Sporządzono.pl

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej - wzór 2026 za darmo

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej to decyzja właścicieli lokali w sprawie zarządu nieruchomością wspólną. Podejmuje się ją na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd albo częściowo w jeden, a częściowo w drugi sposób (art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali, Dz.U. 1994 poz. 388). Uchwała zapada większością głosów liczoną według wielkości udziałów, chyba że umowa lub uchwała przewiduje w danej sprawie jeden głos na każdego właściciela (art. 23 ust. 2). Do czynności przekraczającej zwykły zarząd uchwała musi wyrażać zgodę i udzielać zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umów (art. 22 ust. 2). Właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu w terminie 6 tygodni od jej podjęcia na zebraniu albo od powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a). Na wniosek właścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów zarząd zwołuje zebranie (art. 31 lit. b). W budynku, w którym są nie więcej niż trzy lokale, zamiast tych zasad stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19).

Uzupełnij dane

Twoje dane nie opuszczają przeglądarki. Dokument powstaje bezpośrednio na Twoim urządzeniu i nic z tego, co wpiszesz, nie jest nigdzie wysyłane.

Rozpoczęty dokument zostaje zapisany wyłącznie w Twojej przeglądarce i po 48 godzinach sam się usuwa.

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej - kiedy stosować

Uchwałą właściciele lokali rozstrzygają sprawy nieruchomości wspólnej, których zarząd nie może załatwić sam. Ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową (art. 6 ustawy o własności lokali). Czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie, ale do czynności przekraczającej ten zakres potrzebuje uchwały (art. 22 ust. 1 i 2). Ustawa wymienia tu m.in. przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat na koszty zarządu, ustalenie wynagrodzenia zarządu oraz zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3). Uchwałą wybiera się i odwołuje zarząd (art. 20) i udziela mu absolutorium (art. 29 ust. 2). Wniosek jest dla właściciela, który chce, żeby sprawa w ogóle trafiła pod głosowanie. Każdy właściciel ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie (art. 27), ale sprawami wspólnoty kieruje zarząd (art. 21 ust. 1). Pojedynczy właściciel może więc wnieść o przygotowanie uchwały. Sam może zwołać zebranie coroczne, jeżeli zarząd nie zwołał go w terminie (art. 30 ust. 1a). Gdy zarząd nie został powołany, nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, może też żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd (art. 26 ust. 1). Gdy wniosek o zwołanie zebrania składają właściciele dysponujący łącznie co najmniej 1/10 udziałów, zarząd albo zarządca zebranie zwołuje (art. 31 lit. b). Liczba lokali decyduje o tym, które przepisy stosujesz. Przy nie więcej niż trzech lokalach do zarządu stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19). Zwykły zarząd wymaga tam zgody większości współwłaścicieli liczonej według udziałów, a czynność przekraczająca zwykły zarząd zgody wszystkich (art. 199, 201 i 204 Kodeksu cywilnego). Wzór nie dotyczy budynków zarządzanych przez spółdzielnię mieszkaniową. Obowiązują tam odrębne przepisy, których ten wzór nie opisuje.

Niezbędne elementy dokumentu

ElementCo musi zawierać
Oznaczenie wspólnoty i nieruchomościNazwa wspólnoty i adres nieruchomości. Przy kilku budynkach na jednym gruncie wpisz, której nieruchomości wspólnej dotyczy uchwała.
Numer, data i przedmiotNumer kolejny, data podjęcia i krótkie „w sprawie...”. Bez numeru trudno później powołać się na uchwałę w kolejnych uchwałach i pismach.
Treść rozstrzygnięciaKonkretnie: zakres, kwoty, terminy, kto ponosi koszty. Ogólnikowa treść przenosi spór z zebrania na etap wykonania uchwały.
Zgoda i pełnomocnictwo dla zarząduPrzy czynności przekraczającej zwykły zarząd uchwała musi wyrażać zgodę i udzielać zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umów w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2).
Sposób głosowania i jego dataZebranie, indywidualne zbieranie głosów przez zarząd albo tryb mieszany (art. 23 ust. 1). Od trybu zależy początek terminu zaskarżenia (art. 25 ust. 1a).
Wynik i sposób liczenia głosówGłosy za, przeciw i wstrzymujące się, zasada liczenia (udziały albo jeden głos na właściciela, art. 23 ust. 2) oraz lista głosowania jako załącznik.
Powiadomienie i pouczenieO uchwale podjętej z udziałem głosów zebranych indywidualnie każdy właściciel powinien zostać powiadomiony na piśmie (art. 23 ust. 3). Pouczenie o terminie 6 tygodni (art. 25 ust. 1a) ułatwia obu stronom liczenie terminu.
We wniosku - wnioskodawcy, udziały i podpisyImię i nazwisko, numer lokalu i udział każdego wnioskodawcy oraz podpisy wszystkich. Przy wniosku o zwołanie zebrania łączna suma udziałów musi wynosić co najmniej 1/10 (art. 31 lit. b).

Najczęstsze błędy

Jak policzyć wynik głosowania

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów (art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali). Udział odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni wszystkich lokali (art. 3 ust. 3). Współwłaściciel lokalu ma udział równy iloczynowi swojego udziału w lokalu i udziału przypadającego na ten lokal (art. 3 ust. 3a). Dotychczasowy właściciel, na przykład deweloper albo gmina, głosuje udziałami przypadającymi na lokale niewyodrębnione (art. 4 ust. 1). Spis właścicieli i udziałów prowadzi zarząd (art. 29 ust. 1b). Ustawa nie dzieli głosów na głosy obecnych i nieobecnych, dlatego w uchwale zapisz zarówno udziały oddane za, przeciw i wstrzymujące się, jak i sumę wszystkich udziałów w nieruchomości. Każdy sprawdzi wtedy, że głosy za przekraczają połowę całości. Zasada „jeden właściciel - jeden głos” jest wyjątkiem. Stosuje się ją w określonej sprawie, gdy tak postanowiono w umowie albo w uchwale podjętej według udziałów (art. 23 ust. 2). Wprowadza się ją też na żądanie właścicieli mających łącznie co najmniej 1/5 udziałów, gdy suma udziałów nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela (art. 23 ust. 2a). Współwłaściciele lokalu oddają wtedy jeden głos przez pełnomocnika ustanowionego na piśmie (art. 23 ust. 2b).

Przykład wypełnienia

Wynik głosowania. Głosy liczono według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali).
Za uchwałą: udziały 0,5410. Przeciw uchwale: udziały 0,2230. Wstrzymujące się: udziały 0,0410. Ogółem w nieruchomości: udziały 1,0000 (nie głosowało 0,1950).
Uchwała uzyskała wymaganą większość głosów i została podjęta.

Wniosek o uchwałę a wniosek o zwołanie zebrania

Wniosek o podjęcie uchwały może złożyć każdy właściciel. Prosisz w nim zarząd o przygotowanie projektu i poddanie go pod głosowanie na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów (art. 23 ust. 1). Przekazane przepisy nie zobowiązują zarządu do podjęcia takiej uchwały ani nie wyznaczają mu terminu na odpowiedź. Dlatego złóż wniosek za potwierdzeniem odbioru i dołącz gotową treść uchwały. Wniosek o zwołanie zebrania ma silniejszą podstawę. Jeżeli podpiszą go właściciele dysponujący co najmniej 1/10 udziałów, zarząd albo zarządca zwołuje zebranie (art. 31 lit. b). Zawiadamia o nim każdego właściciela na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem, z dniem, godziną, miejscem i porządkiem obrad (art. 32). Ustawa nie określa, w jakim czasie zebranie ma się odbyć. Zebranie coroczne zarząd zwołuje najpóźniej w pierwszym kwartale. Jeżeli tego nie zrobi, zebranie coroczne może zwołać każdy właściciel (art. 30 ust. 1 pkt 3 i ust. 1a). Gdy zarząd nie został powołany, nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia przez sąd zarządcy przymusowego (art. 26 ust. 1).

Przykład wypełnienia

Jako właściciele lokali w nieruchomości położonej: Wrzosowa 8, 80-180 Gdańsk (Wspólnota Mieszkaniowa Wrzosowa 8), którym przysługują łącznie udziały w nieruchomości wspólnej wynoszące 0,1245, to jest co najmniej 1/10 udziałów, wnosimy o zwołanie zebrania ogółu właścicieli lokali (art. 31 lit. b ustawy o własności lokali) z następującym porządkiem obrad: podjęcie uchwały w sprawie wymiany pokrycia dachu nad klatką B.

Warianty i przykładowe sytuacje

Wniosek o podjęcie uchwały

Wariant dla właściciela lokalu, który chce, żeby zarząd poddał sprawę pod głosowanie właścicieli. Każdy właściciel ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną (art. 27 ustawy o własności lokali), ale to zarząd kieruje sprawami wspólnoty (art. 21 ust. 1) i zbiera głosy w trybie indywidualnym (art. 23 ust. 1). Wniosek zawiera gotowy projekt uchwały, dzięki czemu zarząd nie musi zgadywać, nad czym właściciele mają głosować.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Wniosek o zwołanie zebrania (1/10 udziałów)

Wariant dla właścicieli, którzy razem dysponują co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Na ich wniosek zebranie ogółu właścicieli zwołuje zarząd albo zarządca (art. 31 lit. b ustawy o własności lokali), który zawiadamia każdego właściciela na piśmie co najmniej tydzień przed terminem, podając dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad (art. 32). Liczą się udziały, a nie liczba lokali ani podpisów.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Zgoda na klimatyzację lub zmianę elewacji

Wariant uchwały wyrażającej zgodę na zamontowanie jednostki zewnętrznej klimatyzatora albo inną zmianę na elewacji. Elewacja zwykle należy do nieruchomości wspólnej, którą tworzą części budynku niesłużące wyłącznie właścicielom lokali (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali). Ustawa nie przesądza, czy zgoda na klimatyzator jest zwykłym zarządem; jeżeli zmiana jest przebudową nieruchomości wspólnej, zgoda na nią przekracza zwykły zarząd (art. 22 ust. 3 pkt 5). Uchwała usuwa tę wątpliwość.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Sprawozdanie zarządu i absolutorium

Wariant uchwały podejmowanej zwykle na corocznym zebraniu. Zarząd składa właścicielom roczne sprawozdanie ze swojej działalności i zwołuje zebranie co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale (art. 30 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy o własności lokali), a przedmiotem zebrania powinno być m.in. sprawozdanie zarządu i uchwała w przedmiocie absolutorium (art. 30 ust. 2 pkt 3, art. 29 ust. 2). Jeżeli zarząd nie zwoła zebrania w terminie, zebranie coroczne może zwołać każdy właściciel (art. 30 ust. 1a).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Remont i zaliczki na remonty

Wariant uchwały o remoncie i wysokości wpłat na jego sfinansowanie. Przekazane przepisy nie posługują się pojęciem funduszu remontowego: wydatki na remonty i bieżącą konserwację zaliczają do kosztów zarządu (art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali), a ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd (art. 22 ust. 3 pkt 3). Uchwała musi więc też udzielać zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy z wykonawcą (art. 22 ust. 2). Wydatki nieznajdujące pokrycia w pożytkach właściciele ponoszą w stosunku do udziałów (art. 12 ust. 2), więc stawka za 1 m² pasuje tylko wtedy, gdy udziały odpowiadają powierzchni lokali (art. 3 ust. 3).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Zmiana zaliczek na koszty zarządu

Wariant uchwały zmieniającej wysokość zaliczek. Ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu wymaga uchwały (art. 22 ust. 3 pkt 3 ustawy o własności lokali), a zaliczki płaci się z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 15 ust. 1). Wydatki nieznajdujące pokrycia w pożytkach właściciele ponoszą w stosunku do udziałów (art. 12 ust. 2), dlatego wzór rozkłada zaliczki według udziałów. Stawka za 1 m² pasuje tylko wtedy, gdy udziały odpowiadają powierzchni lokali (art. 3 ust. 3). Uchwała może zwiększyć obciążenie lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z nich (art. 12 ust. 3).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Wybór lub odwołanie członka zarządu

Wariant uchwały kadrowej. W nieruchomości z więcej niż trzema lokalami właściciele są obowiązani wybrać zarząd jednoosobowy lub kilkuosobowy, a jego członkiem może być wyłącznie osoba fizyczna (art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali). Zarząd lub poszczególni członkowie mogą być w każdej chwili odwołani albo zawieszeni uchwałą (art. 20 ust. 2). Przy zarządzie kilkuosobowym oświadczenia woli za wspólnotę składają co najmniej dwaj członkowie (art. 21 ust. 2), a ustalenie wynagrodzenia zarządu wymaga uchwały (art. 22 ust. 3 pkt 1).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Powierzenie zarządu zarządcy

Wariant, w którym ten wzór służy tylko jako projekt. Sposób zarządu, w tym powierzenie zarządu osobie fizycznej albo prawnej, określa się w umowie zawartej w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali), a jego zmiana następuje uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza, która stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej (art. 18 ust. 2a). Uchwała spisana na zwykłej kartce tego nie zastąpi; przekaż projekt notariuszowi przed zebraniem.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Najem dachu, ściany lub piwnicy

Wariant uchwały o oddaniu w najem części nieruchomości wspólnej, na przykład dachu pod antenę, ściany pod reklamę albo pomieszczenia w piwnicy. Pożytki z nieruchomości wspólnej pokrywają najpierw wydatki na jej utrzymanie, a nadwyżka przypada właścicielom w stosunku do udziałów (art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali). Jeżeli najem wiąże się ze zmianą przeznaczenia tej części, uchwała jest wymagana (art. 22 ust. 3 pkt 4). Musi wtedy nie tylko wyrażać zgodę, ale też udzielać zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy najmu (art. 22 ust. 2), dlatego wzór zawiera takie pełnomocnictwo. Wzór nie opisuje skutków podatkowych takiego najmu.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej - pełna treść wzoru

To jest kompletna treść wzoru. Puste miejsca uzupełni generator powyżej - albo skopiuj tekst i uzupełnij go ręcznie.

Pokaż pełną treść wzoru
UCHWAŁA NR ...........................
WŁAŚCICIELI LOKALI
...........................
z dnia ...........................
w sprawie ...........................
Właściciele lokali w nieruchomości położonej: ..........................., postanawiają, co następuje:
§ 1
...........................
§ 2
Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.
Wynik głosowania
Sposób głosowania: ............................
Za uchwałą: ............................
Przeciw uchwale: ............................
Wstrzymujące się: ............................
Ogółem w nieruchomości: ............................
Lista głosowania z oznaczeniem lokali, wielkości udziałów i oddanych głosów stanowi załącznik nr 1 do uchwały.
Pouczenie
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo wytacza się przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali). Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy (art. 25 ust. 2).
..........................., dnia ...........................
.............................................
członek zarządu / przewodniczący zebrania
.............................................
członek zarządu / protokolant
Załącznik nr 1: lista głosowania (lokal, właściciel, udział, głos, podpis).

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej wzór Word (DOCX)

Wzór uchwała wspólnoty mieszkaniowej w formacie Word pobierzesz z generatora przyciskiem „Pobierz Word (DOCX)” - za darmo, bez rejestracji, z już wpisanymi danymi.

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej wzór PDF

Ten sam dokument pobierzesz także jako PDF gotowy do wydruku i podpisu. Plik powstaje w Twojej przeglądarce, danych nigdzie nie wysyłamy.

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej do pobrania za darmo

Wzór jest darmowy w pełnej wersji - żadnego okresu próbnego, żadnego adresu e-mail. Wypełnij, pobierz, podpisz.

Aktualność wzoru na rok 2026

Wzór odpowiada stanowi prawnemu na rok 2026. Powołane przepisy sprawdzamy na bieżąco z tekstem ujednoliconym publikowanym przez Sejm (api.sejm.gov.pl).

Najczęściej zadawane pytania

Ile jest czasu na zaskarżenie uchwały wspólnoty?

Sześć tygodni (art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali). Przy uchwale podjętej na zebraniu termin liczy się od dnia zebrania. Przy uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów liczy się go od dnia, w którym skarżący został powiadomiony o jej treści. Termin oznaczony w tygodniach kończy się z upływem dnia, który nazwą odpowiada dniowi początkowemu (art. 110 i 112 Kodeksu cywilnego), więc przy zebraniu we wtorek koniec terminu też wypada we wtorek. Jeżeli koniec terminu do wykonania czynności przypada w sobotę lub w dzień wolny od pracy, przesuwa się na następny dzień roboczy (art. 115). Nie zostawiaj jednak pozwu na ostatni dzień.

Czy zarząd musi zwołać zebranie na wniosek właścicieli?

Tak, jeżeli wnioskodawcy dysponują łącznie co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 31 lit. b ustawy o własności lokali). Wniosek mniejszej grupy jest dla zarządu tylko sugestią. Przekazane przepisy nie wyznaczają terminu na zwołanie zebrania. Wymagają natomiast pisemnego zawiadomienia każdego właściciela co najmniej tydzień przed zebraniem (art. 32 ust. 1). Jeżeli zarząd nie został powołany, nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd (art. 26 ust. 1).

Kiedy potrzebna jest uchwała, a kiedy zarząd działa sam?

Czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie (art. 22 ust. 1). Do czynności przekraczającej ten zakres potrzebuje uchwały, która wyraża zgodę i udziela mu pełnomocnictwa do zawarcia umów (art. 22 ust. 2). Ustawa podaje przykłady takich czynności: ustalenie wynagrodzenia zarządu, przyjęcie planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat, zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, zgodę na jej nadbudowę lub przebudowę i nabycie nieruchomości (art. 22 ust. 3). Spraw spoza tej listy ustawa nie przesądza, dlatego przy wątpliwości bezpieczniej jest podjąć uchwałę.

Jak wygląda głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów?

Głosy zbiera zarząd, zwykle obchodząc lokale z listą do podpisu albo rozsyłając karty do głosowania (art. 23 ust. 1). Część głosów można też oddać na zebraniu, a resztę zebrać później. O treści uchwały podjętej z udziałem głosów zebranych indywidualnie każdy właściciel powinien zostać powiadomiony na piśmie (art. 23 ust. 3). Od powiadomienia zależy początek terminu zaskarżenia. W trybie mieszanym ustawa nie mówi wprost, który moment jest decydujący, więc licz termin od wcześniejszej z możliwych dat.

Jak podejmuje się uchwały w małej wspólnocie do trzech lokali?

Stosuje się wtedy przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19 ustawy o własności lokali), a nie art. 23. Czynność zwykłego zarządu wymaga zgody większości współwłaścicieli liczonej według udziałów (art. 201 i 204 Kodeksu cywilnego). Czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga zgody wszystkich (art. 199). W braku zgody wszystkich współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Gdy większość postanawia czynność rażąco sprzeczną z zasadami prawidłowego zarządu, pozostali mogą zwrócić się do sądu (art. 202), a w razie impasu każdy może wnieść o wyznaczenie zarządcy (art. 203).

Podstawa prawna

Powołane przepisy ostatnio sprawdzone maszynowo z tekstem ujednoliconym w serwisie Sejmu (api.sejm.gov.pl) dnia 21.09.2026. Zmiany w przepisach śledzimy na bieżąco.

Powiązane dokumenty

Maszynowo czytelny schemat tego dokumentu: uchwala-wspolnoty-mieszkaniowej.json