa zawiera zapis, że zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, aneks bez tej formy nie dochodzi do skutku (art. 76). Najczęstszy powód aneksu to przedłużenie. Podpisz je przed dniem zakończenia najmu. Po tym dniu dalsze mieszkanie najemcy za zgodą wynajmującego w razie wątpliwości oznacza najem na czas nieoznaczony (art. 674 Kodeksu cywilnego), a przy najmie okazjonalnym, który z definicji jest zawierany na czas oznaczony (art. 19a ust. 1), stawia to pod znakiem zapytania szybką ścieżkę odzyskania lokalu.

Niezbędne elementy dokumentu

Element	Co musi zawierać
Oznaczenie stron	Wynajmujący i najemca tak jak w umowie. Przy zmianie najemcy aneks podpisuje też nowa osoba, a przy zastąpieniu także dotychczasowy najemca.
Wskazanie zmienianej umowy	Data zawarcia i adres lokalu. Rodzaj umowy decyduje o formie i o tym, które przepisy stosuje się do zmian.
Treść zmian	Konkretnie: nowy dzień zakończenia najmu, nowa kwota czynszu, nowe brzmienie zapisu o opłatach, dane nowego najemcy, nowa kaucja.
Data wejścia zmian w życie	Może różnić się od daty podpisania. Przy przedłużeniu nie może wypadać po dotychczasowym dniu zakończenia najmu.
Klauzula o pozostałych postanowieniach	Stwierdzenie, że w pozostałym zakresie umowa pozostaje bez zmian, zamyka spór o to, co jeszcze zmieniono.
Załączniki przy najmie okazjonalnym	Przy nowym najemcy jego oświadczenie w formie aktu notarialnego, wskazanie lokalu na wypadek egzekucji i zgoda właściciela tego lokalu (art. 19a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Forma i podpisy	Co najmniej forma umowy pierwotnej (art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego), przy najmie okazjonalnym zawsze pisemna (art. 19a ust. 6). Egzemplarz dla każdej strony.

Najczęstsze błędy

Podpisanie przedłużenia po dniu zakończenia najmu, gdy najemca mieszka dalej za zgodą wynajmującego i w razie wątpliwości najem trwa już na czas nieoznaczony (art. 674 Kodeksu cywilnego).
Przedłużenie najmu okazjonalnego ponad łącznie 10 lat albo bez sprawdzenia, czy akt notarialny najemcy obejmuje nowy okres.
Zmiana najemcy przy najmie okazjonalnym bez nowego oświadczenia notarialnego, choć akt poprzednika dotyczy tylko jego (art. 19a ust. 2).
Wpisanie w aneksie zwykłego najmu opłat innych niż opłaty niezależne od właściciela, których poza czynszem pobierać nie wolno (art. 9 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Przejęcie przez nowego najemcę umowy bez rozliczenia kaucji i zaległości; poręczenie dawnego najemcy wygasa przy przejęciu długu, jeżeli poręczyciel się nie zgodzi (art. 525 Kodeksu cywilnego).
Aneks opisujący zmianę ogólnikowo, bez wskazania paragrafu umowy i jego nowego brzmienia.

Jak przedłużyć najem okazjonalny aneksem

Najem okazjonalny wygasa po upływie czasu, na jaki był zawarty (art. 19d ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów), dlatego aneks trzeba podpisać wcześniej, na piśmie pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6). Najpierw policz łączny okres: od pierwszego dnia najmu do nowego dnia zakończenia nie może minąć więcej niż 10 lat (art. 19a ust. 1). Drugi krok to akt notarialny. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji złożone w odrębnym akcie wskazuje stosunek prawny i treść zobowiązania (art. 777 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego). Jeżeli dotychczasowy akt odwołuje się do umowy z konkretnym dniem zakończenia, pokaż go notariuszowi przed podpisaniem aneksu i ustal, czy potrzebne jest nowe oświadczenie. Ten wzór nie rozstrzyga tej kwestii, bo przepisy o notariacie nie zostały tu uwzględnione. Trzeci krok to urząd skarbowy. Brak zgłoszenia oznacza, że nie stosuje się art. 19c i 19d (art. 19b ust. 3), a wraz z nimi wyłączenia z art. 19e. Wzór zobowiązuje wynajmującego do zgłoszenia przedłużenia w 14 dni od podpisania aneksu.

Przykład wypełnienia

Najem od 01.06.2022 do 31.05.2026. Aneks podpisany 20.05.2026,
zmiany od 01.06.2026, nowy koniec najmu 31.05.2027.
Łączny okres: 5 lat, w granicy 10 lat.
Akt notarialny: sprawdzony u notariusza, nowe oświadczenie z dnia
18.05.2026 dołączone do aneksu.
Zgłoszenie przedłużenia w urzędzie skarbowym: do 03.06.2026.

Zmiana najemcy - aneks trójstronny

Gdy umowę przejmuje nowa osoba, aneks podpisują trzy strony: wynajmujący, dotychczasowy najemca i nowy najemca. Najważniejsze jest rozliczenie tego, co zostało za poprzednikiem. Jeżeli nowy najemca ma przejąć zaległy czynsz, jest to przejęcie długu, które wymaga zgody wynajmującego jako wierzyciela i formy pisemnej pod nieważnością (art. 519 i 522 Kodeksu cywilnego); podpis wynajmującego na aneksie tę zgodę wyraża. Poręczenie ustanowione za dawnego najemcę wygasa, chyba że poręczyciel zgodzi się na jego dalsze trwanie (art. 525). Kaucję strony rozliczają wprost w aneksie: zwrot dotychczasowemu najemcy i nowa wpłata albo zaliczenie dotychczasowej kaucji na nowego najemcę, z rozliczeniem między najemcami. Warto przy tym spisać protokół stanu lokalu na dzień zmiany, żeby każdy odpowiadał za swój okres.

Warianty i przykładowe sytuacje

Przedłużenie najmu

Wariant dla zwykłej umowy najmu mieszkania na czas oznaczony, która zbliża się do końca, a strony chcą ją kontynuować na nowy okres. Aneks podpisz przed dotychczasowym dniem zakończenia, bo dalsze używanie lokalu za zgodą wynajmującego poczytuje się w razie wątpliwości za przedłużenie najmu na czas nieoznaczony (art. 674 Kodeksu cywilnego). Przy najmie dłuższym niż rok zachowaj formę pisemną, inaczej umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Przedłużenie najmu okazjonalnego

Wariant dla najmu okazjonalnego, który ma trwać dłużej. Aneks wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów), łączny okres najmu nie może przekroczyć 10 lat (art. 19a ust. 1), a wzór dodaje zobowiązanie wynajmującego do zgłoszenia przedłużenia w urzędzie skarbowym i miejsce na dane nowego aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Zmiana czynszu

Wariant, w którym strony zgodnie ustalają nową kwotę czynszu od wskazanego dnia. Aneks działa tylko przy zgodzie najemcy; gdy jej nie ma, wynajmujący przy zwykłym najmie wypowiada dotychczasową wysokość czynszu na piśmie z co najmniej trzymiesięcznym terminem (art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów), a przy najmie okazjonalnym może podwyższyć czynsz wyłącznie według warunków umowy (art. 19c ust. 2). Przy zwykłym najmie zachowaj też co najmniej 6 miesięcy od poprzedniej podwyżki, bo przepis nie wyłącza podwyżki uzgodnionej (art. 9 ust. 1b).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Zmiana najemcy

Wariant, w którym nowa osoba przejmuje umowę w miejsce dotychczasowego najemcy, na przykład gdy jeden ze współlokatorów się wyprowadza, a drugi zostaje. Aneks jest trójstronny: podpisują go wynajmujący, dotychczasowy i nowy najemca, a strony rozstrzygają w nim los kaucji i zaległości. Przy najmie okazjonalnym nowy najemca składa własne oświadczenie w formie aktu notarialnego (art. 19a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Zmiana opłat i mediów

Wariant, w którym strony zmieniają opłaty ponoszone obok czynszu albo sposób ich rozliczania, na przykład po przepisaniu umowy z dostawcą energii na najemcę. Przy zwykłym najmie wynajmujący pobiera oprócz czynszu jedynie opłaty za energię, gaz, wodę, ścieki i odpady, i tylko wtedy, gdy najemca nie ma umowy bezpośrednio z dostawcą (art. 9 ust. 5 i 6 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Najem okazjonalny bez przedłużenia

Wariant dla najmu okazjonalnego, w którym strony zmieniają warunki, ale nie termin, najczęściej czynsz. Przy tym najmie właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie (art. 19c ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów), więc bez klauzuli waloryzacyjnej w umowie aneks jest jedyną drogą. Zmiana wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Aneks do umowy najmu - pełna treść wzoru

To jest kompletna treść wzoru. Puste miejsca uzupełni generator powyżej - albo skopiuj tekst i uzupełnij go ręcznie.

Pokaż pełną treść wzoru

ANEKS DO UMOWY NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO

sporządzony w ........................... w dniu ........................... pomiędzy:

Wynajmującym: ..........................., zam. ..........................., PESEL ...........................,

Najemcą: ..........................., zam. ..........................., PESEL ...........................,

Przedmiot aneksu

Strony zgodnie postanawiają zmienić umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego przy ..........................., zawartą w dniu ........................... (dalej: Umowa), w sposób określony poniżej.

Postanowienia końcowe

Zmiany wynikające z aneksu wchodzą w życie z dniem ............................ W pozostałym zakresie postanowienia Umowy pozostają bez zmian. Aneks stanowi integralną część Umowy.

Aneks sporządzono w formie pisemnej w jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

.............................................
Wynajmujący

.............................................
Najemca

Aneks do umowy najmu wzór Word (DOCX)

Wzór aneks do umowy najmu w formacie Word pobierzesz z generatora przyciskiem „Pobierz Word (DOCX)” - za darmo, bez rejestracji, z już wpisanymi danymi.

Aneks do umowy najmu wzór PDF

Ten sam dokument pobierzesz także jako PDF gotowy do wydruku i podpisu. Plik powstaje w Twojej przeglądarce, danych nigdzie nie wysyłamy.

Aneks do umowy najmu do pobrania za darmo

Wzór jest darmowy w pełnej wersji - żadnego okresu próbnego, żadnego adresu e-mail. Wypełnij, pobierz, podpisz.

Aktualność wzoru na rok 2026

Wzór odpowiada stanowi prawnemu na rok 2026. Powołane przepisy sprawdzamy na bieżąco z tekstem ujednoliconym publikowanym przez Sejm (api.sejm.gov.pl).

Najczęściej zadawane pytania

Czy aneks do umowy najmu musi być na piśmie?

Aneks wymaga takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały dla zawarcia umowy (art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego). Przy najmie okazjonalnym forma pisemna jest wymagana pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów). Przy zwykłym najmie na dłużej niż rok forma pisemna chroni przed uznaniem umowy za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660). Formie pisemnej odpowiada własnoręczny podpis albo kwalifikowany podpis elektroniczny (art. 78 i 78[1]).

Czy najem okazjonalny można przedłużyć aneksem?

Tak, pod warunkiem zachowania formy pisemnej i limitu: umowa najmu okazjonalnego jest zawierana na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat (art. 19a ust. 1). Aneks podpisz przed wygaśnięciem umowy, bo ta wygasa z upływem czasu, na jaki ją zawarto (art. 19d ust. 1). Sprawdź u notariusza, czy dotychczasowy akt z oświadczeniem najemcy obejmuje przedłużony okres, i zgłoś przedłużenie w urzędzie skarbowym.

Czy wynajmujący może podnieść czynsz bez zgody najemcy?

Przy zwykłym najmie tak, ale nie aneksem, tylko przez wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu na piśmie pod rygorem nieważności, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 8a ust. 1 i 3). Termin wypowiedzenia wynosi co najmniej 3 miesiące, chyba że umowa przewiduje dłuższy (art. 8a ust. 2). Podwyżka, po której roczny czynsz przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu, albo następująca z poziomu już wyższego, wymaga uzasadnienia (art. 8a ust. 4, 4a i 4e). Najemca może w ciągu 2 miesięcy odmówić przyjęcia podwyżki albo zakwestionować taką podwyżkę w sądzie (art. 8a ust. 5). Podwyżki nie mogą następować częściej niż co 6 miesięcy (art. 9 ust. 1b). Przy najmie okazjonalnym właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami umowy (art. 19c ust. 2), więc bez takiej klauzuli pozostaje aneks za zgodą najemcy.

Co zrobić, jeżeli umowa już się skończyła, a aneksu nie podpisano?

Jeżeli najemca nadal mieszka za zgodą wynajmującego, w razie wątpliwości najem trwa na czas nieoznaczony (art. 674 Kodeksu cywilnego). Aneks przywracający czas oznaczony wymaga wtedy zgody najemcy. Przy najmie okazjonalnym, który z definicji jest zawierany na czas oznaczony (art. 19a ust. 1), bezpieczniej zawrzeć nową umowę ze wszystkimi załącznikami i nowym zgłoszeniem do urzędu skarbowego niż ratować starą aneksem.

Jak zmienić najemcę w trakcie umowy?

Aneksem podpisanym przez wynajmującego, dotychczasowego i nowego najemcę. W aneksie określ dzień przejęcia umowy, los kaucji i to, kto odpowiada za należności za okres wcześniejszy; przejęcie zaległości wymaga formy pisemnej pod nieważnością (art. 522 Kodeksu cywilnego). Przy najmie okazjonalnym nowy najemca składa własne oświadczenie w formie aktu notarialnego, wskazuje lokal na wypadek egzekucji i dołącza zgodę jego właściciela (art. 19a ust. 2).

Podstawa prawna

Powołane przepisy ostatnio sprawdzone maszynowo z tekstem ujednoliconym w serwisie Sejmu (api.sejm.gov.pl) dnia 21.09.2026. Zmiany w przepisach śledzimy na bieżąco.

Kodeks cywilny - forma zastrzeżona przez strony: czynność dochodzi do skutku tylko przy jej zachowaniu; forma pisemna bez określenia skutków w razie wątpliwości jest zastrzeżona dla celów dowodowych
Kodeks cywilny - uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały dla jej zawarcia
Kodeks cywilny - forma pisemna: własnoręczny podpis na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli
Kodeks cywilny - forma elektroniczna z kwalifikowanym podpisem elektronicznym równoważna formie pisemnej
Kodeks cywilny - przejęcie długu przez osobę trzecią za zgodą wierzyciela albo dłużnika
Kodeks cywilny - umowa o przejęcie długu i zgoda wierzyciela na piśmie pod nieważnością
Kodeks cywilny - wygaśnięcie poręczenia z chwilą przejęcia długu, chyba że poręczyciel zgodzi się na dalsze trwanie zabezpieczenia
Kodeks cywilny - najem lokalu na czas dłuższy niż rok w formie pisemnej; bez niej umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony
Kodeks cywilny - najem na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony
Kodeks cywilny - dalsze używanie rzeczy po upływie terminu za zgodą wynajmującego - w razie wątpliwości przedłużenie najmu na czas nieoznaczony
O ochronie praw lokatorów - definicja opłat niezależnych od właściciela (energia, gaz, woda, ścieki, odpady)
O ochronie praw lokatorów - kaucja przy zwykłym najmie: do dwunastokrotności czynszu według stawki z dnia zawarcia umowy, zwrot w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu w kwocie zwaloryzowanej według czynszu z dnia zwrotu, nie niższej niż kaucja pobrana (ust. 3 i 4)
O ochronie praw lokatorów - jednostronne podwyższenie czynszu przez wypowiedzenie jego wysokości na piśmie pod rygorem nieważności, z terminem co najmniej trzymiesięcznym; podwyżka, po której roczny czynsz przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu, albo następująca z poziomu już wyższego, tylko w uzasadnionych przypadkach (ust. 4, 4a i 4e); prawo lokatora do odmowy albo zakwestionowania w 2 miesiące
O ochronie praw lokatorów - podwyżki nie częściej niż co 6 miesięcy (ust. 1b); obok czynszu jedynie opłaty niezależne od właściciela, pobierane tylko przy braku umowy najemcy z dostawcą (ust. 5 i 6)
O ochronie praw lokatorów - najem okazjonalny: czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat, załączniki z oświadczeniem notarialnym najemcy, kaucja do sześciokrotności czynszu, forma pisemna umowy i jej zmian pod rygorem nieważności
O ochronie praw lokatorów - zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego w 14 dni od rozpoczęcia najmu i skutki jego braku
O ochronie praw lokatorów - najem okazjonalny: opłaty obok czynszu i podwyższenie czynszu wyłącznie według warunków umowy
O ochronie praw lokatorów - wygaśnięcie najmu okazjonalnego i żądanie opróżnienia lokalu
O ochronie praw lokatorów - wyłączenie większości przepisów ustawy przy najmie okazjonalnym, pod warunkiem dokonania zgłoszenia z art. 19b
Kodeks postępowania cywilnego - akt notarialny z poddaniem się egzekucji jako tytuł egzekucyjny; odrębny akt wskazuje stosunek prawny i treść zobowiązania

Powiązane dokumenty

Umowa najmu mieszkania - wzór
Umowa najmu mieszkania wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego, bez rejestracji.
Protokół zdawczo-odbiorczy - wzór
Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online i rozlicz kaucję, bez rejestracji.
Wypowiedzenie umowy najmu - wzór
Wypowiedzenie umowy najmu wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online zgodnie z art. 688 Kodeksu cywilnego, bez rejestracji.
Aneks do umowy - wzór
Aneks do umowy wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online i zmień warunki umowy zgodnie z Kodeksem cywilnym, bez rejestracji.

Maszynowo czytelny schemat tego dokumentu: aneks-do-umowy-najmu.json