Umowa dzierżawy - wzór 2026 za darmo

Umowa dzierżawy to umowa, w której wydzierżawiający oddaje dzierżawcy rzecz, najczęściej grunt rolny albo działkę, do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca płaci umówiony czynsz w pieniądzach, w innych świadczeniach albo w ułamkowej części pożytków (art. 693 Kodeksu cywilnego, Dz.U. 1964 poz. 93). Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, z zachowaniem przepisów o dzierżawie (art. 694), dlatego dzierżawę nieruchomości na czas dłuższy niż rok zawiera się na piśmie, a bez tej formy poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660). W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego (art. 704). Przy zwłoce z czynszem za dwa pełne okresy płatności, a przy czynszu rocznym ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminu, ale powinien najpierw uprzedzić dzierżawcę i udzielić mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty (art. 703).

Na co uważać

Wypowiedzenie dzierżawy bez terminu z powodu zaległości jest możliwe przy zwłoce za co najmniej dwa pełne okresy płatności, a przy czynszu płatnym rocznie przy zwłoce ponad trzy miesiące. Wydzierżawiający powinien jednak najpierw uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty (art. 703). Wypowiedzenie złożone bez tego kroku naraża wydzierżawiającego na zarzut wadliwości.
Dzierżawa nieruchomości na czas dłuższy niż rok zawarta bez formy pisemnej jest poczytywana za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 w związku z art. 694), a każda dzierżawa na ponad 30 lat przechodzi po tym terminie w czas nieoznaczony (art. 695). Dalsze korzystanie z gruntu za zgodą wydzierżawiającego po upływie umowy terminowej prowadzi w razie wątpliwości do jej przedłużenia na czas nieoznaczony (art. 674).
Nabywca gruntu wstępuje w dzierżawę i może ją wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chyba że umowę zawarto na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną, a przedmiot został już wydany (art. 678 w związku z art. 694). Samo podpisanie umowy nie daje daty pewnej; daje ją na przykład wzmianka notariusza (art. 81 § 2). Jeżeli dzierżawcy przysługuje pierwokup z mocy ustawy, sprzedaż bezwarunkowa jest nieważna (art. 599 § 2), ale warunki takiego pierwokupu wynikają z odrębnej ustawy, której ten wzór nie sprawdza.
Jeżeli w umowie wybierzesz formę pisemną pod rygorem nieważności, wypowiedzenie wysłane zwykłym e-mailem albo skanem bez własnoręcznego albo kwalifikowanego podpisu elektronicznego nie dojdzie do skutku (art. 76, art. 78 § 1 i art. 78[1]). Bez takiego zastrzeżenia wypowiedzenie i rozwiązanie za zgodą stron umowy zawartej na piśmie wymaga co najmniej formy dokumentowej (art. 77 § 2).
Wzór nie ustala, kto jest podatnikiem podatku od dzierżawionego gruntu, kto może otrzymać płatności bezpośrednie, jak opodatkowany jest czynsz ani jakie wymagania stawiają przepisy o ubezpieczeniu społecznym rolników przy dzierżawie gruntu przez emeryta lub rencistę. Sprawdź to w gminie, ARiMR, urzędzie skarbowym i KRUS przed podpisaniem.

Uzupełnij dane

Twoje dane nie opuszczają przeglądarki. Dokument powstaje bezpośrednio na Twoim urządzeniu i nic z tego, co wpiszesz, nie jest nigdzie wysyłane.

Rozpoczęty dokument zostaje zapisany wyłącznie w Twojej przeglądarce i po 48 godzinach sam się usuwa.

Umowa dzierżawy - kiedy stosować

Umowę dzierżawy zawierasz, gdy oddajesz albo bierzesz rzecz nie tylko do używania, ale też po to, by pobierać z niej pożytki: pole pod uprawę, łąkę, sad, staw, działkę pod działalność. To odróżnia dzierżawę od najmu, który daje samo używanie (art. 693 § 1 i art. 659 § 1). Czynsz nie musi być w pieniądzach; może to być zboże albo ustalona część plonów (art. 693 § 2). Przepisy o dzierżawie stosuje się też wtedy, gdy biorący nieruchomość rolną nie płaci czynszu, a jedynie podatki i ciężary związane z gruntem (art. 708). Przepisy o dzierżawie odbiegają od najmu właśnie tam, gdzie najczęściej powstaje spór. Bez odmiennej umowy czynsz płaci się z dołu, w terminie zwyczajowym, a w braku zwyczaju półrocznie (art. 699), naprawy niezbędne do zachowania przedmiotu w stanie niepogorszonym obciążają dzierżawcę (art. 697), a poddzierżawa bez zgody wydzierżawiającego jest zakazana (art. 698). Wypowiedzenie liczy się w latach dzierżawnych, a nie w miesiącach (art. 704), dlatego w umowie wpisz wprost, kiedy rok dzierżawny się zaczyna i kończy. Z tego samego formularza przygotujesz pisma, których dzierżawa wymaga później: wypowiedzenie, uprzedzenie o zaległości w czynszu, rozwiązanie za porozumieniem stron, aneks i wniosek o przedłużenie. Wzór nie obejmuje działek w rodzinnych ogrodach działkowych ani szczególnych zasad dzierżawy od Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, które regulują odrębne ustawy, ani wydzierżawienia przedsiębiorstwa, wymagającego podpisów notarialnie poświadczonych (art. 75[1] § 1).

Niezbędne elementy dokumentu

Element	Co musi zawierać
Oznaczenie stron	Imię i nazwisko albo nazwa, adres, PESEL albo NIP. Przy spółce osoba podpisująca musi być umocowana do jej reprezentacji.
Przedmiot i przeznaczenie	Numery działek, obręb, gmina, powierzchnia i księga wieczysta oraz przeznaczenie, którego dzierżawca nie zmieni bez zgody (art. 696).
Czas trwania i rok dzierżawny	Dzierżawa nieruchomości na dłużej niż rok wymaga formy pisemnej (art. 660 w związku z art. 694), a po 30 latach przechodzi w czas nieoznaczony (art. 695).
Czynsz i termin płatności	Pieniądze, świadczenia w naturze albo część pożytków (art. 693 § 2). Bez terminu czynsz płaci się z dołu, w braku zwyczaju półrocznie (art. 699).
Zasady wypowiedzenia	Przy czasie oznaczonym wypadki wypowiedzenia (art. 673 § 3), przy nieoznaczonym termin umowny albo ustawowy z art. 704.
Podatki, ciężary i płatności	Kto je ponosi w relacji między stronami; obowiązek dzierżawcy zabezpiecza ustawowy zastaw (art. 702).
Poddzierżawa i ulepszenia	Zgoda na poddzierżawę (art. 698) i sposób rozliczenia ulepszeń (art. 676 w związku z art. 694).
Protokół wydania i podpisy	Bez protokołu działa domniemanie, że przedmiot wydano w stanie dobrym (art. 675 § 3 w związku z art. 694).

Najczęstsze błędy

Liczenie wypowiedzenia dzierżawy jak najmu, w miesiącach. Bez odmiennej umowy grunt rolny wypowiada się na rok naprzód na koniec roku dzierżawnego (art. 704).
Brak określenia roku dzierżawnego, przez co nie wiadomo, kiedy upływa termin wypowiedzenia ani jak rozliczyć czynsz przy wcześniejszym końcu dzierżawy (art. 707).
Wypowiedzenie z powodu zaległości bez wcześniejszego uprzedzenia dzierżawcy i trzymiesięcznego terminu dodatkowego (art. 703).
Brak terminu płatności czynszu. Wydzierżawiający liczy na wpłaty miesięczne, a czynsz jest wtedy płatny z dołu, w braku zwyczaju półrocznie (art. 699).
Tolerowanie dalszego korzystania z gruntu po upływie umowy terminowej. W razie wątpliwości dzierżawa przedłuża się wtedy na czas nieoznaczony (art. 674 w związku z art. 694).
Traktowanie zapisu o dopłatach w umowie jako przesądzającego, kto otrzyma płatności. Zapis wiąże tylko strony, a o płatnościach decydują odrębne przepisy.

Jak policzyć termin wypowiedzenia dzierżawy

Przy dzierżawie na czas nieoznaczony najpierw sprawdź umowę: wpisany w niej termin ma pierwszeństwo, bo art. 704 Kodeksu cywilnego działa tylko w braku odmiennej umowy. Dopiero gdy umowa milczy, grunt rolny wypowiada się na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Miesięczne terminy znane z najmu (art. 673 § 2) tu nie pasują, bo przepisy o najmie stosuje się do dzierżawy tylko odpowiednio i z zachowaniem przepisów o dzierżawie (art. 694). Kluczowe jest ustalenie roku dzierżawnego. Przepisy o dzierżawie nie mówią, kiedy się on zaczyna, więc najbezpieczniej wpisać go w umowie, na przykład od 1 października do 30 września, zgodnie z cyklem upraw. Żeby móc wykazać, kiedy wypowiedzenie dotarło do drugiej strony, wysyłaj je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo wręczaj za pokwitowaniem. Umowy na czas oznaczony nie wypowiesz w tym trybie. Można to zrobić tylko w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 w związku z art. 694) albo bez zachowania terminu w wypadkach ustawowych, na przykład przy poddzierżawie bez zgody (art. 698 § 2).

Przykład wypełnienia

Grunt rolny, rok dzierżawny od 1 października do 30 września, umowa bez własnego terminu wypowiedzenia. Wypowiedzenie doręczone 15 września 2026 r.: umowa rozwiązuje się 30 września 2027 r. Wypowiedzenie doręczone 5 października 2026 r.: rok naprzód upływa 5 października 2027 r., więc umowa rozwiązuje się dopiero 30 września 2028 r.

Zaległy czynsz: najpierw uprzedzenie, potem wypowiedzenie

Wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminu, gdy dzierżawca zalega z czynszem co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a przy czynszu płatnym rocznie, gdy zwłoka trwa ponad trzy miesiące (art. 703). Ustawa dodaje warunek, o którym łatwo zapomnieć: wydzierżawiający powinien wcześniej uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Od pierwszej zaległości do rozwiązania umowy mijają więc miesiące. Dlatego generator ma dwa osobne pisma. Najpierw wybierz „Uprzedzenie o zaległości w czynszu” i opisz, za jakie okresy i w jakiej kwocie czynsz nie wpłynął. Po bezskutecznym upływie trzech miesięcy przygotuj wypowiedzenie z podstawą „zaległość w czynszu” i wpisz datę doręczenia uprzedzenia. Zachowaj dowody doręczenia obu pism. Niezależnie od wypowiedzenia wydzierżawiający może żądać odsetek za opóźnienie w zapłacie czynszu pieniężnego (art. 481 § 1), a zaległości nie starsze niż rok zabezpiecza ustawowy zastaw na ruchomościach dzierżawcy wniesionych na przedmiot dzierżawy, w tym na rzeczach służących do prowadzenia gospodarstwa (art. 670 § 1 w związku z art. 694 oraz art. 701).

Przykład wypełnienia

Czynsz płatny rocznie do 30 listopada. Czynsz za 2026 r. nie wpłynął. Zwłoka przekracza trzy miesiące od 1 marca 2027 r. Wydzierżawiający doręcza uprzedzenie 5 marca 2027 r. z trzymiesięcznym terminem do zapłaty. Termin przypadałby na sobotę 5 czerwca 2027 r., więc upływa w poniedziałek 7 czerwca 2027 r. (art. 115). Jeżeli do tego dnia czynsz nie wpłynie, wypowiedzenie bez zachowania terminu wypowiedzenia może doręczyć od 8 czerwca 2027 r.

Warianty i przykładowe sytuacje

Grunt rolny

Wariant dla dzierżawy pola, łąki albo pastwiska, najczęściej między rolnikami. Formularz pokaże pole o płatnościach bezpośrednich, a umowa obejmie reguły właściwe dla gruntu rolnego: wypowiedzenie na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, jeżeli umowa nie stanowi inaczej (art. 704 Kodeksu cywilnego), oraz zwrot nakładów na zasiewy pozostawione przy końcu dzierżawy (art. 706). Kto płaci podatki od gruntu, wybierasz sam; jeżeli dzierżawca, zwrot tych kwot zabezpiecza ustawowy zastaw (art. 702).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Wypowiedzenie

Pismo dla strony, która kończy dzierżawę zawartą na czas nieoznaczony. Terminy z art. 704 Kodeksu cywilnego obowiązują tylko w braku odmiennej umowy: grunt rolny wypowiada się na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Przy umowie na czas oznaczony wybierz wypadek przewidziany w umowie (art. 673 § 3 w związku z art. 694), a przy zaległości w czynszu najpierw doręcz uprzedzenie (art. 703).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Rozwiązanie za porozumieniem

Porozumienie, którym obie strony kończą dzierżawę w uzgodnionym dniu, bez czekania na koniec roku dzierżawnego i bez okresu wypowiedzenia. Wpisz dzień rozwiązania, termin zwrotu gruntu i rozliczenie czynszu, kaucji i zasiewów. Bez takiego opisu czynsz za bieżący rok dzierżawny rozlicza się proporcjonalnie do pożytków (art. 707 Kodeksu cywilnego). Umowę zawartą na piśmie rozwiązuje się co najmniej w formie dokumentowej, chyba że umowa zastrzega inną formę (art. 77 § 2).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Wniosek o przedłużenie

Pismo, którym dzierżawca prosi wydzierżawiającego o przedłużenie umowy zawartej na czas oznaczony, zanim upłynie jej termin. Samo przedłużenie wymaga aneksu w formie, jaką ustawa lub strony przewidziały dla zawarcia umowy (art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego). Wniosek możesz skierować także do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, ale warunki przedłużania umów z KOWR wynikają z odrębnej ustawy, której ten wzór nie uwzględnia.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Działka na czas nieoznaczony

Wariant dla działki albo gruntu nierolnego, na przykład pod plac składowy, parking albo ogród, wydzierżawianego bez daty końcowej. Każda strona może wypowiedzieć taką umowę z zachowaniem terminu umownego, a jeżeli go nie wpiszesz, na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego (art. 704 oraz art. 673 § 1 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego). Wpisz rok dzierżawny, bo od niego zależy data rozwiązania.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Aneks do umowy dzierżawy

Aneks zmieniający umowę dzierżawy, najczęściej wysokość czynszu albo czas trwania. Zmiana wymaga takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały dla zawarcia umowy (art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego), a dzierżawę nieruchomości na czas dłuższy niż rok zawiera się na piśmie (art. 660 w związku z art. 694). Przedłużając umowę pamiętaj, że dzierżawa na czas dłuższy niż 30 lat po upływie tego terminu przechodzi w czas nieoznaczony (art. 695).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Uprzedzenie o zaległości w czynszu

Pismo, które wydzierżawiający powinien doręczyć dzierżawcy przed wypowiedzeniem dzierżawy z powodu zaległości w czynszu. Prawo do wypowiedzenia bez terminu powstaje przy zwłoce za co najmniej dwa pełne okresy płatności, a przy czynszu płatnym rocznie przy zwłoce ponad trzy miesiące, i wymaga udzielenia dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty (art. 703 Kodeksu cywilnego).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Umowa dzierżawy - pełna treść wzoru

To jest kompletna treść wzoru. Puste miejsca uzupełni generator powyżej - albo skopiuj tekst i uzupełnij go ręcznie.

Pokaż pełną treść wzoru

UMOWA DZIERŻAWY

zawarta w ........................... w dniu ........................... pomiędzy:

..........................., adres: ..........................., ..........................., dalej „Wydzierżawiający”,

..........................., adres: ..........................., ..........................., dalej „Dzierżawca”.

§ 1. Przedmiot dzierżawy

Wydzierżawiający oddaje Dzierżawcy do używania i pobierania pożytków: ..........................., a Dzierżawca zobowiązuje się płacić Wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego).

Wydzierżawiający oświadcza, że jest uprawniony do oddania przedmiotu dzierżawy w dzierżawę. Dzierżawca będzie korzystał z przedmiotu dzierżawy zgodnie z jego przeznaczeniem: ..........................., i nie zmieni tego przeznaczenia bez zgody Wydzierżawiającego (art. 696 Kodeksu cywilnego).

§ 2. Czas trwania i wydanie przedmiotu dzierżawy

Umowa zostaje zawarta na czas ............................, począwszy od dnia ............................

Wydanie przedmiotu dzierżawy nastąpi w dniu ........................... na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego podpisanego przez obie strony, określającego jego stan, a przy gruncie także stan upraw i zasiewów. Protokół stanowi załącznik do umowy.

§ 3. Czynsz

Dzierżawca będzie płacił Wydzierżawiającemu czynsz w wysokości ............................

Czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju półrocznie z dołu (art. 699 Kodeksu cywilnego).

Jeżeli wskutek okoliczności, za które Dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, Dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy (art. 700 Kodeksu cywilnego).

§ 4. Podatki, ciężary i płatności

Podatki i inne ciężary związane z własnością lub z posiadaniem przedmiotu dzierżawy ponosi ............................

Postanowienia niniejszego paragrafu regulują rozliczenia między stronami.

§ 5. Wykonywanie dzierżawy i naprawy

Wydzierżawiający wyda przedmiot dzierżawy w stanie przydatnym do umówionego użytku (art. 662 § 1 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego). Dzierżawca wykonuje swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki (art. 696) i dokonuje napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym (art. 697).

Dzierżawca nie dokona w przedmiocie dzierżawy zmian sprzecznych z umową lub z jego przeznaczeniem bez zgody Wydzierżawiającego (art. 667 § 1 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego). Dzierżawca niezwłocznie zawiadomi Wydzierżawiającego o potrzebie napraw, które obciążają Wydzierżawiającego, oraz o roszczeniach osób trzecich dotyczących przedmiotu dzierżawy (art. 665 i art. 666 § 2 w związku z art. 694).

§ 6. Poddzierżawa i ulepszenia

Bez zgody Wydzierżawiającego Dzierżawca nie może oddać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. W razie naruszenia tego obowiązku Wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 698 Kodeksu cywilnego).

Ulepszenia dokonane przez Dzierżawcę rozlicza się w następujący sposób: ............................

§ 7. Zabezpieczenie

Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi Dzierżawca zalega nie dłużej niż rok, Wydzierżawiającemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych Dzierżawcy wniesionych do przedmiotu dzierżawy, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu, w tym na rzeczach służących do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeżeli znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy (art. 670 § 1 w związku z art. 694 oraz art. 701 Kodeksu cywilnego).

§ 8. Wypowiedzenie i zwrot przedmiotu dzierżawy

Niezależnie od powyższego umowa może zostać wypowiedziana bez zachowania terminów wypowiedzenia w wypadkach przewidzianych w ustawie, w szczególności: przez Wydzierżawiającego - gdy Dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a przy czynszu płatnym rocznie ponad trzy miesiące, po uprzedzeniu Dzierżawcy i udzieleniu mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty (art. 703), gdy Dzierżawca bez zgody poddzierżawia przedmiot dzierżawy albo oddaje go do bezpłatnego używania (art. 698 § 2), a także gdy Dzierżawca mimo upomnienia używa przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem albo zaniedbuje go tak, że zostaje narażony na utratę lub uszkodzenie (art. 667 § 2 w związku z art. 694); przez Dzierżawcę - w razie wad określonych w art. 664 § 2 w związku z art. 694, o których nie wiedział w chwili zawarcia umowy (art. 664 § 3).

Wypowiedzenie umowy wymaga formy ............................

Po zakończeniu dzierżawy Dzierżawca zwróci przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy (art. 705 Kodeksu cywilnego), na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego. Jeżeli dzierżawa zakończy się przed upływem roku dzierżawnego, Dzierżawca zapłaci czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego (art. 707).

§ 9. Postanowienia końcowe

Zmiany i uzupełnienia umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 76 i art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego). W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o dzierżawie, a odpowiednio przepisy o najmie (art. 694). Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

Załączniki: 1) protokół zdawczo-odbiorczy; 2) dokumenty umocowania osób podpisujących umowę, jeżeli dotyczy.

.............................................
Wydzierżawiający

.............................................
Dzierżawca

Umowa dzierżawy wzór Word (DOCX)

Wzór umowa dzierżawy w formacie Word pobierzesz z generatora przyciskiem „Pobierz Word (DOCX)” - za darmo, bez rejestracji, z już wpisanymi danymi.

Umowa dzierżawy wzór PDF

Ten sam dokument pobierzesz także jako PDF gotowy do wydruku i podpisu. Plik powstaje w Twojej przeglądarce, danych nigdzie nie wysyłamy.

Umowa dzierżawy do pobrania za darmo

Wzór jest darmowy w pełnej wersji - żadnego okresu próbnego, żadnego adresu e-mail. Wypełnij, pobierz, podpisz.

Aktualność wzoru na rok 2026

Wzór odpowiada stanowi prawnemu na rok 2026. Powołane przepisy sprawdzamy na bieżąco z tekstem ujednoliconym publikowanym przez Sejm (api.sejm.gov.pl).

Najczęściej zadawane pytania

Czy umowa dzierżawy gruntu musi być zawarta na piśmie?

Dzierżawa nieruchomości na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie; bez tej formy poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego). Umowa nie jest wtedy nieważna, ale strony tracą czas oznaczony i każda może ją wypowiedzieć na zasadach z art. 704. Forma pisemna i data pewna są też warunkiem ochrony dzierżawcy przed wypowiedzeniem przez nabywcę gruntu (art. 678 § 2). Odrębne przepisy, na przykład o ubezpieczeniu rolników przy dzierżawie gruntu przez emeryta, mogą stawiać własne wymagania co do formy i czasu umowy; ten wzór ich nie sprawdza, więc upewnij się w KRUS.

Jaki jest okres wypowiedzenia umowy dzierżawy?

Przede wszystkim taki, jaki wpisano w umowie. Jeżeli umowa go nie określa, dzierżawę gruntu rolnego wypowiada się na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego (art. 704). Umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w wypadkach w niej określonych (art. 673 § 3 w związku z art. 694). Bez zachowania terminu wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę między innymi przy poddzierżawie bez zgody (art. 698 § 2) i przy zaległościach w czynszu po uprzedzeniu dzierżawcy (art. 703).

Kto płaci podatek od dzierżawionego gruntu i kto pobiera dopłaty?

Kodeks cywilny pozwala stronom ustalić, że oprócz czynszu dzierżawca uiszcza podatki i inne ciężary związane z własnością lub posiadaniem gruntu; zwrot takich sum zapłaconych przez wydzierżawiającego jest wtedy zabezpieczony ustawowym prawem zastawu (art. 702). Takie ustalenie działa między stronami. Kto jest podatnikiem wobec gminy, czy dzierżawę trzeba zgłosić i kto może ubiegać się o płatności bezpośrednie, wynika z przepisów podatkowych i przepisów o płatnościach, których ten wzór nie obejmuje. Zapis o dopłatach w umowie wiąże strony, ale nie przesądza o rozstrzygnięciu ARiMR.

Czy dzierżawca może żądać obniżenia czynszu po nieurodzaju?

Tak, jeżeli wskutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu. Może wtedy żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy (art. 700). Chodzi o zdarzenia zewnętrzne, a nie o chorobę dzierżawcy czy jego błędy w uprawie. Porównuje się zwykły przychód, więc żądanie warto zgłosić na piśmie, z opisem przyczyny i zestawieniem plonów z danego roku z plonami z lat poprzednich.

Czy dzierżawca ma prawo pierwokupu dzierżawionego gruntu?

Strony mogą zastrzec je w umowie (art. 596), a formularz pozwala dodać taki zapis. Wydzierżawiający powinien wtedy niezwłocznie zawiadomić dzierżawcę o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią, a dzierżawca wykonuje prawo w terminie umownym, a w jego braku w ciągu miesiąca przy nieruchomości (art. 598). Przy pierwokupie umownym sprzedaż bezwarunkowa rodzi obowiązek odszkodowania (art. 599 § 1), a przy pierwokupie przysługującym dzierżawcy z mocy ustawy jest nieważna (art. 599 § 2). Kiedy dzierżawca ma pierwokup ustawowy, określa odrębna ustawa, której ten wzór nie obejmuje.

Co zrobić, gdy umowa dzierżawy na czas oznaczony dobiega końca?

Jeżeli strony chcą kontynuować dzierżawę, przedłużenie trzeba ustalić aneksem w formie, jaką ustawa lub strony przewidziały dla zawarcia umowy (art. 77 § 1). Warto zacząć od wniosku o przedłużenie, który przygotujesz w tym formularzu. Jeżeli nic nie zostanie podpisane, a dzierżawca nadal korzysta z gruntu za zgodą wydzierżawiającego, w razie wątpliwości dzierżawa przedłuża się na czas nieoznaczony (art. 674 w związku z art. 694). Przy dzierżawie od KOWR zasady przedłużania wynikają z odrębnej ustawy, której ten wzór nie uwzględnia.

Podstawa prawna

Powołane przepisy ostatnio sprawdzone maszynowo z tekstem ujednoliconym w serwisie Sejmu (api.sejm.gov.pl) dnia 21.09.2026. Zmiany w przepisach śledzimy na bieżąco.

Kodeks cywilny - definicja dzierżawy - używanie i pobieranie pożytków; czynsz w pieniądzach, świadczeniach innego rodzaju albo w ułamkowej części pożytków
Kodeks cywilny - odpowiednie stosowanie przepisów o najmie z zachowaniem przepisów o dzierżawie
Kodeks cywilny - dzierżawa na czas dłuższy niż 30 lat poczytywana po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony
Kodeks cywilny - wymagania prawidłowej gospodarki; zakaz zmiany przeznaczenia bez zgody wydzierżawiającego
Kodeks cywilny - obowiązek dzierżawcy dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu w stanie niepogorszonym
Kodeks cywilny - zakaz poddzierżawy i oddania do bezpłatnego używania bez zgody (§ 1); wypowiedzenie bez terminów przy naruszeniu (§ 2)
Kodeks cywilny - czynsz w braku terminu umownego płatny z dołu w terminie zwyczajowym, a w braku zwyczaju półrocznie z dołu
Kodeks cywilny - obniżenie czynszu przy znacznym zmniejszeniu zwykłego przychodu z przyczyn niezależnych od dzierżawcy
Kodeks cywilny - ustawowy zastaw obejmuje rzeczy służące do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa
Kodeks cywilny - umowny obowiązek dzierżawcy uiszczania podatków, ciężarów i kosztów ubezpieczenia; zastaw zabezpiecza zwrot tych sum
Kodeks cywilny - wypowiedzenie bez terminu przy zwłoce z czynszem za dwa pełne okresy, a przy czynszu rocznym ponad trzy miesiące; obowiązek uprzedzenia z dodatkowym trzymiesięcznym terminem
Kodeks cywilny - terminy wypowiedzenia w braku odmiennej umowy: grunt rolny - rok naprzód na koniec roku dzierżawnego; inna dzierżawa - sześć miesięcy przed upływem roku dzierżawnego
Kodeks cywilny - stan przedmiotu dzierżawy przy zwrocie
Kodeks cywilny - zwrot nakładów na zasiewy pozostawione przez dzierżawcę gruntu rolnego
Kodeks cywilny - czynsz proporcjonalny do pożytków przy zakończeniu dzierżawy przed upływem roku dzierżawnego
Kodeks cywilny - odpowiednie stosowanie przepisów o dzierżawie do bezczynszowego korzystania z nieruchomości rolnej za ponoszenie podatków i ciężarów
Kodeks cywilny - definicja najmu - samo używanie rzeczy
Kodeks cywilny - forma pisemna najmu nieruchomości na czas dłuższy niż rok; bez niej umowa na czas nieoznaczony
Kodeks cywilny - wydanie rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku
Kodeks cywilny - wypowiedzenie bez terminów przy wadach uniemożliwiających umówione używanie (§ 2); wyłączenie przy wadach znanych przy zawarciu umowy (§ 3)
Kodeks cywilny - zawiadomienie o roszczeniach osób trzecich dotyczących rzeczy
Kodeks cywilny - zawiadomienie o potrzebie napraw obciążających wynajmującego (§ 2)
Kodeks cywilny - zakaz zmian sprzecznych z umową (§ 1); wypowiedzenie bez terminów przy używaniu sprzecznym z umową mimo upomnienia lub zaniedbaniu rzeczy (§ 2)
Kodeks cywilny - odpowiedzialność przy oddaniu rzeczy osobie trzeciej; rozwiązanie podnajmu najpóźniej z końcem najmu
Kodeks cywilny - ustawowe prawo zastawu na ruchomościach wniesionych, dla zaległości nie dłuższych niż rok
Kodeks cywilny - wypowiedzenie umowy na czas nieoznaczony z terminami umownymi, a w ich braku ustawowymi (§ 1-2); umowy na czas oznaczony tylko w wypadkach określonych w umowie (§ 3)
Kodeks cywilny - przedłużenie na czas nieoznaczony przy dalszym używaniu rzeczy za zgodą wynajmującego
Kodeks cywilny - obowiązek zwrotu ciążący także na osobie, której oddano rzecz (§ 2); domniemanie wydania rzeczy w stanie dobrym (§ 3)
Kodeks cywilny - rozliczenie ulepszeń w braku odmiennej umowy
Kodeks cywilny - wstąpienie nabywcy w stosunek; wyłączenie jego prawa wypowiedzenia przy umowie na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną i po wydaniu rzeczy
Kodeks cywilny - wydzierżawienie przedsiębiorstwa w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi
Kodeks cywilny - skutek formy szczególnej zastrzeżonej przez strony
Kodeks cywilny - forma zmiany umowy (§ 1); forma dokumentowa rozwiązania za zgodą stron i wypowiedzenia umowy zawartej na piśmie (§ 2)
Kodeks cywilny - forma dokumentowa - dokument umożliwiający ustalenie osoby składającej oświadczenie
Kodeks cywilny - forma pisemna - własnoręczny podpis
Kodeks cywilny - forma elektroniczna z kwalifikowanym podpisem równoważna pisemnej
Kodeks cywilny - data pewna, w tym przez wzmiankę notariusza albo kwalifikowany elektroniczny znacznik czasu
Kodeks cywilny - koniec terminu przypadający na sobotę lub dzień ustawowo wolny od pracy przesuwa się na następny dzień roboczy
Kodeks cywilny - swoboda kształtowania treści umowy
Kodeks cywilny - odsetki za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego
Kodeks cywilny - prawo pierwokupu zastrzeżone ustawą lub czynnością prawną
Kodeks cywilny - sprzedaż pod warunkiem niewykonania pierwokupu (§ 1); forma oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu (§ 2)
Kodeks cywilny - zawiadomienie uprawnionego (§ 1); termin wykonania - miesiąc dla nieruchomości, tydzień dla innych rzeczy (§ 2)
Kodeks cywilny - odszkodowanie przy sprzedaży bezwarunkowej (§ 1); nieważność takiej sprzedaży, gdy pierwokup przysługuje z mocy ustawy m.in. dzierżawcy (§ 2)

Powiązane dokumenty

Protokół zdawczo-odbiorczy - wzór
Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online i rozlicz kaucję, bez rejestracji.
Przedsądowe wezwanie do zapłaty - wzór
Przedsądowe wezwanie do zapłaty wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online zgodnie z art. 455 Kodeksu cywilnego, bez rejestracji.
Umowa użyczenia - wzór
Umowa użyczenia wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Samochód, lokal lub sprzęt, zgodnie z art. 710 i nast. Kodeksu cywilnego, bez rejestracji.
Umowa najmu lokalu użytkowego - wzór
Umowa najmu lokalu użytkowego wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Kaucja, waloryzacja, VAT, art. 777 KPC i klauzule wypowiedzenia.

Maszynowo czytelny schemat tego dokumentu: umowa-dzierzawy.json