Sporządzono.pl

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu - wzór 2026 za darmo

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którą zawiera osoba fizyczna, osoba prawna albo jednostka organizacyjna prowadząca działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu lokali, na przykład deweloper, fundusz albo spółka zarządzająca mieszkaniami na wynajem (art. 19f ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, Dz.U. 2001 poz. 733). Zawiera się ją wyłącznie na czas oznaczony, a art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego nie stosuje się, więc nawet najem dłuższy niż 10 lat nie staje się bezterminowy (art. 19f ust. 2). Umowa i każda jej zmiana wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19g ust. 1). Załącza się do niej akt notarialny, w którym najemca poddaje się egzekucji, zobowiązuje się opróżnić lokal w terminie z żądania wynajmującego i przyjmuje do wiadomości, że nie przysługuje mu prawo do najmu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego (art. 19f ust. 3). Kaucja może wynieść najwyżej sześciokrotność miesięcznego czynszu i wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu (art. 19f ust. 5 i 6).

Uzupełnij dane

Twoje dane nie opuszczają przeglądarki. Dokument powstaje bezpośrednio na Twoim urządzeniu i nic z tego, co wpiszesz, nie jest nigdzie wysyłane.

Rozpoczęty dokument zostaje zapisany wyłącznie w Twojej przeglądarce i po 48 godzinach sam się usuwa.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu - kiedy stosować

Ten wzór jest dla wynajmującego, który wynajmuje mieszkania zawodowo: dewelopera, funduszu, spółki zarządzającej budynkiem na wynajem albo osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu lokali (art. 19f ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Daje on szybką drogę do odzyskania lokalu: po bezskutecznym żądaniu opróżnienia wynajmujący składa wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu najemcy (art. 19i ust. 5), zamiast prowadzić proces o eksmisję. Jeżeli wynajmujesz prywatnie, bez takiej działalności, tej formy nie zastosujesz. Najem instytucjonalny zawiera się zawsze na czas oznaczony (art. 19f ust. 2). Wariantu na czas nieoznaczony ustawa nie przewiduje, dlatego formularz go nie oferuje. W zamian wyłączono art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego, więc umowa na 12 czy 15 lat pozostaje umową terminową. Pułapka leży na końcu umowy: jeżeli najemca mieszka dalej za zgodą wynajmującego, w razie wątpliwości poczytuje się, że najem przedłużono na czas nieoznaczony (art. 674 Kodeksu cywilnego). Do umowy załącza się jeden obowiązkowy dokument: akt notarialny najemcy (art. 19f ust. 3). Przepisy rozdziału o najmie instytucjonalnym nie wymagają wskazania lokalu zastępczego ani zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Kaucja może wynieść najwyżej sześciokrotność czynszu (art. 19f ust. 5), a czynsz rośnie wyłącznie na warunkach zapisanych w umowie (art. 19h ust. 2). Najemca jest zwykle konsumentem, a wynajmujący posługuje się własnym wzorem umowy i regulaminem. Postanowienia nieuzgodnione indywidualnie, które rażąco naruszają interesy konsumenta, go nie wiążą (art. 385[1] Kodeksu cywilnego). Sprzedaż budynku innemu funduszowi nie kończy najmu: nabywca wstępuje w umowę (art. 678 § 1) i nie może jej wypowiedzieć, jeżeli najemca objął już lokal (art. 692).

Niezbędne elementy dokumentu

ElementCo musi zawierać
Forma pisemna umowy i każdej zmianyPod rygorem nieważności (art. 19g ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Formę pisemną spełnia też dokument z kwalifikowanym podpisem elektronicznym (art. 78[1] Kodeksu cywilnego).
Oznaczenie stron i status wynajmującegoDane rejestrowe wynajmującego i oświadczenie, że prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu lokali (art. 19f ust. 1), oraz tytuł prawny do lokalu, potrzebny później do wniosku o klauzulę (art. 19i ust. 6 pkt 2).
Czas oznaczonyDaty początku i końca najmu (art. 19f ust. 2). Ustawa nie ogranicza długości umowy do 10 lat.
Czynsz, opłaty i warunki podwyżkiOpłaty inne niż niezależne od właściciela, także za parking czy komórkę, trzeba wpisać wprost (art. 19h ust. 1); warunki podwyżki również, bo innych nie ma (art. 19h ust. 2).
Kaucja do sześciokrotności czynszuWraz z zasadami zaspokajania z niej zaległości, terminem uzupełnienia i zwrotu w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu (art. 19f ust. 4-8).
Załącznik nr 1 - akt notarialny najemcyPoddanie się egzekucji, zobowiązanie do opróżnienia lokalu w terminie z żądania oraz przyjęcie do wiadomości braku prawa do najmu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego (art. 19f ust. 3). Tego dokumentu wzór nie tworzy.
Wypadki wypowiedzenia dla obu stronUmowę terminową wypowiada się w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego); po stronie wynajmującego działają też przyczyny z art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy (art. 19j).
Protokół wydania i zwrotu lokaluStan lokalu, wyposażenie i liczniki. Roszczenia o szkody w lokalu przedawniają się z upływem roku od zwrotu (art. 677 Kodeksu cywilnego), więc protokół zwrotu jest głównym dowodem.

Najczęstsze błędy

Dlaczego najmu instytucjonalnego nie zawrzesz na czas nieoznaczony

Art. 19f ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi wprost, że umowa najmu instytucjonalnego lokalu zawierana jest na czas oznaczony. Umowa bezterminowa nie mieściłaby się w tej definicji, a razem z nią wynajmujący straciłby tryb opróżnienia lokalu na podstawie aktu notarialnego. Dlatego formularz pyta tylko o datę końcową. Ustawodawca zrekompensował to wyłączeniem art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego, który zwykły najem dłuższy niż 10 lat zamienia po tym czasie w najem na czas nieoznaczony. Najem instytucjonalny na 15 lat pozostaje więc terminowy przez cały okres. Jeżeli strony chcą wieloletniej współpracy, zawierają umowę na długi czas oznaczony z waloryzacją czynszu albo przedłużają krótszą umowę pisemnym aneksem przed jej upływem (art. 19g ust. 1). Przepisy nie mówią, czy akt notarialny najemcy obejmuje umowę po aneksie, więc ustal to z notariuszem przed podpisaniem zmiany.

Przykład wypełnienia

Umowa od 1 lipca 2026 r. do 30 czerwca 2041 r. (15 lat): pozostaje umową na czas oznaczony do końca.
Umowa od 1 lipca 2026 r. do 30 czerwca 2027 r., najemca mieszka dalej od 1 lipca 2027 r. bez aneksu, wynajmujący przyjmuje czynsz: ryzyko, że najem uznany zostanie za przedłużony na czas nieoznaczony (art. 674 KC).

Co musi zawierać akt notarialny najemcy

Akt sporządza notariusz, a nie generator. Ustawa określa, co musi się w nim znaleźć (art. 19f ust. 3): poddanie się egzekucji, zobowiązanie do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego oraz przyjęcie do wiadomości, że w razie egzekucji prawo do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje. Oświadczenie składa się w odrębnym akcie, więc akt powinien wskazywać stosunek prawny, z którym wiąże się poddanie egzekucji, datę powstania zobowiązania, jego treść, a przy umowie wzajemnej także świadczenie wierzyciela z terminem wykonania (art. 777 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego). Wynagrodzenie notariusza za ten akt wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (art. 19g ust. 2); kto je ponosi, strony ustalają same, a formularz pozwala wpisać to do umowy. Przy dwojgu najemców akt powinien złożyć każdy z nich, bo tytułem egzekucyjnym jest akt, w którym dłużnik sam poddał się egzekucji (art. 777 § 1 pkt 4).

Przykład wypełnienia

Elementy oświadczenia najemcy (art. 19f ust. 3 ustawy): 1. poddanie się egzekucji, 2. zobowiązanie do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu z art. 19i ust. 2, 3. przyjęcie do wiadomości braku prawa do najmu socjalnego lokalu i pomieszczenia tymczasowego. Odrębny akt wskazuje także umowę najmu, datę powstania zobowiązania i jego treść (art. 777 § 2 KPC).

Kaucja: wpłata, potrącenia w trakcie najmu, uzupełnienie i zwrot

Kaucja zabezpiecza należności z najmu oraz ewentualne koszty egzekucji opróżnienia lokalu i nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu według stawki z dnia zawarcia umowy (art. 19f ust. 4 i 5). W odróżnieniu od zwykłego najmu wynajmujący nie musi czekać do końca umowy: jeżeli najemca nie zapłaci w terminie, może zaspokoić zaległość z kaucji (art. 19f ust. 7). Najemca uzupełnia wtedy kaucję do pełnej wysokości w terminie z umowy, a gdy umowa go nie określa, w terminie wskazanym na piśmie przez wynajmującego (art. 19f ust. 8). Po końcu najmu kaucja wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności (art. 19f ust. 6). Zwraca się ją w kwocie zwaloryzowanej: czynsz obowiązujący w dniu zwrotu razy krotność przyjęta przy pobraniu, nie mniej niż kaucja pobrana (art. 6 ust. 3 w związku z art. 19j). Dlatego formularz pyta o krotność, a nie tylko o kwotę.

Przykład wypełnienia

Czynsz przy zawarciu umowy 3 000 zł, kaucja dwukrotność, czyli 6 000 zł. Czynsz w dniu zwrotu po waloryzacji: 3 150 zł. Kaucja zwaloryzowana: 2 x 3 150 zł = 6 300 zł. Zaległość za media 400 zł: do zwrotu 5 900 zł, w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu.

Warianty i przykładowe sytuacje

Na czas oznaczony z kaucją

Wariant dla typowego najmu mieszkania od firmy na rok lub dwa, z kaucją. Kaucja zabezpiecza należności z najmu i koszty egzekucji opróżnienia lokalu, nie może przekroczyć sześciokrotności czynszu, w trakcie najmu wynajmujący może zaspokoić z niej zaległość, a najemca musi ją wtedy uzupełnić (art. 19f ust. 4-8 ustawy o ochronie praw lokatorów). Zwrot następuje w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Długoterminowy z waloryzacją czynszu

Wariant dla wieloletniego najmu, którego szuka się często jako umowy na czas nieoznaczony. Takiej umowy najmu instytucjonalnego zawrzeć nie można: zawiera się ją na czas oznaczony, a art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego nie stosuje się, więc najem dłuższy niż 10 lat nie staje się po tym czasie bezterminowy (art. 19f ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Wariant dodaje coroczną waloryzację czynszu wskaźnikiem cen GUS, bo podwyżka jest możliwa wyłącznie na warunkach z umowy (art. 19h ust. 2), prawo najemcy do wypowiedzenia po podwyżce oraz zapis o przedłużeniu aneksem.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Z miejscem postojowym i komórką

Wariant dla mieszkania w budynku na wynajem, do którego wynajmujący oferuje miejsce w garażu i komórkę lokatorską. Oprócz czynszu wynajmujący pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej (art. 19h ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów), dlatego wynagrodzenie za te usługi musi być wpisane w umowie wprost.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Dwoje najemców solidarnie

Wariant dla pary albo współlokatorów, którzy wynajmują mieszkanie razem. Umowa oznacza oboje najemców, przewiduje ich solidarną odpowiedzialność za czynsz i inne zobowiązania oraz dodaje drugi podpis. Akt notarialny z poddaniem się egzekucji powinien złożyć każdy z najemców, bo tytułem egzekucyjnym jest akt, w którym dłużnik sam poddał się egzekucji (art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Spółka PRS z aktem notarialnym

Wariant dla spółki deweloperskiej albo funduszu wynajmującego mieszkania w modelu PRS, gdy akt notarialny najemcy jest już sporządzony. Umowa wskazuje osobę działającą w imieniu spółki i dane aktu, w którym najemca poddał się egzekucji, zobowiązał się opróżnić lokal w terminie z żądania i przyjął do wiadomości brak prawa do najmu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego (art. 19f ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów). Wynagrodzenie notariusza za ten akt wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia (art. 19g ust. 2).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu - pełna treść wzoru

To jest kompletna treść wzoru. Puste miejsca uzupełni generator powyżej - albo skopiuj tekst i uzupełnij go ręcznie.

Pokaż pełną treść wzoru
UMOWA NAJMU INSTYTUCJONALNEGO LOKALU
zawarta w ........................... w dniu ........................... pomiędzy:
..........................., siedziba lub adres: ..........................., dane rejestrowe: ........................... (dalej: Wynajmujący),
a
..........................., zam. ..........................., PESEL lub nr dokumentu tożsamości: ........................... (dalej: Najemca).
§ 1. Przedmiot najmu
1. Przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny pod adresem: ..........................., o następujących parametrach: ............................
2. Wynajmujący oświadcza, że prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu lokali oraz że przysługuje mu do tego lokalu następujący tytuł prawny: ............................
3. Strony zawierają umowę najmu instytucjonalnego lokalu w rozumieniu art. 19f ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (dalej: ustawa). Wynajmujący oddaje Najemcy lokal do używania na cele mieszkaniowe, a Najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz (art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego).
§ 2. Czas trwania
1. Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony od dnia ........................... do dnia ........................... (art. 19f ust. 2 ustawy). Wydanie lokalu Najemcy nastąpi w dniu ..........................., z zastrzeżeniem § 5.
2. Umowa wygasa po upływie czasu, na jaki została zawarta, albo ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia (art. 19i ust. 1 ustawy). Używanie lokalu przez Najemcę po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy nie oznacza zgody Wynajmującego na przedłużenie najmu (art. 674 Kodeksu cywilnego).
§ 3. Czynsz i opłaty
1. Najemca płaci czynsz w wysokości ........................... miesięcznie, w terminie ..........................., na rachunek Wynajmującego nr ............................
2. W razie opóźnienia w zapłacie czynszu lub opłat Wynajmującemu przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie (art. 481 Kodeksu cywilnego).
§ 4. Kaucja
Strony nie przewidują kaucji.
§ 5. Oświadczenie Najemcy w formie aktu notarialnego
Najemca złoży oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie niniejszej umowy w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19i ust. 2 ustawy, oraz przyjmie do wiadomości, że w razie konieczności wykonania tego zobowiązania prawo do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje (art. 19f ust. 3 ustawy). Wypis tego aktu stanowi załącznik nr 1 do umowy.
Najemca przedstawi Wynajmującemu wypis aktu notarialnego najpóźniej w dniu ............................ Wynajmujący wyda lokal dopiero po przedstawieniu wypisu. Jeżeli Najemca nie przedstawi wypisu w tym terminie, Wynajmujący może wypowiedzieć umowę z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego).
§ 6. Używanie lokalu
1. Najemca używa lokalu zgodnie z umową i przeznaczeniem lokalu, stosuje się do porządku domowego oraz liczy się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów (art. 666 § 1 i art. 683 Kodeksu cywilnego).
2. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody Najemca niezwłocznie udostępni lokal w celu jej usunięcia. Po wcześniejszym ustaleniu terminu Najemca udostępni lokal w celu okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu, ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania (art. 10 ust. 1-3 w związku z art. 19j ustawy).
§ 7. Wydanie i zwrot lokalu
1. Wydanie lokalu nastąpi na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego podpisanego przez obie Strony, określającego stan techniczny lokalu, stopień zużycia instalacji i urządzeń, wyposażenie, stany liczników oraz liczbę wydanych kluczy. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.
2. Wynajmujący wyda lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i będzie go w takim stanie utrzymywał. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem lokalu, w szczególności drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, a także drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody, obciążają Najemcę (art. 662 § 1 i 2 oraz art. 681 Kodeksu cywilnego). O potrzebie napraw obciążających Wynajmującego Najemca zawiadamia go niezwłocznie (art. 666 § 2 Kodeksu cywilnego).
3. Najemca może dokonywać ulepszeń lokalu wyłącznie za zgodą Wynajmującego wyrażoną na piśmie. W braku odrębnego porozumienia o rozliczeniu ulepszeń stosuje się art. 676 Kodeksu cywilnego.
4. W dniu wygaśnięcia lub rozwiązania umowy Najemca opróżni lokal i zwróci go Wynajmującemu wraz z kluczami w stanie niepogorszonym, przy czym nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania (art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego). Zwrot lokalu Strony potwierdzają protokołem, w którym wskazują stwierdzone szkody i stany liczników.
§ 8. Wypowiedzenie i zakończenie najmu
1. Przed upływem czasu, na jaki umowa została zawarta, każda ze Stron może ją wypowiedzieć w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego), niezależnie od uprawnień do wypowiedzenia przewidzianych w ustawach.
2. Najemca może wypowiedzieć umowę w następujących wypadkach: ............................
3. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli Najemca (art. 11 ust. 2 pkt 1-3 w związku z art. 19j ustawy):
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez Wynajmującego tylko w przypadkach, gdy Najemca nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody Wynajmującego.
4. Wypowiedzenie umowy przez którąkolwiek ze Stron wymaga formy pisemnej i wskazania przyczyny wypowiedzenia.
5. Jeżeli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy Najemca dobrowolnie nie opróżni lokalu, Wynajmujący doręczy mu żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem, wskazujące Wynajmującego i Najemcę, umowę, przyczynę ustania najmu oraz termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia, w którym Najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal (art. 19i ust. 2 i 3 ustawy). Po bezskutecznym upływie tego terminu Wynajmujący może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w § 5 (art. 19i ust. 5 ustawy).
6. Za okres zajmowania lokalu bez tytułu prawnego po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy Najemca uiszcza co miesiąc odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu, jaki Wynajmujący mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu; jeżeli odszkodowanie to nie pokrywa poniesionych strat, Wynajmujący może żądać odszkodowania uzupełniającego (art. 18 ust. 1 i 2 w związku z art. 19j ustawy).
§ 9. Postanowienia końcowe
1. Zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19g ust. 1 ustawy).
2. W czasie trwania najmu Strony informują się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu zamieszkania lub siedziby.
3. W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego oraz przepisy ustawy w zakresie, w jakim mają zastosowanie do najmu instytucjonalnego lokalu (art. 19j ustawy).
4. Umowę sporządzono w jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.
Załączniki: nr 1 - oświadczenie Najemcy w formie aktu notarialnego (art. 19f ust. 3 ustawy); nr 2 - protokół zdawczo-odbiorczy wydania lokalu.
.............................................
Wynajmujący
.............................................
Najemca

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wzór Word (DOCX)

Wzór umowa najmu instytucjonalnego lokalu w formacie Word pobierzesz z generatora przyciskiem „Pobierz Word (DOCX)” - za darmo, bez rejestracji, z już wpisanymi danymi.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wzór PDF

Ten sam dokument pobierzesz także jako PDF gotowy do wydruku i podpisu. Plik powstaje w Twojej przeglądarce, danych nigdzie nie wysyłamy.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu do pobrania za darmo

Wzór jest darmowy w pełnej wersji - żadnego okresu próbnego, żadnego adresu e-mail. Wypełnij, pobierz, podpisz.

Aktualność wzoru na rok 2026

Wzór odpowiada stanowi prawnemu na rok 2026. Powołane przepisy sprawdzamy na bieżąco z tekstem ujednoliconym publikowanym przez Sejm (api.sejm.gov.pl).

Najczęściej zadawane pytania

Czy umowę najmu instytucjonalnego można zawrzeć na czas nieoznaczony?

Nie. Art. 19f ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wymaga czasu oznaczonego. Jednocześnie nie stosuje się art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego, więc umowa może trwać dłużej niż 10 lat i nie zamieni się po tym czasie w bezterminową. Kto chce najmu wieloletniego, wpisuje odpowiednio odległą datę końcową albo przedłuża umowę pisemnym aneksem przed jej upływem.

Kto może być wynajmującym w najmie instytucjonalnym?

Osoba fizyczna, osoba prawna albo jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, jeżeli prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu lokali (art. 19f ust. 1). W praktyce to deweloperzy, fundusze i spółki wynajmujące mieszkania, ale także przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność polegającą na najmie. Właściciel wynajmujący prywatnie, bez takiej działalności, tej formy nie zastosuje. Ustawa nie wymaga, żeby wynajmujący był właścicielem lokalu, ale do wniosku o klauzulę wykonalności dołącza dokument potwierdzający swój tytuł prawny (art. 19i ust. 6 pkt 2).

Czy wynajmujący może podnieść czynsz w trakcie umowy?

Tylko zgodnie z warunkami określonymi w umowie (art. 19h ust. 2). Przepisy art. 8a o podwyżkach w zwykłym najmie nie zostały wymienione wśród przepisów stosowanych do najmu instytucjonalnego (art. 19j), więc o wszystkim decyduje klauzula w umowie. Najbezpieczniejszy jest wskaźnik zewnętrzny, na przykład średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa GUS. Klauzula pozwalająca podwyższyć czynsz bez prawa najemcy do wyjścia z umowy jest w razie wątpliwości niedozwolona (art. 385[3] pkt 20 Kodeksu cywilnego).

Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę przed terminem?

W wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego) oraz z przyczyn z art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy, stosowanych na mocy art. 19j: przy używaniu lokalu sprzecznie z umową mimo pisemnego upomnienia, przy zwłoce z zapłatą za co najmniej trzy pełne okresy po uprzedzeniu na piśmie i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu oraz przy podnajmie bez pisemnej zgody. Wypowiedzenie następuje na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Kodeks cywilny przewiduje ponadto wypowiedzenie bez zachowania terminów, między innymi przy zwłoce za dwa pełne okresy po pisemnym uprzedzeniu (art. 672 i 687) oraz przy rażącym naruszaniu porządku domowego (art. 685). Przekazane przepisy nie rozstrzygają relacji między progiem dwóch i trzech okresów, dlatego przy zaległościach bezpieczniej oprzeć wypowiedzenie na art. 11 ust. 2 pkt 2.

Co zrobić, gdy najemca nie wyprowadzi się po końcu umowy?

Doręczyć mu żądanie opróżnienia lokalu na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem, wskazujące strony, umowę, przyczynę ustania najmu i termin nie krótszy niż 14 dni od doręczenia (art. 19i ust. 2 i 3). Po bezskutecznym upływie terminu wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu najemcy, dołączając żądanie z dowodem doręczenia albo nadania przesyłką poleconą i dokument tytułu prawnego do lokalu (art. 19i ust. 5 i 6); akt z klauzulą jest tytułem wykonawczym (art. 776 KPC). Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usuwa go do noclegowni, schroniska lub innej placówki wskazanej przez gminę (art. 1046 § 5[1] KPC). Za czas zajmowania lokalu bez tytułu należy się odszkodowanie w wysokości czynszu (art. 18 ust. 1 i 2).

Czym różni się najem instytucjonalny z dojściem do własności?

To odrębna umowa, w której najemca zobowiązuje się kupić lokal, a wynajmujący przenieść na niego własność najpóźniej w dniu zakończenia najmu (art. 19k ust. 1). Zawiera się ją w formie aktu notarialnego (art. 19k ust. 3), więc nie da się jej sporządzić z tego formularza. Ten wzór obejmuje wyłącznie zwykły najem instytucjonalny w formie pisemnej. Jeżeli rozważasz umowę z dojściem do własności, przygotuj ją z notariuszem.

Podstawa prawna

Powołane przepisy ostatnio sprawdzone maszynowo z tekstem ujednoliconym w serwisie Sejmu (api.sejm.gov.pl) dnia 21.09.2026. Zmiany w przepisach śledzimy na bieżąco.

Powiązane dokumenty

Maszynowo czytelny schemat tego dokumentu: umowa-najmu-instytucjonalnego.json