Umowa rezerwacyjna to umowa, w której sprzedający mieszkania albo domu zobowiązuje się przez oznaczony czas nie oferować go innym osobom i nim nie rozporządzać, a rezerwujący wpłaca pieniądze, które przy zakupie zalicza się na cenę. Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 poz. 93) nie reguluje jej jako odrębnej umowy: strony układają jej treść same (art. 353[1]), a podstawą jest dopuszczalne zobowiązanie, że uprawniony nie dokona oznaczonych rozporządzeń swoim prawem (art. 57 § 2). Rezerwacja nie jest umową przedwstępną, dopóki nie zobowiązuje żadnej ze stron do zawarcia umowy sprzedaży; jeżeli zobowiązuje do tego jedną ze stron lub obie, staje się nią bez względu na nazwę i musi określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 i art. 65 § 2). O losie wpłaty decyduje to, jak ją nazwiecie i opiszecie: zadatek ma ustawowe skutki z art. 394, kaucja i opłata rezerwacyjna tylko te, które zapiszecie w umowie. Rezerwacji u dewelopera dotyczy odrębna ustawa, której ten wzór nie omawia.
Umowa rezerwacyjna mieszkania - kiedy stosować
Rezerwację podpisuje się wtedy, gdy kupujący wybrał mieszkanie albo dom, ale nie jest jeszcze gotów na umowę przedwstępną: chce sprawdzić księgę wieczystą, czeka na decyzję banku albo zbiera pieniądze. Sprzedający wyłącza lokal z oferty na oznaczony czas, a kupujący wpłaca kwotę, która przy zakupie zalicza się na cenę. Kodeks cywilny nie zna umowy rezerwacyjnej jako osobnego typu; jej treść strony układają same (art. 353[1]), a jej sednem jest dopuszczalne zobowiązanie, że właściciel nie rozporządzi lokalem (art. 57 § 2). Rezerwacja to nie umowa przedwstępna. Nie zobowiązuje do zakupu ani do sprzedaży. Jeżeli jednak zapiszecie, że jedna ze stron lub obie zawrą umowę sprzedaży za oznaczoną cenę w oznaczonym terminie, dokument staje się umową przedwstępną bez względu na tytuł (art. 389 § 1 i art. 65 § 2). Rezerwacja nie blokuje też sprzedaży: umowa ze zbywcą, który sprzedał lokal komuś innemu, pozostaje ważna (art. 57 § 1), a rezerwującemu zostają roszczenia pieniężne. Dlatego najważniejsza decyzja to charakter wpłaty: kaucja wraca zawsze, opłata rezerwacyjna zostaje u sprzedającego przy rezygnacji bez przyczyny z umowy, a zadatek działa w obie strony (art. 394 § 1). Przy zakupie od dewelopera rezerwacji dotyczy odrębna ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu, której ten wzór nie omawia; generator dodaje klauzulę odsyłającą do niej, ale jej wymagania sprawdź sam. Jeżeli w imieniu właściciela działa biuro nieruchomości, umowa przywołuje pełnomocnictwo. Gdy rezerwacja jest już podpisana i chcesz się z niej wycofać, wybierz w generatorze pismo o odstąpieniu.
Niezbędne elementy dokumentu
| Element | Co musi zawierać |
|---|
| Strony | Imiona, nazwiska, adresy i PESEL, przy deweloperze firma, siedziba, KRS i osoba reprezentująca. Przy biurze nieruchomości także dane pełnomocnictwa i jego kopia. |
| Przedmiot rezerwacji | Położenie, powierzchnia, numer księgi wieczystej albo oznaczenie z inwestycji, miejsce postojowe i komórka, jeżeli są objęte rezerwacją. |
| Okres rezerwacji | Konkretna data końcowa. Bez niej nie wiadomo, kiedy sprzedający odzyskuje swobodę, a kiedy trzeba rozliczyć wpłatę. |
| Obowiązki sprzedającego | Zobowiązanie, że nie zaoferuje lokalu innym, nie przyjmie innych rezerwacji i nim nie rozporządzi (art. 57 § 2), oraz udostępnienie dokumentów do kredytu. |
| Wpłata i jej rozliczenie | Nazwa wpłaty (kaucja, opłata, zadatek), kwota, sposób zapłaty, zaliczenie na cenę i lista przypadków zwrotu z terminem. Skutki ustawowe ma tylko zadatek (art. 394). |
| Charakter umowy | Wyraźne stwierdzenie, czy umowa zobowiązuje do zawarcia umowy docelowej. Jeżeli tak, jest umową przedwstępną i musi określać cenę i przedmiot (art. 389 § 1). |
| Warunek kredytowy i odstąpienie | Termin wniosku, termin decyzji i termin zawiadomienia (art. 89); prawo odstąpienia z oznaczonym terminem (art. 395 § 1). |
| Podpisy | Wszystkich stron, a przy depozycie u biura także biura we własnym imieniu. |
Najczęstsze błędy
- Tytuł „umowa rezerwacyjna” nad treścią, która zobowiązuje do zakupu albo do sprzedaży za oznaczoną cenę. O charakterze umowy decyduje zgodny zamiar stron, nie nazwa (art. 65 § 2), więc taki dokument jest umową przedwstępną.
- Przekonanie, że rezerwacja uniemożliwia sprzedaż innej osobie. Sprzedaż będzie ważna (art. 57 § 1); rezerwującemu zostaje zwrot wpłaty, kara umowna, podwójny zadatek albo odszkodowanie (art. 471).
- „Opłata bezzwrotna” bez wskazania, kiedy jednak wraca, albo pomylenie kaucji z zadatkiem. Bez opisu w umowie spór o zwrot rozstrzyga dopiero sąd.
- Warunek kredytowy bez terminu złożenia wniosku, terminu decyzji banku i terminu zawiadomienia sprzedającego, przez co nie wiadomo, czy umowa wygasła.
- Wpłata gotówką do rąk pracownika biura bez sprawdzenia pełnomocnictwa i bez zapisu, czy biuro przyjmuje ją dla sprzedającego, czy w depozyt.
- Przyjęcie bez czytania wzorca dewelopera, w którym opłata przepada przy każdej rezygnacji konsumenta, a deweloper za swoją rezygnację nie płaci nic (art. 385[3] pkt 12 i 16).
Kaucja, opłata rezerwacyjna czy zadatek - co się dzieje z pieniędzmi
Kaucja zwrotna potwierdza tylko powagę zamiaru. Wraca zawsze, gdy do zakupu nie dojdzie, także wtedy, gdy rezygnujesz bez podania przyczyny, a przy zakupie zalicza się na cenę. Dla sprzedającego jej zwrot nie jest sankcją, dlatego przy kaucji warto dodać karę umowną za naruszenie rezerwacji (art. 483 § 1), która należy się bez względu na wysokość szkody (art. 484 § 1). Odszkodowania ponad karę można żądać tylko wtedy, gdy umowa to zastrzega (art. 484 § 1), i ten wzór takie zastrzeżenie zawiera. Opłata rezerwacyjna jest wynagrodzeniem za wyłączenie lokalu z oferty. Wzór zapisuje, kiedy wraca: gdy do zakupu nie dojdzie z przyczyn po stronie sprzedającego, po odmowie kredytu i po odstąpieniu z powodu stanu prawnego. W pozostałych przypadkach zostaje u sprzedającego. Między osobami prywatnymi to dopuszczalna umowa stron (art. 353[1]). W umowie z deweloperem postanowienie jego wzorca, które obciąża sumą za rezygnację wyłącznie konsumenta albo wyłącza zwrot przy jego rezygnacji, jest w razie wątpliwości niedozwolone (art. 385[3] pkt 12 i 16). Opłata zapisana z tego wzoru na Twoją propozycję jest co do zasady uzgodniona indywidualnie i Cię wiąże (art. 385[1] § 1 i 3). Zadatek ma skutki ustawowe: gdy umowy nie wykona kupujący, sprzedający może odstąpić i zachować zadatek, a gdy nie wykona jej sprzedający, kupujący może żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1). Zadatek działa przeciwko kupującemu tylko wtedy, gdy ten ma jakiś obowiązek do wykonania, dlatego w tym wariancie obie strony zobowiązują się zawrzeć umowę docelową, a umowa staje się w tym zakresie umową przedwstępną (art. 389 § 1).
Przykład wypełnienia
Cena 620 000 zł, wpłata 10 000 zł, kupujący rezygnuje bez przyczyny: kaucja - wraca 10 000 zł; opłata rezerwacyjna - zostaje u sprzedającego; zadatek - sprzedający odstępuje i zachowuje 10 000 zł.
Sprzedający sprzedaje lokal komuś innemu: kaucja i opłata - wraca 10 000 zł, plus kara umowna, jeżeli ją zastrzeżono; zadatek - kupujący odstępuje i żąda 20 000 zł.
Bank odmawia kredytu, umowa ma warunek kredytowy i kupujący zawiadomił sprzedającego w terminie: w każdym wariancie wraca 10 000 zł.
Rezerwacja przez biuro nieruchomości
Biuro może podpisać rezerwację w imieniu właściciela jako jego pełnomocnik. Wtedy stroną umowy jest właściciel, a biuro tylko go reprezentuje, dlatego wzór przywołuje pełnomocnictwo i dołącza jego kopię. Przed podpisaniem poproś o jego okazanie i sprawdź, czy obejmuje zawarcie rezerwacji i przyjęcie pieniędzy. Jeżeli biuro podpisuje rezerwację we własnym imieniu, wiąże ona biuro. Biuro, które przyrzeka w takiej umowie, że właściciel nie sprzeda lokalu innej osobie, odpowiada za szkodę, gdy właściciel tego nie dotrzyma, ale nie odpowiada za to, że sprzedaż i tak się odbędzie (art. 391). Bezpieczniej jest wtedy, gdy wpłatę przechowuje biuro w depozycie i zobowiązuje się nie wydać jej sprzedającemu przed zawarciem umowy docelowej. Prowizja biura wynika z odrębnej umowy pośrednictwa, której ten wzór nie obejmuje.
Jak odstąpić od umowy rezerwacyjnej i odzyskać wpłatę
Najpierw ustal podstawę. Jeżeli umowa daje Ci prawo odstąpienia, wykonaj je przed upływem oznaczonego w niej terminu; po odstąpieniu umowę uważa się za niezawartą, a świadczenia wracają (art. 395 § 2). Jeżeli sprzedający oświadczył, że umowy nie wykona, możesz odstąpić bez wyznaczania terminu dodatkowego (art. 492[1]), a jeżeli sprzedał lokal komuś innemu, wykonanie rezerwacji stało się niemożliwe z jego winy (art. 493 § 1). Te dwa przepisy dotyczą umów wzajemnych (art. 487 § 2), a przy kaucji ich zastosowanie może być sporne, dlatego pismo powołuje się także na zapis umowy o zwrocie. Przy zadatku żądasz sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1). Po odmowie kredytu nie odstępujesz, tylko zawiadamiasz, że umowa wygasła (art. 89). Pismo wyślij w formie co najmniej dokumentowej (art. 77 § 2), najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru i równolegle e-mailem, jeżeli umowa podaje adres. Jeżeli umowa w ogóle nie mówi o zwrocie, a podstawa wpłaty odpadła, pieniądze podlegają zwrotowi jako świadczenie nienależne (art. 410 § 2).
Przykład wypełnienia
Wrocław, dnia 14 listopada 2026 r.
ODSTĄPIENIE OD UMOWY REZERWACYJNEJ
Dotyczy: umowy rezerwacyjnej z dnia 2 października 2026 r., przedmiot rezerwacji: ul. Lipowa 12 m. 5, 50-001 Wrocław.
Sprzedający naruszył obowiązki wynikające z rezerwacji: w dniu 12 listopada 2026 r. zawarł umowę przedwstępną sprzedaży lokalu z inną osobą. Wobec tego oświadczam, że odstępuję od umowy rezerwacyjnej (art. 492[1] i art. 493 § 1 Kodeksu cywilnego). Niezależnie od powyższego wpłata podlega zwrotowi na podstawie postanowień umowy rezerwacyjnej o jej rozliczeniu, a gdyby umowa ich nie zawierała - jako świadczenie nienależne, którego podstawa odpadła (art. 410 § 2 Kodeksu cywilnego). Wzywam do zwrotu kwoty 10 000 zł przelewem na rachunek nr 98 7654 3210 9876 5432 1098 7654 w terminie 14 dni od doręczenia pisma.
Warianty i przykładowe sytuacje
Rynek wtórny, osoby prywatne
Wariant dla mieszkania kupowanego od osoby prywatnej. To umowa nienazwana, której treść strony układają same (art. 353[1] Kodeksu cywilnego): właściciel zobowiązuje się nie sprzedawać lokalu nikomu innemu w okresie rezerwacji (art. 57 § 2), a kupujący zyskuje czas na sprawdzenie księgi wieczystej i decyzję banku. Rezerwacja nie zablokuje sprzedaży innej osobie (art. 57 § 1), więc wybierz charakter wpłaty i ewentualną karę umowną tak, żeby jej naruszenie miało dla sprzedającego konsekwencje.
Wypełnij ten wariant w generatorze
Rezerwacja u dewelopera
Wariant dla lokalu z rynku pierwotnego. Rezerwacji u dewelopera dotyczy odrębna ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu, której ten wzór nie omawia, dlatego umowa odsyła do niej, a postanowienia z nią sprzeczne nie wiążą stron. Deweloper jest przedsiębiorcą (art. 43[1] Kodeksu cywilnego), a kupujący zwykle konsumentem (art. 22[1]), więc nieuzgodnione indywidualnie postanowienia wzorca, które kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy, go nie wiążą (art. 385[1] § 1). Wyjątkiem są jednoznacznie sformułowane postanowienia o głównych świadczeniach, w tym o cenie lub wynagrodzeniu. Porównaj tę umowę z wzorem dewelopera i z aktualnym tekstem ustawy przed podpisaniem.
Wypełnij ten wariant w generatorze
Zwrot opłaty przy odmowie kredytu
Wariant dla kupującego, który czeka na decyzję banku. Opłata rezerwacyjna zostaje u sprzedającego, gdy kupujący zrezygnuje bez przyczyny, ale wraca w całości, jeżeli mimo złożenia wniosku w terminie bank odmówi kredytu albo nie wyda decyzji do wskazanej daty, a kupujący zawiadomi o tym sprzedającego przed końcem rezerwacji. To warunek rozwiązujący (art. 89 Kodeksu cywilnego); kupujący, który w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego doprowadzi do odmowy, z niego nie skorzysta (art. 93 § 2).
Wypełnij ten wariant w generatorze
Odstąpienie i zwrot opłaty
Pismo rezerwującego, który wycofuje się z rezerwacji i żąda zwrotu pieniędzy: na podstawie prawa odstąpienia zapisanego w umowie (art. 395 Kodeksu cywilnego), z powodu naruszenia rezerwacji przez sprzedającego, który sprzedał lokal innej osobie albo oświadczył, że go nie sprzeda (art. 492[1] i 493 § 1, a przy zadatku art. 394 § 1 z żądaniem sumy dwukrotnie wyższej) albo jako zawiadomienie o wygaśnięciu umowy po odmowie kredytu (art. 89). Odstąpienie od umowy zawartej na piśmie wymaga co najmniej formy dokumentowej (art. 77 § 2).
Wypełnij ten wariant w generatorze
Przez biuro nieruchomości
Wariant, w którym umowę w imieniu właściciela podpisuje biuro nieruchomości na podstawie pełnomocnictwa, a wpłatę może przechowywać w depozycie do dnia zawarcia umowy docelowej. Umowa przywołuje pełnomocnictwo i dołącza jego kopię. Jeżeli biuro podpisuje rezerwację we własnym imieniu i przyrzeka, że właściciel nie sprzeda mieszkania innej osobie, odpowiada za szkodę, gdy właściciel tego nie dotrzyma (art. 391 Kodeksu cywilnego).
Wypełnij ten wariant w generatorze
Z zadatkiem
Wariant, w którym wpłata jest zadatkiem. Zadatek działa w obie strony: gdy umowy nie wykona kupujący, sprzedający może odstąpić i zachować zadatek, a gdy nie wykona jej sprzedający, kupujący może żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego). Żeby zadatek miał zastosowanie do kupującego, umowa zobowiązuje obie strony do zawarcia umowy docelowej za oznaczoną cenę w oznaczonym terminie, więc w tym zakresie jest umową przedwstępną (art. 389 § 1).
Wypełnij ten wariant w generatorze
Umowa rezerwacyjna mieszkania - pełna treść wzoru
To jest kompletna treść wzoru. Puste miejsca uzupełni generator powyżej - albo skopiuj tekst i uzupełnij go ręcznie.
Pokaż pełną treść wzoru
UMOWA REZERWACYJNA
zawarta w ........................... w dniu ........................... pomiędzy:
..........................., adres: ...........................,
zwanym dalej „Sprzedającym”,
a
..........................., adres zamieszkania: ..........................., PESEL ...........................,
zwanym dalej „Rezerwującym”.
§ 1. Przedmiot rezerwacji
Przedmiotem rezerwacji jest nieruchomość o powierzchni użytkowej ..........................., położenie: ........................... (dalej „Przedmiot rezerwacji”).
§ 2. Cel i charakter umowy
Strony zamierzają zawrzeć umowę dotyczącą nabycia Przedmiotu rezerwacji (dalej „Umowa docelowa”).
Strony przyjmują jako podstawę Umowy docelowej cenę ........................... (słownie: ...........................).
§ 3. Rezerwacja i obowiązki stron
Rezerwacja obowiązuje od dnia zawarcia niniejszej umowy do dnia ........................... włącznie (dalej „okres rezerwacji”).
W okresie rezerwacji Sprzedający zobowiązuje się nie oferować Przedmiotu rezerwacji innym osobom, nie przyjmować innych rezerwacji, nie prowadzić z innymi osobami rozmów o jego zbyciu, nie zawierać umów zobowiązujących do jego zbycia lub obciążenia ani nim nie rozporządzać (art. 57 § 2 Kodeksu cywilnego), a także niezwłocznie wycofać ogłoszenia o jego sprzedaży albo oznaczyć je jako zarezerwowane.
Sprzedający udostępni Rezerwującemu w okresie rezerwacji dokumenty potrzebne do oceny stanu prawnego Przedmiotu rezerwacji i do złożenia wniosku kredytowego oraz umożliwi jego oględziny w uzgodnionym terminie.
Strony wiedzą, że rezerwacja nie wyłącza prawa Sprzedającego do zbycia Przedmiotu rezerwacji (art. 57 § 1 Kodeksu cywilnego). Zbycie go innej osobie w okresie rezerwacji stanowi naruszenie niniejszej umowy, za które Sprzedający odpowiada wobec Rezerwującego.
§ 4. Wpłata i jej rozliczenie
Rezerwujący przekazuje Sprzedającemu kwotę ........................... (słownie: ...........................), dalej „Wpłata”. W razie zawarcia Umowy docelowej Wpłatę zalicza się na poczet ceny.
§ 5. Wygaśnięcie rezerwacji, warunek kredytowy i odstąpienie
Rezerwacja wygasa z upływem okresu rezerwacji, z chwilą zawarcia Umowy docelowej albo w innych przypadkach przewidzianych w niniejszej umowie. Po jej wygaśnięciu Sprzedający może swobodnie oferować Przedmiot rezerwacji innym osobom, a Wpłatę rozlicza się zgodnie z § 4.
§ 6. Postanowienia końcowe
Oświadczenia i zawiadomienia przewidziane w niniejszej umowie strony składają sobie w formie dokumentowej (art. 77[2] Kodeksu cywilnego) na adresy wskazane w umowie.
Zmiana niniejszej umowy, w tym przedłużenie okresu rezerwacji, wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.
Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
.............................................
Sprzedający
.............................................
Rezerwujący
Umowa rezerwacyjna mieszkania wzór Word (DOCX)
Wzór umowa rezerwacyjna mieszkania w formacie Word pobierzesz z generatora przyciskiem „Pobierz Word (DOCX)” - za darmo, bez rejestracji, z już wpisanymi danymi.
Umowa rezerwacyjna mieszkania wzór PDF
Ten sam dokument pobierzesz także jako PDF gotowy do wydruku i podpisu. Plik powstaje w Twojej przeglądarce, danych nigdzie nie wysyłamy.
Umowa rezerwacyjna mieszkania do pobrania za darmo
Wzór jest darmowy w pełnej wersji - żadnego okresu próbnego, żadnego adresu e-mail. Wypełnij, pobierz, podpisz.
Aktualność wzoru na rok 2026
Wzór odpowiada stanowi prawnemu na rok 2026. Powołane przepisy sprawdzamy na bieżąco z tekstem ujednoliconym publikowanym przez Sejm (api.sejm.gov.pl).
Najczęściej zadawane pytania
Czym umowa rezerwacyjna różni się od umowy przedwstępnej?
Umowa przedwstępna zobowiązuje jedną ze stron lub obie do zawarcia oznaczonej umowy i musi określać jej istotne postanowienia, przy sprzedaży przedmiot i cenę (art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego). Rezerwacja zobowiązuje tylko sprzedającego do wyłączenia lokalu z oferty na pewien czas i nikogo nie zobowiązuje do zakupu. Granica zależy od treści, nie od tytułu: umowa nazwana rezerwacyjną, w której jedna ze stron lub obie zobowiązują się zawrzeć sprzedaż za oznaczoną cenę, jest umową przedwstępną (art. 65 § 2). Przy wariancie z zadatkiem ten wzór świadomie przyjmuje taką konstrukcję.
Czy opłata rezerwacyjna jest zwrotna?
To zależy wyłącznie od umowy, bo ustawowe skutki ma tylko zadatek (art. 394). Kaucja w tym wzorze wraca zawsze, gdy do zakupu nie dojdzie, opłata rezerwacyjna wraca w przypadkach wymienionych w umowie, a zadatek przepada przy niewykonaniu umowy przez kupującego. Gdy umowa milczy, a podstawa wpłaty odpadła, można żądać zwrotu jako świadczenia nienależnego (art. 410 § 2). W umowie z deweloperem zapis, że opłata przepada przy każdej rezygnacji konsumenta, w razie wątpliwości jest niedozwolony (art. 385[3] pkt 12).
Co jeśli sprzedający sprzeda mieszkanie komuś innemu w czasie rezerwacji?
Sprzedaż będzie ważna, bo przez umowę nie można wyłączyć prawa właściciela do zbycia lokalu (art. 57 § 1 Kodeksu cywilnego). Rezerwującemu przysługuje zwrot wpłaty, kara umowna, jeżeli ją zastrzeżono, a przy zadatku suma dwukrotnie wyższa (art. 394 § 1). Może też żądać naprawienia szkody z niewykonania zobowiązania (art. 471), np. kosztów wyceny czy wniosku kredytowego. Jeżeli umowa zastrzega karę umowną, odszkodowanie ponad jej wysokość przysługuje tylko wtedy, gdy umowa na to pozwala (art. 484 § 1); ten wzór takie odszkodowanie zastrzega. Mieszkania odzyskać się w ten sposób nie da.
Czy umowa rezerwacyjna musi być u notariusza albo na piśmie?
Kodeks cywilny nie przewiduje dla umowy rezerwacyjnej żadnej szczególnej formy, bo w ogóle jej nie reguluje, więc między osobami prywatnymi wystarczy zwykła umowa podpisana przez strony. Forma pisemna jest jednak praktycznie konieczna, żeby udowodnić, na co i na jakich zasadach wpłacono pieniądze. Przy deweloperze wymagania co do formy mogą wynikać z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu, której ten wzór nie omawia. Notariusz będzie potrzebny dopiero przy umowie sprzedaży.
Co jeśli bank odmówi kredytu, a w umowie nie ma warunku kredytowego?
Przy kaucji z tego wzoru pieniądze i tak wrócą. Przy opłacie rezerwacyjnej decyduje treść umowy, a bez zapisu o kredycie sprzedający może twierdzić, że rezygnacja nastąpiła bez przyczyny. Przy zadatku kluczowe jest to, czy za niewykonanie umowy nie odpowiada żadna ze stron; wtedy zadatek wraca w pojedynczej wysokości (art. 394 § 3), ale ocena odmowy banku bywa sporna. Dlatego warunek kredytowy z terminami (art. 89) warto mieć zawsze, gdy zakup zależy od kredytu.
Czy sprzedający może przedłużyć albo skrócić rezerwację jednostronnie?
Nie. Zmiana umowy, w tym okresu rezerwacji, wymaga zgody obu stron w formie, jaką przewidziano dla jej zawarcia (art. 77 § 1), a ten wzór zastrzega dla zmian formę pisemną (art. 76). Przedłużenie podpiszcie aneksem przed upływem dotychczasowego terminu. Rezerwujący przy kaucji i opłacie może natomiast w każdym czasie zrezygnować z rezerwacji oświadczeniem w formie dokumentowej.
Podstawa prawna
Powołane przepisy ostatnio sprawdzone maszynowo z tekstem ujednoliconym w serwisie Sejmu (api.sejm.gov.pl) dnia 21.09.2026. Zmiany w przepisach śledzimy na bieżąco.
- Kodeks cywilny
- definicja konsumenta
- Kodeks cywilny
- definicja przedsiębiorcy
- Kodeks cywilny
- zakaz wyłączenia zbywalności prawa przez czynność prawną (§ 1); dopuszczalność zobowiązania, że uprawniony nie dokona oznaczonych rozporządzeń prawem (§ 2)
- Kodeks cywilny
- chwila złożenia oświadczenia woli innej osobie, w tym w postaci elektronicznej
- Kodeks cywilny
- wykładnia oświadczeń woli; w umowach decyduje zgodny zamiar stron i cel umowy (§ 2)
- Kodeks cywilny
- odpowiedzialność za prowadzenie negocjacji z naruszeniem dobrych obyczajów, w szczególności bez zamiaru zawarcia umowy (§ 2)
- Kodeks cywilny
- forma szczególna zastrzeżona przez strony
- Kodeks cywilny
- forma zmiany umowy (§ 1); forma dokumentowa rozwiązania, odstąpienia i wypowiedzenia umowy zawartej na piśmie (§ 2)
- Kodeks cywilny
- zachowanie formy dokumentowej
- Kodeks cywilny
- warunek - uzależnienie powstania lub ustania skutków czynności od zdarzenia przyszłego i niepewnego
- Kodeks cywilny
- skutki przeszkodzenia ziszczeniu się warunku albo doprowadzenia do niego sprzecznie z zasadami współżycia społecznego
- Kodeks cywilny
- swoboda umów
- Kodeks cywilny
- niedozwolone postanowienia umowne w umowach z konsumentem - sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszające jego interesy, z wyjątkiem jednoznacznych postanowień o głównych świadczeniach, w tym cenie (§ 1), postanowienia nieuzgodnione indywidualnie (§ 3), ciężar dowodu (§ 4)
- Kodeks cywilny
- katalog postanowień uważanych w razie wątpliwości za niedozwolone, m.in. wyłączenie zwrotu zapłaty przy rezygnacji konsumenta (pkt 12) i obowiązek zapłaty sumy na wypadek rezygnacji nałożony wyłącznie na konsumenta (pkt 16)
- Kodeks cywilny
- definicja umowy przedwstępnej i obowiązek określenia istotnych postanowień umowy przyrzeczonej (§ 1)
- Kodeks cywilny
- skutki uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej (§ 1 i 2); roczne przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (§ 3)
- Kodeks cywilny
- odpowiedzialność za przyrzeczenie świadczenia osoby trzeciej
- Kodeks cywilny
- zadatek: odstąpienie i zachowanie albo żądanie sumy dwukrotnie wyższej (§ 1), zaliczenie (§ 2), zwrot przy rozwiązaniu i niezawinionym niewykonaniu (§ 3)
- Kodeks cywilny
- umowne prawo odstąpienia w oznaczonym terminie i jego skutki
- Kodeks cywilny
- świadczenie nienależne, w tym gdy podstawa świadczenia odpadła (§ 2)
- Kodeks cywilny
- odpowiedzialność dłużnika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania
- Kodeks cywilny
- kara umowna za niewykonanie zobowiązania niepieniężnego
- Kodeks cywilny
- kara umowna bez względu na wysokość szkody; odszkodowanie ponad karę tylko, gdy strony tak postanowiły (§ 1); miarkowanie kary (§ 2)
- Kodeks cywilny
- definicja umowy wzajemnej (§ 2)
- Kodeks cywilny
- odstąpienie bez terminu dodatkowego, gdy strona oświadczy, że świadczenia nie spełni
- Kodeks cywilny
- odstąpienie, gdy świadczenie stało się niemożliwe z przyczyn, za które odpowiada strona zobowiązana (§ 1)
- Kodeks cywilny
- obowiązek zwrotu świadczeń po odstąpieniu od umowy wzajemnej i odszkodowanie (§ 1); niezwłoczny zwrot na rzecz konsumenta (§ 2)
Powiązane dokumenty
- Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości - wzór
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, domu lub działki wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Zadatek, kredyt, art. 389-394 Kodeksu cywilnego.
- Odstąpienie od umowy - wzór
Odstąpienie od umowy wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online zgodnie z art. 395 Kodeksu cywilnego, bez rejestracji.
- Wezwanie do zwrotu pieniędzy - wzór
Wezwanie do zwrotu pieniędzy wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Błędny przelew, pożyczka, zaliczka, zadatek, kaucja i zwrot od sklepu, bez rejestracji.
- Przedsądowe wezwanie do zapłaty - wzór
Przedsądowe wezwanie do zapłaty wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online zgodnie z art. 455 Kodeksu cywilnego, bez rejestracji.
Maszynowo czytelny schemat tego dokumentu: umowa-rezerwacyjna.json
