Regulamin wspólnoty mieszkaniowej - wzór 2026 za darmo

Regulamin wspólnoty mieszkaniowej, nazywany też regulaminem porządku domowego, to zbiór zasad korzystania z lokali i nieruchomości wspólnej. Ustawa nakłada na każdego właściciela lokalu obowiązek przestrzegania porządku domowego i korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych (art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, Dz.U. 1994 poz. 388), a regulamin zamienia ten ogólny obowiązek na konkretne reguły dla danego budynku. Ustawa nie przewiduje dla regulaminu osobnego trybu, dlatego w nieruchomości z więcej niż trzema lokalami przyjmuje się go uchwałą właścicieli lokali (art. 23 ust. 1), którą każdy właściciel może zaskarżyć do sądu w terminie 6 tygodni (art. 25 ust. 1a). Przy nie więcej niż trzech lokalach stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19). Ustawa o własności lokali nie przewiduje kar pieniężnych za naruszenie regulaminu: za rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego wspólnota może jedynie żądać w procesie sprzedaży lokalu w drodze licytacji (art. 16 ust. 1).

Na co uważać

Uchwałę przyjmującą regulamin każdy właściciel lokalu może zaskarżyć do sądu w terminie 6 tygodni od jej podjęcia na zebraniu albo od powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali). Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie (art. 25 ust. 2).
Wspólnota nie może sama rozwiązać umowy najmu ani usunąć lokatora. Wypowiedzieć może tylko właściciel lokalu, z przyczyn ustawowych, na piśmie pod rygorem nieważności i z podaniem przyczyny (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego uciążliwego lokatora może wytoczyć inny lokator lub właściciel innego lokalu w budynku (art. 13 ust. 1).
Regulamin nie daje zarządowi prawa wejścia do lokalu bez zgody właściciela. Ustawa przewiduje obowiązek zezwolenia na wstęp na żądanie zarządu, gdy jest to niezbędne do konserwacji, remontu lub usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali); odmowę rozstrzyga sąd.

Uzupełnij dane

Twoje dane nie opuszczają przeglądarki. Dokument powstaje bezpośrednio na Twoim urządzeniu i nic z tego, co wpiszesz, nie jest nigdzie wysyłane.

Rozpoczęty dokument zostaje zapisany wyłącznie w Twojej przeglądarce i po 48 godzinach sam się usuwa.

Regulamin wspólnoty mieszkaniowej - kiedy stosować

Regulamin przydaje się, gdy ustawowy obowiązek przestaje wystarczać. Właściciel lokalu ma przestrzegać porządku domowego, korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych i współdziałać w ochronie wspólnego dobra (art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali). Ustawa nie mówi jednak, od której godziny obowiązuje cisza nocna, gdzie stoją rowery ani kto sprząta po psie. Regulamin zamienia te ogólne zasady na konkretne reguły dla danego budynku, na które można się powołać w rozmowie z sąsiadem i w piśmie do zarządu.

Tryb przyjęcia zależy od liczby lokali i sposobu zarządu. W nieruchomości z więcej niż trzema lokalami regulamin przyjmuje się uchwałą właścicieli lokali na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów albo w trybie mieszanym (art. 23 ust. 1), a generator przygotowuje go jako załącznik do takiej uchwały. Jeżeli zarząd powierzono zarządcy w umowie notarialnej (art. 18 ust. 1), o jego uprawnieniach decyduje ta umowa, a w braku odmiennych postanowień przepisy ustawy o zarządzie (art. 33). Przy nie więcej niż trzech lokalach stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19), więc regulamin jest porozumieniem współwłaścicieli.

Regulamin nie zastępuje ustawy. Może porządkować korzystanie z klatek, piwnic, garażu i terenu wokół budynku. Nie ustala jednak opłat, bo to sprawa uchwały (art. 22 ust. 3 pkt 3 i art. 12 ust. 3), nie wprowadza kar pieniężnych i nie odbiera właścicielowi prawa korzystania z własnego lokalu w granicach ustaw (art. 140 Kodeksu cywilnego). Najemców obejmuje przez właściciela lokalu, a ich ochrona wynika z ustawy o ochronie praw lokatorów, której regulamin nie może obejść.

Niezbędne elementy dokumentu

Element	Co musi zawierać
Oznaczenie wspólnoty i nieruchomości	Nazwa wspólnoty i adres. Przy kilku budynkach na jednym gruncie wpisz, której nieruchomości wspólnej dotyczy regulamin.
Tryb przyjęcia	Numer i data uchwały (art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali), postanowienie umowy, na którym opiera się zarządca (art. 18 ust. 1), albo podpisy współwłaścicieli w małej wspólnocie (art. 19).
Zakres przedmiotowy	Których części wspólnych dotyczy regulamin. Nieruchomość wspólna to grunt oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie właścicielom lokali (art. 3 ust. 2).
Cisza nocna i remonty	Godziny ustalają właściciele, bo przepisy ich nie wyznaczają. Poza tymi godzinami obowiązuje zakaz zakłóceń ponad przeciętną miarę (art. 144 Kodeksu cywilnego).
Udostępnianie lokali	Obowiązek zezwolenia zarządowi na wstęp do lokalu, gdy jest to niezbędne (art. 13 ust. 2), oraz udostępnianie lokali do okresowych kontroli instalacji, które obciążają właściciela lub zarządcę budynku (art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego).
Lokale oddane do używania	Kto informuje najemców i gości o regulaminie i z kim zarząd się kontaktuje. Opcjonalnie zasady najmu krótkoterminowego i lokali użytkowych.
Skutki naruszeń zgodne z ustawą	Bez kar pieniężnych. Ustawowe środki to powództwo o sprzedaż lokalu (art. 16 ust. 1) po uchwale (art. 22 ust. 3 pkt 7), chyba że umowa albo uchwała zaprotokołowana przez notariusza, określające sposób zarządu, stanowią inaczej (art. 18 ust. 3 i art. 33), oraz powództwo przeciw lokatorowi (art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Wejście w życie i podpisy	Data wejścia w życie, miejscowość i data oraz podpisy zarządu, zarządcy albo wszystkich współwłaścicieli.

Najczęstsze błędy

Kary pieniężne „za każde naruszenie” ciszy nocnej lub zasad parkowania. Ustawa o własności lokali takiej sankcji nie zna, a uchwałę z taką treścią właściciel może zaskarżyć jako niezgodną z przepisami prawa (art. 25 ust. 1).
Ustalanie w regulaminie opłat, na przykład za psa, za wózkownię albo wyższych stawek dla lokali użytkowych. Opłaty wymagają uchwały (art. 22 ust. 3 pkt 3 i art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali).
Zamiana suszarni na rowerownię albo części podwórka na parking „przy okazji” regulaminu, bez uchwały o zmianie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 4).
Regulamin garażu uchwalony przez całą wspólnotę, choć hala garażowa jest odrębnym lokalem we współwłasności. O korzystaniu z niej decydują wtedy jej współwłaściciele (art. 206 i 221 Kodeksu cywilnego).
Zakazy sięgające do wnętrza lokalu: trzymania zwierząt, wynajmowania, przyjmowania gości. Regulamin dotyczy części wspólnych i zachowań uciążliwych dla innych, a nie korzystania z własnego lokalu w granicach ustaw (art. 140 Kodeksu cywilnego).
Głosowanie nad regulaminem na zebraniu bez podania jego treści w zawiadomieniu (art. 32 ust. 2) albo brak pisemnego powiadomienia właścicieli o uchwale podjętej z udziałem głosów zebranych indywidualnie (art. 23 ust. 3).

Jak przyjąć regulamin i od kiedy obowiązuje

W nieruchomości z więcej niż trzema lokalami regulamin przyjmuje się uchwałą. Głosy można oddać na zebraniu, zebrać indywidualnie albo połączyć oba sposoby (art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali), a uchwała zapada większością głosów liczoną według udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale postanowiono, że w danej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2). Jeżeli suma udziałów nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli mających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 ust. 2a). Przy głosowaniu na zebraniu zarząd zawiadamia każdego właściciela na piśmie co najmniej tydzień wcześniej, podając dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. Jeżeli regulamin zmienia wzajemne prawa i obowiązki właścicieli, zawiadomienie musi wskazywać treść tej zmiany (art. 32 ust. 2), więc najprościej dołączyć do niego projekt regulaminu. O uchwale podjętej z udziałem głosów zebranych indywidualnie każdy właściciel powinien zostać powiadomiony na piśmie (art. 23 ust. 3); od tego dnia biegnie dla niego 6-tygodniowy termin zaskarżenia (art. 25 ust. 1a).

W małej wspólnocie stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19). Zwykły zarząd wymaga zgody większości liczonej według udziałów (art. 201 i 204), a czynności go przekraczające zgody wszystkich (art. 199). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd (art. 199). Przepisy nie przesądzają, do której grupy należy regulamin, dlatego bezpieczniej, gdy podpiszą go wszyscy współwłaściciele. Takie ustalenia wiążą też nabywcę udziału, jeżeli o nich wiedział lub mógł się łatwo dowiedzieć (art. 221), więc przy sprzedaży lokalu przekaż nabywcy kopię regulaminu.

Przykład wypełnienia

Uchwała nr 4/2026 Właścicieli Lokali Wspólnoty Mieszkaniowej Lipowa 8 z dnia 12 marca 2026 r. w sprawie przyjęcia regulaminu porządku domowego

§ 1. Właściciele lokali przyjmują Regulamin porządku domowego i korzystania z nieruchomości wspólnej, stanowiący załącznik do niniejszej uchwały.
§ 2. Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.

Co zapisać w regulaminie, a co przenieść do uchwały

Regulamin opisuje, jak mieszkańcy korzystają z tego, co już jest: godziny ciszy, sprzątanie po zwierzętach, przechowywanie rowerów w istniejącej wózkowni, zamykanie drzwi, parkowanie w wyznaczonych miejscach. Każdy właściciel ma prawo współkorzystać z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali), a regulamin określa sposób tego korzystania.

Decyzje o majątku i pieniądzach wymagają osobnej uchwały. Zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 4), ustalenie opłat (pkt 3) i zwiększenie obciążenia lokali użytkowych (art. 12 ust. 3) nie mogą zostać „przemycone” w regulaminie. Jeżeli właściciel lokalu użytkowego zmienia sposób użytkowania lokalu w rozumieniu Prawa budowlanego, musi to zgłosić organowi administracji architektoniczno-budowlanej przed zmianą. Zmiana może nastąpić, jeżeli organ nie wniesie sprzeciwu w terminie 30 dni od doręczenia zgłoszenia (art. 71 ust. 2 i 4 Prawa budowlanego), albo gdy organ wyda zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu (art. 71 ust. 4c); regulamin tego nie zastępuje. Kar pieniężnych w ogóle nie zapisuj, bo ustawa ich nie przewiduje.

Przykład wypełnienia

Cisza nocna obowiązuje w godzinach od 22:00 do 6:00. -> regulamin
Rowery przechowuje się w wózkowni w piwnicy. -> regulamin, jeżeli wózkownia już ma takie przeznaczenie
Suszarnia w piwnicy zostaje przeznaczona na rowerownię. -> uchwała (art. 22 ust. 3 pkt 4)
Właściciele lokali użytkowych płacą wyższe zaliczki. -> uchwała (art. 12 ust. 3)
Za naruszenie ciszy nocnej właściciel zapłaci 200 zł kary. -> do usunięcia, ustawa nie przewiduje takiej sankcji
W lokalach zakazuje się trzymania psów. -> do usunięcia, regulamin dotyczy części wspólnych

Warianty i przykładowe sytuacje

Wspólnota z zarządem (więcej niż 3 lokale)

Wariant dla budynku z więcej niż trzema lokalami, w którym właściciele mają obowiązek wybrać zarząd (art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali). Regulamin powstaje jako załącznik do uchwały podejmowanej na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów albo w trybie mieszanym (art. 23 ust. 1). Jeżeli głosowanie ma się odbyć na zebraniu, a regulamin zmienia wzajemne prawa i obowiązki właścicieli, zawiadomienie musi wskazywać treść tej zmiany (art. 32 ust. 2).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Mała wspólnota (do 3 lokali)

Wariant dla nieruchomości, w której są nie więcej niż trzy lokale. Do zarządu stosuje się wtedy przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19 ustawy o własności lokali), więc nie ma uchwał ani zarządu w rozumieniu ustawy. Regulamin jest porozumieniem współwłaścicieli o sposobie korzystania z rzeczy wspólnej. Takie porozumienie wiąże także nabywcę udziału, jeżeli o nim wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć (art. 221 Kodeksu cywilnego), dlatego najlepiej, żeby podpisali je wszyscy.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Budynek z garażem podziemnym

Wariant dodający część o hali garażowej: miejsca postojowe, ruch pojazdów, brama i piloty, zakaz składowania rzeczy i paliwa. Najpierw ustal status hali w księdze wieczystej. Bywa ona częścią nieruchomości wspólnej, ale często jest odrębnym lokalem o innym przeznaczeniu (art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali) we współwłasności. Wtedy o sposobie korzystania decydują jej współwłaściciele według przepisów Kodeksu cywilnego (art. 206 i 221), a nie uchwała całej wspólnoty.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Monitoring części wspólnych

Wariant z częścią o monitoringu wizyjnym: które części wspólne obejmują kamery, w jakim celu i gdzie są opisane zasady przechowywania nagrań. Kamera rejestruje wizerunek, który jest dobrem osobistym chronionym prawem cywilnym (art. 23 i 24 Kodeksu cywilnego), dlatego zakres monitoringu warto ograniczyć do wejść, garażu i miejsc gromadzenia odpadów. Obowiązków wynikających z przepisów o ochronie danych osobowych ten wzór nie opisuje.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Cisza nocna i remonty

Wariant, w którym regulamin dokładniej opisuje hałas: godziny ciszy nocnej i dni oraz godziny, w których wolno prowadzić głośne prace remontowe. Godzin ciszy nocnej nie wyznacza ani ustawa o własności lokali, ani Kodeks cywilny, więc wpisujesz je sam. Poza tymi godzinami obowiązuje zasada, że nie wolno zakłócać korzystania z sąsiednich nieruchomości ponad przeciętną miarę (art. 144 Kodeksu cywilnego).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Zwierzęta we wspólnocie

Wariant z rozbudowanymi zasadami dla właścicieli zwierząt: smycz, sprzątanie, plac zabaw, dokarmianie. Regulamin porządkuje korzystanie z części wspólnych, do których każdy właściciel ma prawo zgodnie z ich przeznaczeniem (art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali). Nie służy do zakazywania trzymania zwierząt we własnym lokalu, z którego właściciel korzysta w granicach określonych przez ustawy (art. 140 Kodeksu cywilnego).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Najem krótkoterminowy

Wariant dla budynku, w którym część lokali jest wynajmowana na krótkie pobyty. Regulamin zobowiązuje właściciela do poinformowania gości o zasadach domu, wskazania osoby dostępnej przez cały pobyt i przekazywania kluczy bez skrytek w częściach wspólnych. Nie zakazuje samego najmu: właściciel korzysta z lokalu i nim rozporządza w granicach ustaw (art. 140 Kodeksu cywilnego), a wobec uciążliwych gości wspólnota zwraca się do właściciela lokalu.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Lokale użytkowe w budynku

Wariant dla budynku ze sklepami, biurami lub gabinetami. Dodaje zasady dostaw i ruchu klientów oraz wymóg zgody na szyldy i urządzenia na elewacji. Wyższe obciążenie właścicieli lokali użytkowych wydatkami na utrzymanie nieruchomości wspólnej może ustalić tylko uchwała, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali), a nie regulamin.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Regulamin wspólnoty mieszkaniowej - pełna treść wzoru

To jest kompletna treść wzoru. Puste miejsca uzupełni generator powyżej - albo skopiuj tekst i uzupełnij go ręcznie.

Pokaż pełną treść wzoru

REGULAMIN PORZĄDKU DOMOWEGO
I KORZYSTANIA Z NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ

...........................
adres: ...........................

Postanowienia ogólne

1 Regulamin określa zasady porządku domowego oraz korzystania z nieruchomości wspólnej położonej: ............................ Nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali).

2 Właściciel lokalu zapoznaje z regulaminem osoby z nim zamieszkujące oraz osoby, którym oddaje lokal do używania, i współdziała z nimi w jego przestrzeganiu.

3 W sprawach nieuregulowanych w regulaminie stosuje się przepisy ustawy o własności lokali i Kodeksu cywilnego (art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali).

Korzystanie z nieruchomości wspólnej

1 Każdy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali) i korzysta z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych.

2 Na klatkach schodowych, korytarzach, w przejściach piwnicznych i na strychach nie pozostawia się rzeczy, które utrudniają przejście albo dostęp do instalacji, liczników i zaworów.

3 Drzwi wejściowe do budynku, piwnic i na strych zamyka się po każdym przejściu. Klucze, karty i kody dostępu nie są udostępniane osobom postronnym.

4 Uszkodzenie lub awarię w częściach wspólnych zgłasza się niezwłocznie: ............................

Cisza nocna i hałas

1. Cisza nocna obowiązuje w godzinach od ........................... do ............................ W tym czasie nie używa się urządzeń ani instrumentów w sposób słyszalny w innych lokalach, nie wykonuje się prac remontowych i nie organizuje głośnych spotkań.

2. Także poza godzinami ciszy nocnej mieszkańcy powstrzymują się od działań, które zakłócają korzystanie z innych lokali ponad przeciętną miarę (art. 144 Kodeksu cywilnego).

3. Właściciel lokalu, który planuje głośne prace remontowe, uprzedza o nich sąsiadów z wyprzedzeniem, podając przewidywany czas ich trwania.

Czystość i odpady

1. Mieszkańcy dbają o czystość części wspólnych; zanieczyszczenia spowodowane przez siebie, swoich gości lub zwierzęta usuwają niezwłocznie.

2. Odpady gromadzi się wyłącznie w pojemnikach do tego przeznaczonych, z zachowaniem zasad segregacji obowiązujących w gminie. Odpadów wielkogabarytowych, budowlanych i zużytego sprzętu nie pozostawia się przy pojemnikach poza terminami ich odbioru.

3. Z okien i balkonów nie wyrzuca się przedmiotów, nie wylewa płynów i nie trzepie dywanów ani pościeli.

Piwnice, strychy, rowery i wózki

1. Piwnice, komórki i strychy przynależne do lokali (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali) oraz pomieszczenia wspólne utrzymuje się w porządku. Nie przechowuje się w nich materiałów łatwopalnych ani wybuchowych oraz rzeczy wydzielających przykry zapach.

2. Rowery i wózki przechowuje się w lokalach, w pomieszczeniach przynależnych albo w miejscu do tego przeznaczonym, a nie na klatkach schodowych i korytarzach.

Bezpieczeństwo

1. Nie zastawia się dróg prowadzących do wyjść z budynku, hydrantów, gaśnic, zaworów, tablic elektrycznych ani dojazdu dla służb ratowniczych.

2. W razie pożaru, wyczuwalnego zapachu gazu lub innego zagrożenia należy niezwłocznie wezwać służby pod numerem alarmowym 112, a następnie zawiadomić: ............................

3. Nie ingeruje się samowolnie w instalacje wspólne: gazową, elektryczną, wentylacyjną i wodno-kanalizacyjną, w tym nie zasłania się ani nie zamurowuje kratek wentylacyjnych.

Zwierzęta

1. Opiekun zwierzęcia dba o to, aby zwierzę nie zakłócało spokoju innych mieszkańców i nie zanieczyszczało części wspólnych.

2. Na klatkach schodowych, w windzie i na terenie nieruchomości psy prowadzi się na smyczy, a nieczystości po zwierzętach sprząta się niezwłocznie.

3. Zwierząt nie dokarmia się z okien i balkonów ani w częściach wspólnych w sposób, który brudzi elewację, balkony lub części wspólne.

Udostępnianie lokali

1 Właściciele i użytkownicy lokali udostępniają lokale do okresowych kontroli stanu technicznego, które obciążają właściciela lub zarządcę budynku, w szczególności kontroli instalacji gazowych i przewodów kominowych co najmniej raz w roku oraz kontroli instalacji elektrycznej co najmniej raz na 5 lat (art. 62 ust. 1 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego).

2 Termin przeglądu w lokalach ogłasza się na tablicy ogłoszeń albo zawiadamia się o nim właścicieli lokali z odpowiednim wyprzedzeniem.

3 Właściciel lokalu, który w nim nie mieszka albo oddał go do używania, wskazuje osobę, która w razie awarii umożliwi dostęp do lokalu.

Lokale oddane do używania

1. Właściciel lokalu, który oddaje lokal w najem lub do używania na innej podstawie, przekazuje najemcy lub użytkownikowi treść regulaminu i zobowiązuje go w umowie do jego przestrzegania. W sprawie naruszeń regulaminu przez te osoby zarząd zwraca się do właściciela lokalu.

2. Właściciel lokalu informuje o oddaniu lokalu do używania osobom trzecim i wskazuje sposób kontaktu z nim w razie awarii: ............................

Postanowienia końcowe

1 Naruszenia regulaminu zgłasza się: ............................

2 Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia (art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów).

3 Zmiana regulaminu następuje w trybie właściwym dla jego przyjęcia.

4 Regulamin wchodzi w życie z dniem przyjęcia.

..........................., dnia ...........................

Regulamin wspólnoty mieszkaniowej wzór Word (DOCX)

Wzór regulamin wspólnoty mieszkaniowej w formacie Word pobierzesz z generatora przyciskiem „Pobierz Word (DOCX)” - za darmo, bez rejestracji, z już wpisanymi danymi.

Regulamin wspólnoty mieszkaniowej wzór PDF

Ten sam dokument pobierzesz także jako PDF gotowy do wydruku i podpisu. Plik powstaje w Twojej przeglądarce, danych nigdzie nie wysyłamy.

Regulamin wspólnoty mieszkaniowej do pobrania za darmo

Wzór jest darmowy w pełnej wersji - żadnego okresu próbnego, żadnego adresu e-mail. Wypełnij, pobierz, podpisz.

Aktualność wzoru na rok 2026

Wzór odpowiada stanowi prawnemu na rok 2026. Powołane przepisy sprawdzamy na bieżąco z tekstem ujednoliconym publikowanym przez Sejm (api.sejm.gov.pl).

Najczęściej zadawane pytania

Czy regulamin wspólnoty może przewidywać kary dla mieszkańców?

Ustawa o własności lokali nie przewiduje kar pieniężnych za naruszenie regulaminu i nie daje wspólnocie prawa ich nakładania. Właściciel może zaskarżyć uchwałę z takim postanowieniem jako niezgodną z przepisami prawa w terminie 6 tygodni (art. 25 ust. 1 i 1a). Ustawowym środkiem wobec właściciela, który rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy, jest powództwo wspólnoty o sprzedaż lokalu w drodze licytacji (art. 16 ust. 1). We wspólnocie z więcej niż trzema lokalami jego wytoczenie wymaga uchwały (art. 22 ust. 3 pkt 7), chyba że sposób zarządu określono w umowie notarialnej albo w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, a ta stanowi inaczej (art. 18 ust. 3 i art. 33).

Czy w małej wspólnocie wystarczy podpis większości?

Przy nie więcej niż trzech lokalach stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19 ustawy o własności lokali). Zwykły zarząd wymaga zgody większości liczonej według udziałów (art. 201 i 204 Kodeksu cywilnego), a czynności przekraczające zwykły zarząd zgody wszystkich (art. 199). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który weźmie pod uwagę cel czynności i interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199). Przepisy nie przesądzają, do której grupy należy regulamin, dlatego najbezpieczniej, gdy podpiszą go wszyscy współwłaściciele. Ustalenia o sposobie korzystania wiążą też nabywcę udziału, jeżeli o nich wiedział lub mógł się łatwo dowiedzieć (art. 221).

Czy regulamin obowiązuje najemców?

Najemca jest obowiązany przestrzegać porządku domowego i dbać o części budynku przeznaczone do wspólnego użytku (art. 6b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). W najmie lokalu spoza publicznego zasobu mieszkaniowego strony umowy mogą jednak ustalić te obowiązki odmiennie (art. 6f), dlatego właściciel powinien wpisać regulamin do umowy najmu. Wspólnota nie jest stroną tej umowy i nie może jej wypowiedzieć. Przy rażącym lub uporczywym naruszaniu porządku domowego powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego lokatora może wytoczyć inny lokator lub właściciel innego lokalu w budynku (art. 13 ust. 1).

Czy wspólnota może zakazać trzymania psów albo najmu krótkoterminowego?

Właściciel korzysta ze swojego lokalu i nim rozporządza w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego (art. 140 Kodeksu cywilnego). Przepisy, na których opiera się ten wzór, nie dają wspólnocie podstawy do zakazania w regulaminie trzymania zwierząt we własnym lokalu ani jego najmu. Regulamin może natomiast określić zasady korzystania z części wspólnych, na przykład smycz, sprzątanie i informowanie gości o zasadach domu. Uciążliwe zachowania ogranicza art. 144 Kodeksu cywilnego, a w skrajnych przypadkach art. 16 ustawy o własności lokali.

Czy zarząd może wejść do mieszkania podczas awarii?

Na żądanie zarządu właściciel lokalu musi zezwolić na wstęp, ilekroć jest to niezbędne do konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali). Wobec lokatora uprawnienie do wejścia w obecności Policji lub straży gminnej, gdy lokator jest nieobecny lub odmawia, ma właściciel lokalu, a nie wspólnota (art. 10 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). W razie bezpośredniego niebezpieczeństwa właściciel nie może sprzeciwić się użyciu lub uszkodzeniu swojej rzeczy, jeżeli jest to konieczne do odwrócenia zagrożenia dla dóbr osobistych; przy zagrożeniu dla mienia tylko wtedy, gdy grożąca szkoda nie jest oczywiście i niewspółmiernie mniejsza, a właściciel może żądać naprawienia szkody (art. 142 Kodeksu cywilnego).

Czy cisza nocna musi trwać od 22 do 6?

Ani ustawa o własności lokali, ani Kodeks cywilny nie wyznaczają godzin ciszy nocnej, dlatego regulamin musi je wskazać. Godziny 22-6 powtarzają się w wielu regulaminach, ale wspólnota może przyjąć inne. Pamiętaj, że hałas w ciągu dnia też ma granice: nie wolno zakłócać korzystania z sąsiednich nieruchomości ponad przeciętną miarę (art. 144 Kodeksu cywilnego), a lokal może stanowić odrębną nieruchomość (art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali). Odpowiedzialności za wykroczenia ten wzór nie opisuje.

Podstawa prawna

Powołane przepisy ostatnio sprawdzone maszynowo z tekstem ujednoliconym w serwisie Sejmu (api.sejm.gov.pl) dnia 21.09.2026. Zmiany w przepisach śledzimy na bieżąco.

Ustawa o własności lokali - w zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego (ust. 2)
Ustawa o własności lokali - lokal mieszkalny i lokal o innym przeznaczeniu jako odrębne nieruchomości (ust. 1); pomieszczenia przynależne, w tym piwnica, strych, komórka, garaż (ust. 4)
Ustawa o własności lokali - nieruchomość wspólna to grunt oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali (ust. 2)
Ustawa o własności lokali - prawo współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (ust. 1); zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych uchwałą (ust. 3)
Ustawa o własności lokali - obowiązek przestrzegania porządku domowego i korzystania z nieruchomości wspólnej bez utrudniania innym (ust. 1); obowiązek zezwalania na wstęp do lokalu na żądanie zarządu (ust. 2)
Ustawa o własności lokali - żądanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji przy rażącym lub uporczywym wykraczaniu przeciwko porządkowi domowemu
Ustawa o własności lokali - sposób zarządu i powierzenie zarządu w umowie w formie aktu notarialnego (ust. 1); zmiana sposobu zarządu uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza (ust. 2a); przepisy rozdziału o zarządzie obowiązują, jeżeli sposobu zarządu nie określono w takiej umowie lub uchwale (ust. 3)
Ustawa o własności lokali - przy nie więcej niż trzech lokalach zarząd według przepisów KC i KPC o współwłasności
Ustawa o własności lokali - obowiązek wyboru zarządu uchwałą przy więcej niż trzech lokalach
Ustawa o własności lokali - zwykły zarząd i uchwała do czynności go przekraczających; ustalenie opłat (ust. 3 pkt 3), zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (ust. 3 pkt 4), wytoczenie powództwa z art. 16 (ust. 3 pkt 7)
Ustawa o własności lokali - tryby podejmowania uchwał (ust. 1); większość według udziałów, chyba że postanowiono, że na każdego właściciela przypada jeden głos (ust. 2); jeden głos na właściciela na żądanie mających co najmniej 1/5 udziałów, gdy suma udziałów nie jest równa 1 albo jeden właściciel ma większość udziałów (ust. 2a); pisemne powiadomienie o uchwale podjętej z udziałem głosów zebranych indywidualnie (ust. 3)
Ustawa o własności lokali - zaskarżenie uchwały do sądu (ust. 1), termin 6 tygodni (ust. 1a), wykonalność zaskarżonej uchwały (ust. 2)
Ustawa o własności lokali - pisemne zawiadomienie o zebraniu co najmniej tydzień wcześniej; treść zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach (ust. 2)
Ustawa o własności lokali - przy powierzeniu zarządu zarządcy przepisy rozdziału o zarządzie stosuje się w braku odmiennych postanowień umowy
Kodeks cywilny - dobra osobiste, w tym wizerunek i nietykalność mieszkania
Kodeks cywilny - ochrona dóbr osobistych przed zagrożeniem i naruszeniem
Kodeks cywilny - treść prawa własności w granicach ustaw i zasad współżycia społecznego
Kodeks cywilny - właściciel nie może sprzeciwić się użyciu lub uszkodzeniu rzeczy koniecznemu do odwrócenia bezpośredniego niebezpieczeństwa; może żądać naprawienia szkody
Kodeks cywilny - zakaz zakłócania korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę
Kodeks cywilny - czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli; w jej braku współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd
Kodeks cywilny - czynności zwykłego zarządu wymagają zgody większości współwłaścicieli
Kodeks cywilny - większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów
Kodeks cywilny - korzystanie z rzeczy wspólnej w zakresie dającym się pogodzić z korzystaniem przez pozostałych
Kodeks cywilny - czynności określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej skuteczne wobec nabywcy udziału, który o nich wiedział lub mógł się łatwo dowiedzieć
Prawo budowlane - okresowe kontrole obiektu przez właściciela lub zarządcę, w tym instalacji gazowych i przewodów kominowych co najmniej raz w roku i instalacji elektrycznej co najmniej raz na 5 lat
Prawo budowlane - zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części wymaga zgłoszenia przed jej dokonaniem (ust. 2 i 4); zmiana może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od doręczenia zgłoszenia organ nie wniesie sprzeciwu (ust. 4), albo po wydaniu zaświadczenia o braku podstaw do sprzeciwu (ust. 4c)
Ustawa o ochronie praw lokatorów - lokator to najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie tytułu innego niż własność
Ustawa o ochronie praw lokatorów - obowiązek najemcy przestrzegania porządku domowego i dbania o części budynku do wspólnego użytku
Ustawa o ochronie praw lokatorów - w najmie lokalu spoza publicznego zasobu strony mogą ustalić odmiennie prawa i obowiązki z art. 6a-6e
Ustawa o ochronie praw lokatorów - udostępnienie lokalu przez lokatora w razie awarii i do przeglądów; wejście właściciela w obecności Policji lub straży gminnej
Ustawa o ochronie praw lokatorów - wypowiedzenie przez właściciela tylko z przyczyn ustawowych, na piśmie pod rygorem nieważności, z przyczyną
Ustawa o ochronie praw lokatorów - powództwo innego lokatora lub właściciela innego lokalu o rozwiązanie stosunku prawnego lokatora uporczywie naruszającego porządek domowy

Powiązane dokumenty

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej - wzór
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Z wynikiem głosowania, pouczeniem i wnioskiem o podjęcie uchwały lub zwołanie zebrania.
Pełnomocnictwo do głosowania na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej - wzór
Pełnomocnictwo do głosowania na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Jedno zebranie, instrukcja głosowania, art. 23 UWL.
Protokół z zebrania wspólnoty mieszkaniowej - wzór
Protokół z zebrania wspólnoty mieszkaniowej wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Lista obecności z udziałami, porządek obrad i wyniki głosowań nad uchwałami.
Skarga na uciążliwego sąsiada - wzór
Skarga na uciążliwego sąsiada wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Do wspólnoty, spółdzielni, wynajmującego, gminy, straży miejskiej lub nadzoru budowlanego.

Maszynowo czytelny schemat tego dokumentu: regulamin-wspolnoty-mieszkaniowej.json