Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron to umowa, w której wynajmujący i najemca wspólnie kończą najem w uzgodnionym dniu, bez terminów wypowiedzenia i bez wskazywania przyczyny. Opiera się na swobodzie umów (art. 353[1] Kodeksu cywilnego, Dz.U. 1964 poz. 93) i jest drogą zakończenia także umowy na czas oznaczony, którą według Kodeksu cywilnego wypowiada się w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3), a najemca niezależnie od umowy - bez zachowania terminów w wypadkach z art. 664 § 2 i art. 682 Kodeksu cywilnego (wady lokalu). Jeżeli umowę najmu zawarto na piśmie, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga co najmniej formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę (art. 77 § 2). Przy lokalu mieszkalnym kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, Dz.U. 2001 poz. 733), dlatego porozumienie powinno ustalić nie tylko dzień rozwiązania, ale też termin wydania lokalu, rozliczenie czynszu i mediów oraz los kaucji.
Twoje dane nie opuszczają przeglądarki. Dokument powstaje bezpośrednio na Twoim urządzeniu i nic z tego, co wpiszesz, nie jest nigdzie wysyłane.
Psst, gotowe? Zrób sobie pięciominutową przerwę.
Wesprzyj mnie i wyhoduj bonsai w przeglądarce (moja gra, po angielsku) Dodaj do listy życzeń na SteamieJeśli ten wzór oszczędził Ci czas, możesz mnie wesprzeć i postawić mi kawę. Nic się przez to nie odblokowuje - wszystko w tym serwisie jest i pozostanie za darmo.
Rozpoczęty dokument zostaje zapisany wyłącznie w Twojej przeglądarce i po 48 godzinach sam się usuwa.
Porozumienie zawierasz, gdy obie strony chcą zakończyć najem i zgadzają się co do dnia. To umowa, a nie oświadczenie jednostronne: wymaga podpisu wynajmującego i każdego najemcy, za to nie podlega terminom wypowiedzenia i nie wymaga podania przyczyny. Sama ustawa o ochronie praw lokatorów zakłada, że strony najpierw próbują porozumieć się co do warunków i terminu rozwiązania (art. 11 ust. 10). Szczególnie przydaje się w dwóch sytuacjach. Pierwsza to umowa na czas oznaczony, której umowa nie pozwala wypowiedzieć przed terminem (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego). Druga to zakończenie najmu mieszkania z inicjatywy właściciela, który może je wypowiedzieć tylko z przyczyn ustawowych (art. 11 ust. 1) - porozumienie jest wtedy drogą, na którą najemca musi się jednak dobrowolnie zgodzić. Najwięcej sporów po rozwiązaniu najmu dotyczy pieniędzy. Dlatego ten wzór prowadzi przez wydanie lokalu, czynsz, media i kaucję po kolei, a na końcu pozwala zdecydować, czy strony zamykają wszystkie wzajemne roszczenia. Jeżeli nie ma zgody drugiej strony, zamiast porozumienia potrzebne jest wypowiedzenie.
| Element | Co musi zawierać |
|---|---|
| Oznaczenie stron | Wynajmujący i wszyscy najemcy z adresami. Przy małżonkach najemcami są oboje, jeżeli spełnione są warunki art. 680[1] § 1 Kodeksu cywilnego. |
| Wskazanie umowy i lokalu | Data zawarcia umowy, rodzaj najmu, adres lokalu oraz czas, na jaki umowę zawarto. |
| Dzień rozwiązania | Konkretna data. Porozumienie nie jest związane terminami wypowiedzenia ani końcem miesiąca. |
| Termin i sposób wydania lokalu | Data, klucze i protokół zdawczo-odbiorczy. Przy wydaniu po dniu rozwiązania także wynagrodzenie za ten okres i wyłączenie przedłużenia najmu (art. 674 Kodeksu cywilnego). |
| Rozliczenie czynszu i mediów | Czy czynsz jest zapłacony, ile wynosi zaległość i jak zostanie pokryta, a media według liczników i rozliczeń dostawców. |
| Kaucja | Kwota pobrana, potrącenia z tytułem, kwota i termin zwrotu oraz numer rachunku (art. 6 ust. 3 i 4 ustawy o ochronie praw lokatorów). |
| Forma i podpisy | Co najmniej forma dokumentowa, jeżeli umowę zawarto na piśmie (art. 77 § 2 Kodeksu cywilnego); wzór przewiduje własnoręczne podpisy wszystkich stron (art. 78). |
Wynajmujący może potrącić swoją wierzytelność sam, przez oświadczenie złożone najemcy, ale tylko gdy obie wierzytelności są wymagalne (art. 498 i 499 Kodeksu cywilnego). W porozumieniu robicie to razem: wpisujecie kwotę kaucji, każdą potrącaną pozycję z kwotą i tytułem, a najemca potrącenie akceptuje. To zamyka spór, którego najczęściej dotyczą sprawy po zakończeniu najmu. Przy zwykłym najmie lokalu mieszkalnego potrącić wolno należności z tytułu najmu (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów): zaległy czynsz, niedopłatę mediów, koszt napraw obciążających najemcę. Po zakończeniu takiego najmu najemca ma obowiązek odnowić lokal i dokonać obciążających go napraw (art. 6e), chyba że umowa lokalu spoza publicznego zasobu stanowi inaczej (art. 6f). Podstawą rozliczenia jest protokół sporządzony przy wydaniu lokalu najemcy (art. 6c). W najmie okazjonalnym i instytucjonalnym tych przepisów nie stosuje się (art. 19e i art. 19j). Z kaucji potrąca się tam należności właściciela (art. 19a ust. 5 i art. 19f ust. 6), a stan, w jakim zwracasz lokal, wynika z umowy i z Kodeksu cywilnego. W każdym rodzaju najmu najemca nie odpowiada za zużycie wynikające z prawidłowego używania (art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego), a domniemywa się, że rzecz wydano mu w stanie dobrym (art. 675 § 3). Jeżeli wynajmujący rezygnuje z części zaległości, wpisz zwolnienie z długu. Wymaga ono przyjęcia przez dłużnika (art. 508 Kodeksu cywilnego), a podpis najemcy pod porozumieniem je wyraża.
Przykład wypełnienia
Najprościej, gdy obie daty się pokrywają: umowa kończy się, najemca oddaje klucze i podpisuje protokół. Jeżeli potrzebuje kilku dni więcej, wpisz późniejszy termin wydania, wynagrodzenie za ten okres i wprost zaznacz, że nie jest to przedłużenie najmu. Bez tego zapisu dalsze używanie lokalu za zgodą wynajmującego w razie wątpliwości oznacza najem przedłużony na czas nieoznaczony (art. 674 Kodeksu cywilnego). Kto zostaje w mieszkaniu po ustaniu najmu bez zgody właściciela, zajmuje je bez tytułu prawnego i do dnia opróżnienia płaci co miesiąc odszkodowanie odpowiadające czynszowi, jaki właściciel mógłby otrzymać z najmu (art. 18 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Termin zwrotu kaucji biegnie od opróżnienia lokalu, więc im szybciej lokal zostanie wydany, tym wcześniej najemca odzyska pieniądze.
Wariant dla zwykłego najmu mieszkania od osoby prywatnej. Obowiązuje tu ustawa o ochronie praw lokatorów: kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności z tytułu najmu (art. 6 ust. 4), a jej kwotę liczy się według czynszu z dnia zwrotu (art. 6 ust. 3). Właściciel nie może wypowiedzieć najmu bez ustawowej przyczyny (art. 11 ust. 1), więc porozumienie bywa jedyną szybką drogą zakończenia umowy.
Wariant dla najmu okazjonalnego, zawieranego zawsze na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat (art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Kaucja wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela i ewentualnych kosztów egzekucji (art. 19a ust. 4 i 5). Wzór dopisuje, że porozumienie nie zmienia zobowiązania z aktu notarialnego i wskazuje przyczynę ustania najmu, której wymaga żądanie opróżnienia lokalu (art. 19d ust. 3).
Wariant dla biura, sklepu albo magazynu. Ustawa o ochronie praw lokatorów dotyczy lokali służących potrzebom mieszkaniowym (art. 2 ust. 1 pkt 4), więc przy lokalu użytkowym nie ma ustawowego terminu zwrotu kaucji ani ograniczeń jej potrącania - wszystko wynika z umowy i z tego porozumienia. Tym staranniej trzeba wpisać kwoty, tytuły potrąceń i termin zwrotu.
Wariant dla umowy zawartej na czas oznaczony, którą strony chcą zakończyć przed terminem. Według Kodeksu cywilnego taki najem można wypowiedzieć w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3), a najemca niezależnie od umowy - bez zachowania terminów w wypadkach z art. 664 § 2 i art. 682 (wady lokalu). Gdy umowa nie przewiduje wypowiedzenia, a takie wady nie zachodzą, porozumienie jest właściwą drogą. Wzór dopisuje, że rozwiązanie następuje przed upływem okresu umowy. Przy lokalu użytkowym zmień rodzaj najmu.
Wariant, w którym najemca nie ma zaległości, kaucja wraca w całości, a media rozlicza się po wyprowadzce według stanów liczników z protokołu i rozliczeń dostawców. Rachunki za ostatnie tygodnie najmu przychodzą zwykle po wydaniu lokalu, dlatego porozumienie ustala, kto dopłaca różnicę i w jakim terminie od doręczenia rozliczenia.
Wariant, w którym najemca zalega z czynszem, a strony rozliczają dług z kaucji. Przy lokalu mieszkalnym potrącić wolno tylko należności wynajmującego z tytułu najmu (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów). Wpisanie w porozumieniu kwoty i tytułu potrącenia, zaakceptowanego przez najemcę, zamyka spór o to, ile kaucji ma wrócić.
Wariant dla najmu od przedsiębiorcy, którego działalność gospodarcza polega na wynajmowaniu lokali (art. 19f ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Kaucja wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu (art. 19f ust. 6). Nie dotyczy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, zawieranego w formie aktu notarialnego (art. 19k ust. 3), którego rozwiązanie wymaga tej samej formy.
To jest kompletna treść wzoru. Puste miejsca uzupełni generator powyżej - albo skopiuj tekst i uzupełnij go ręcznie.
Wzór rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron w formacie Word pobierzesz z generatora przyciskiem „Pobierz Word (DOCX)” - za darmo, bez rejestracji, z już wpisanymi danymi.
Ten sam dokument pobierzesz także jako PDF gotowy do wydruku i podpisu. Plik powstaje w Twojej przeglądarce, danych nigdzie nie wysyłamy.
Wzór jest darmowy w pełnej wersji - żadnego okresu próbnego, żadnego adresu e-mail. Wypełnij, pobierz, podpisz.
Wzór odpowiada stanowi prawnemu na rok 2026. Powołane przepisy sprawdzamy na bieżąco z tekstem ujednoliconym publikowanym przez Sejm (api.sejm.gov.pl).
Jeżeli umowę najmu zawarto w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga co najmniej formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę (art. 77 § 2 Kodeksu cywilnego). Forma dokumentowa to oświadczenie w postaci dokumentu pozwalającego ustalić, kto je złożył, ale bezpieczniej podpisać porozumienie własnoręcznie w tylu egzemplarzach, ile jest stron (art. 78). Sprawdź też umowę: jeżeli zastrzega dla zmian i rozwiązania formę pisemną, trzeba jej dochować (art. 76).
Tak. Porozumienie jest umową i wymaga zgody obu stron (art. 353[1] Kodeksu cywilnego), więc żadna z nich nie może go wymusić. Najemcy pozostaje wtedy wypowiedzenie: przy umowie na czas nieoznaczony z zachowaniem terminów umownych albo ustawowych (art. 673 § 1), a przy umowie na czas oznaczony w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3). Niezależnie od umowy najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów w wypadkach z art. 664 § 2 (wady uniemożliwiające używanie, z wyłączeniem z § 3) i art. 682 Kodeksu cywilnego (wady zagrażające zdrowiu). To samo działa w drugą stronę: najemca nie musi zgadzać się na porozumienie proponowane przez właściciela.
Przy zwykłym najmie mieszkania w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności z tytułu najmu (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów). Najem okazjonalny i instytucjonalny mają własne przepisy o tym samym miesięcznym terminie (art. 19a ust. 5 i art. 19f ust. 6), z możliwością potrącenia także kosztów egzekucji. Termin biegnie od opróżnienia lokalu, a nie od podpisania porozumienia. Przy lokalu użytkowym termin zwrotu wynika wyłącznie z umowy i porozumienia.
Tak. Najem okazjonalny jest zawierany na czas oznaczony (art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów), a porozumienie pozwala zakończyć go przed terminem. Warto zachować w nim zobowiązanie najemcy z aktu notarialnego i jasno wskazać przyczynę ustania najmu, bo tych danych wymaga żądanie opróżnienia lokalu (art. 19d ust. 3). Ten tryb działa jednak tylko wtedy, gdy właściciel zgłosił najem do urzędu skarbowego (art. 19b ust. 3).
Zależy od tego, co wpiszecie. Jeżeli strony wzajemnie zwalniają się z pozostałych zobowiązań, sprawa jest zamknięta, bo zobowiązanie wygasa, gdy wierzyciel zwalnia dłużnika, a ten zwolnienie przyjmuje (art. 508 Kodeksu cywilnego). Bez takiego zapisu roszczenia pozostają otwarte, ale roszczenia wynajmującego o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia lokalu, a także roszczenia najemcy o zwrot nakładów albo nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu (art. 677). Dlatego zrzeczenie wpisuj dopiero po odbiorze lokalu albo uzależnij je od wykonania porozumienia, jak robi ten wzór.
Powołane przepisy ostatnio sprawdzone maszynowo z tekstem ujednoliconym w serwisie Sejmu (api.sejm.gov.pl) dnia 21.09.2026. Zmiany w przepisach śledzimy na bieżąco.
Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online i rozlicz kaucję, bez rejestracji.
Wypowiedzenie umowy najmu wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online zgodnie z art. 688 Kodeksu cywilnego, bez rejestracji.
Umowa najmu mieszkania wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego, bez rejestracji.
Przedsądowe wezwanie do zapłaty wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online zgodnie z art. 455 Kodeksu cywilnego, bez rejestracji.
Maszynowo czytelny schemat tego dokumentu: rozwiazanie-umowy-najmu-za-porozumieniem.json
