Umowa o roboty budowlane - wzór 2026 za darmo

Umowa o roboty budowlane to umowa, w której wykonawca zobowiązuje się oddać przewidziany w umowie obiekt, wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor przygotować roboty, w szczególności przekazać teren budowy i dostarczyć projekt, a następnie odebrać obiekt i zapłacić umówione wynagrodzenie (art. 647 Kodeksu cywilnego, Dz.U. 1964 poz. 93). Te same przepisy stosuje się odpowiednio do remontu budynku lub budowli (art. 658). Umowa powinna być stwierdzona pismem, a wymagana przepisami dokumentacja, zwłaszcza projekt, jest jej częścią składową (art. 648); przepis nie przewiduje rygoru nieważności, ale wskazanie podwykonawcy w samej umowie zwalnia ze zgłoszenia tylko przy umowie zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 647 z indeksem 1 § 2). Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za wynagrodzenie zgłoszonego podwykonawcy, jeżeli w ciągu 30 dni od doręczenia zgłoszenia nie złoży sprzeciwu (art. 647 z indeksem 1), a prawa wykonawcy do żądania gwarancji zapłaty nie można umową wyłączyć ani ograniczyć (art. 649 z indeksem 2).

Na co uważać

Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy za roboty, których szczegółowy przedmiot zgłoszono mu przed przystąpieniem do ich wykonywania, chyba że w ciągu 30 dni od doręczenia zgłoszenia, albo w krótszym terminie zastrzeżonym w umowie, złoży sprzeciw podwykonawcy i wykonawcy (art. 647 z indeksem 1 § 1 i § 1 z indeksem 1 Kodeksu cywilnego). Zgłoszenie i sprzeciw wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (§ 4). Odpowiedzialność sięga wynagrodzenia z umowy podwykonawczej, nie więcej jednak niż wynagrodzenie należne wykonawcy za te same roboty (§ 3). Postanowienia umowy sprzeczne z tymi regułami są nieważne (§ 6).
Przy wynagrodzeniu ryczałtowym w rozumieniu art. 632 Kodeksu cywilnego wykonawca nie może żądać podwyżki, chociażby w chwili zawarcia umowy nie dało się przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac. Poza aneksem, na który zgodzą się obie strony (art. 353 z indeksem 1 i art. 77 § 1), tylko sąd może podwyższyć ryczałt albo rozwiązać umowę, gdy wskutek nieprzewidywalnej zmiany stosunków wykonanie groziłoby wykonawcy rażącą stratą (art. 632 § 2). Ponieważ w razie wątpliwości wykonawca podjął się wszystkich robót z projektu (art. 649), przed podpisaniem musi znać cały projekt.
Wykonawca może w każdym czasie żądać od inwestora gwarancji zapłaty (gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, akredytywy albo poręczenia banku) i tego prawa nie można umową wyłączyć ani ograniczyć; odstąpienie inwestora spowodowane takim żądaniem jest bezskuteczne (art. 649 z indeksem 2). Jeżeli inwestor nie przedstawi gwarancji w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 45 dni, wykonawca może odstąpić od umowy z winy inwestora (art. 649 z indeksem 4 § 1). Przepis nie dotyczy Skarbu Państwa jako inwestora (art. 649 z indeksem 1 § 1 z indeksem 1). Wzór zamieszcza tę klauzulę tylko w umowie z inwestorem-przedsiębiorcą; jeżeli jesteś osobą prywatną, a wykonawca żąda gwarancji, sprawdź z prawnikiem, czy przepis ma do ciebie zastosowanie.
Kara umowna należy się bez względu na wysokość szkody, ale odszkodowania przewyższającego karę można żądać tylko wtedy, gdy umowa to przewiduje (art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego). Kary nie można zastrzec za zobowiązanie pieniężne (art. 483 § 1), a rażąco wygórowaną karę sąd może zmniejszyć (art. 484 § 2).
Wymóg stwierdzenia umowy pismem (art. 648 § 1) nie jest zastrzeżony pod rygorem nieważności (art. 73 § 1), ale wskazanie podwykonawcy w samej umowie zwalnia ze zgłoszenia tylko przy umowie zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 647 z indeksem 1 § 2). Formę pisemną spełnia własnoręczny podpis na dokumencie (art. 78 § 1) albo kwalifikowany podpis elektroniczny (art. 78 z indeksem 1). Wymiana skanów ani zwykły e-mail jej nie spełniają.
Jeżeli wykonawca zawiera umowę z konsumentem poza swoim lokalem, na przykład w domu klienta, albo na odległość, sprawdź obowiązki wynikające z ustawy o prawach konsumenta. Art. 3 tej ustawy, wymieniający umowy wyłączone spod jej stosowania, nie wymienia umów o roboty budowlane, a ten wzór nie zawiera informacji ani pouczeń, których ta ustawa może wymagać.

Uzupełnij dane

Twoje dane nie opuszczają przeglądarki. Dokument powstaje bezpośrednio na Twoim urządzeniu i nic z tego, co wpiszesz, nie jest nigdzie wysyłane.

Rozpoczęty dokument zostaje zapisany wyłącznie w Twojej przeglądarce i po 48 godzinach sam się usuwa.

Umowa o roboty budowlane - kiedy stosować

Umowę o roboty budowlane zawierasz, gdy zlecasz wykonanie obiektu według projektu: budowę domu, rozbudowę, budowę hali albo remont budynku lub budowli, do którego te przepisy stosuje się odpowiednio (art. 658 Kodeksu cywilnego). Od umowy o dzieło (art. 627) odróżnia ją to, że inwestor ma własne obowiązki: przygotowuje roboty, przekazuje teren budowy i projekt, a na końcu odbiera obiekt (art. 647). Drobne prace wykończeniowe bez projektu i bez terenu budowy częściej są dziełem.

Wzór obsługuje dwie sytuacje. Gdy inwestorem jest osoba prywatna zamawiająca budowę lub remont u firmy, postanowienia nieuzgodnione indywidualnie, które kształtują jej prawa i obowiązki sprzecznie z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jej interesy, nie wiążą jej (art. 385 z indeksem 1 § 1). Nie dotyczy to jednoznacznie sformułowanej ceny lub wynagrodzenia, w tym ryczałtu. Rękojmi nie można jej ograniczyć ani wyłączyć poza przypadkami z przepisów szczególnych (art. 558 § 1 w związku z art. 638 i art. 656 § 1). Gdy obie strony są przedsiębiorcami, swoboda jest większa, ale część reguł zostaje bezwzględna: odpowiedzialność inwestora za podwykonawców (art. 647 z indeksem 1 § 6) i prawo wykonawcy do gwarancji zapłaty (art. 649 z indeksem 2).

Najwięcej sporów rodzi wynagrodzenie w trakcie budowy. Ryczałt przerzuca ryzyko wzrostu kosztów na wykonawcę, kosztorys pozwala rozliczyć prace faktycznie wykonane, ale otwiera drogę do dopłat za prace dodatkowe. Drugim źródłem niespodzianek są podwykonawcy: inwestor, który nie złożył w terminie sprzeciwu wobec zgłoszonego podwykonawcy, odpowiada za jego wynagrodzenie solidarnie z wykonawcą, także wtedy, gdy wykonawcy już zapłacił, w granicach z art. 647 z indeksem 1 § 3. Wzór nie jest przeznaczony do zamówień publicznych.

Niezbędne elementy dokumentu

Element	Co musi zawierać
Strony i status inwestora	Imię i nazwisko albo nazwa, adres, PESEL albo NIP i KRS, przy spółce osoba reprezentująca. Wskaż, czy inwestor jest konsumentem, bo od tego zależy ochrona z art. 385 z indeksem 1 i art. 558 § 1 Kodeksu cywilnego.
Przedmiot i dokumentacja	Obiekt, zakres robót i miejsce. Dokumentacja wymagana przepisami jest częścią umowy (art. 648 § 2), a w razie wątpliwości wykonawca podjął się wszystkich robót z projektu (art. 649).
Terminy	Data protokolarnego przekazania terenu budowy (art. 652), rozpoczęcia i zakończenia robót, najlepiej z harmonogramem etapów.
Wynagrodzenie	Rodzaj (ryczałt według art. 632 albo kosztorys według art. 629-630), kwota z oznaczeniem netto albo brutto, termin i sposób zapłaty.
Odbiory	Odbiory częściowe (art. 654) albo ich wyłączenie, tryb zgłaszania robót zanikających i odbioru końcowego, protokół z listą wad.
Podwykonawcy	Brak, zgłaszanie w trakcie albo wskazanie w umowie. Zgłoszenie i sprzeciw wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 647 z indeksem 1 § 4).
Kary umowne, rękojmia, gwarancja	Kary tylko za zobowiązania niepieniężne (art. 483 § 1), z limitem. Bez wyraźnego zapisu odszkodowania ponad karę dochodzić nie można (art. 484 § 1). Rękojmia wynika z ustawy, gwarancja z umowy.
Forma i podpisy	Umowa powinna być stwierdzona pismem (art. 648 § 1). Podpisy własnoręczne (art. 78 § 1) albo kwalifikowane podpisy elektroniczne (art. 78 z indeksem 1), dwa egzemplarze.

Najczęstsze błędy

Ryczałt przy ogólnikowym opisie zakresu, przez co po połowie budowy strony spierają się, czy taras, ogrodzenie albo przyłącza były w cenie.
Wykonywanie prac dodatkowych na ustne polecenie. Przy kosztorysie wykonawca bez zgody inwestora nie może żądać podwyżki (art. 630 § 2), a do gwarancji zapłaty liczą się tylko roboty dodatkowe zaakceptowane na piśmie (art. 649 z indeksem 3 § 1).
Zastrzeżenie kary umownej za opóźnienie inwestora w zapłacie. Kara umowna dotyczy tylko zobowiązań niepieniężnych (art. 483 § 1); przy zapłacie należą się odsetki (art. 481).
Brak reakcji inwestora na zgłoszenie podwykonawcy albo sprzeciw wysłany tylko wykonawcy. Sprzeciw składa się podwykonawcy i wykonawcy, na piśmie, w terminie (art. 647 z indeksem 1 § 1 i § 4).
Kary bez górnego limitu, które przy dłuższej zwłoce przekraczają wartość robót. Sąd może je zmniejszyć (art. 484 § 2). Z kolei rażąco wygórowaną karę nałożoną na inwestora-konsumenta w razie wątpliwości uważa się za postanowienie niedozwolone (art. 385 z indeksem 3 pkt 17).
Przekazanie terenu budowy i odbiór bez protokołów, przez co nie da się ustalić, od kiedy wykonawca odpowiadał za teren (art. 652) ani od kiedy biegną terminy rękojmi.

Wynagrodzenie ryczałtowe czy kosztorysowe

Tytuł Kodeksu cywilnego o robotach budowlanych nie definiuje ryczałtu ani kosztorysu. Oba pojęcia opisują przepisy o umowie o dzieło (art. 629-632), dlatego wzór powołuje je wprost w treści umowy, żeby nie było wątpliwości, jakie reguły strony przyjęły.

Ryczałt to stała kwota za cały zakres. Wykonawca nie może żądać jej podwyższenia, nawet gdy prace okażą się droższe (art. 632 § 1), więc ryczałt opłaca się inwestorowi, który ma kompletny projekt i chce znać koszt z góry. Kosztorys rozlicza prace faktycznie wykonane według zestawienia. Za prace nieprzewidziane w zestawieniu wykonawca może żądać dopłaty, ale jeżeli sam sporządził zestawienie, tylko gdy mimo należytej staranności nie mógł ich przewidzieć (art. 630 § 1), i nigdy za prace wykonane bez zgody inwestora (art. 630 § 2). Gdy wynagrodzenie kosztorysowe musiałoby wzrosnąć znacznie z przyczyn z art. 629 lub 630, inwestor może niezwłocznie odstąpić, płacąc odpowiednią część wynagrodzenia (art. 631).

Podwykonawcy i odpowiedzialność inwestora

Inwestor nie jest stroną umowy wykonawcy z podwykonawcą, a mimo to może zapłacić podwykonawcy. Odpowiada solidarnie z wykonawcą za wynagrodzenie za roboty, których szczegółowy przedmiot zgłoszono mu przed ich rozpoczęciem, jeżeli w ciągu 30 dni od doręczenia zgłoszenia nie złożył sprzeciwu (art. 647 z indeksem 1 § 1 i § 1 z indeksem 1). Umowa może ten termin tylko skrócić, a termin w umowie podwykonawczej nie może być krótszy niż w umowie głównej (§ 1 z indeksem 2).

Zgłoszenie jest zbędne, gdy podwykonawcę i szczegółowy przedmiot jego robót wskazano w umowie zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności (§ 2). Inwestor odpowiada wtedy za wynagrodzenie tak wskazanego podwykonawcy tak samo, w granicach wynagrodzenia należnego wykonawcy za te roboty (§ 3), a termin na sprzeciw z § 1 z indeksem 1 nie ma zastosowania, bo biegnie od doręczenia zgłoszenia. Te same reguły działają dalej w łańcuchu, wobec dalszych podwykonawców (§ 5). Sprzeciw musi być pisemny i trafić do obu adresatów (§ 1 i § 4). Wykonawca wobec inwestora i tak odpowiada za podwykonawców jak za siebie (art. 474).

Przykład wypełnienia

Poznań, dnia 16 czerwca 2026 r.

Do: Instal-Bud Jan Wiśniewski (podwykonawca)
Do: Budex sp. z o.o. (wykonawca)

SPRZECIW INWESTORA WOBEC WYKONYWANIA ROBÓT PRZEZ PODWYKONAWCĘ

Działając na podstawie art. 647 z indeksem 1 § 1 Kodeksu cywilnego, w odpowiedzi na zgłoszenie doręczone mi w dniu 2 czerwca 2026 r., składam sprzeciw wobec wykonywania przez Instal-Bud Jan Wiśniewski robót instalacji wodno-kanalizacyjnej w budynku przy ul. Leśnej 5 w Kórniku, objętych umową o roboty budowlane z dnia 3 marca 2026 r. Sprzeciw kieruję jednocześnie do podwykonawcy i wykonawcy.

Anna Nowak
(podpis własnoręczny)

Aneks do umowy o roboty budowlane - zmiana terminu lub wynagrodzenia

Zmiana umowy wymaga takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały dla jej zawarcia (art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego). Ten wzór zastrzega dla zmian formę pisemną pod rygorem nieważności, więc aneks trzeba podpisać własnoręcznie albo kwalifikowanymi podpisami elektronicznymi.

Aneks jest właściwą drogą do podwyższenia ryczałtu: wykonawca nie może go jednostronnie żądać (art. 632 § 1), ale strony mogą się na to umówić (art. 353 z indeksem 1). W umowie z konsumentem postanowienie pozwalające wykonawcy podwyższyć wynagrodzenie po zawarciu umowy bez prawa odstąpienia dla konsumenta jest typowym postanowieniem niedozwolonym (art. 385 z indeksem 3 pkt 20). Opisz w aneksie, których paragrafów dotyczy zmiana i z jakiego powodu, na przykład robót dodatkowych nieobjętych projektem.

Przykład wypełnienia

ANEKS NR 1
z dnia 20 czerwca 2026 r. do umowy o roboty budowlane zawartej w dniu 3 marca 2026 r. pomiędzy Anną Nowak (Inwestor) a Budex sp. z o.o. (Wykonawca)

§ 1. W związku z wykonaniem tarasu nieobjętego projektem strony zmieniają § 4 umowy: termin zakończenia robót ustala się na dzień 30 listopada 2026 r.
§ 2. Strony zmieniają § 5 umowy: wynagrodzenie ryczałtowe wynosi 268 000 zł brutto, w tym 18 000 zł brutto za wykonanie tarasu.
§ 3. Pozostałe postanowienia umowy pozostają bez zmian. Aneks sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach.

Inwestor .................. Wykonawca ..................

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane

Inwestor ma trzy podstawy z przepisów o dziele, stosowanych przez art. 656 § 1. Przy opóźnieniu tak dużym, że ukończenie w terminie jest nieprawdopodobne, odstępuje bez terminu dodatkowego, jeszcze przed terminem oddania (art. 635). Przy wadliwym wykonywaniu musi najpierw wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć odpowiedni termin; dopiero po jego bezskutecznym upływie odstępuje albo zleca poprawienie innej firmie na koszt wykonawcy (art. 636 § 1). Bez żadnej przyczyny może odstąpić przed ukończeniem obiektu, ale płaci wtedy wynagrodzenie pomniejszone o oszczędności wykonawcy (art. 644).

Każda strona może też odstąpić po wyznaczeniu terminu dodatkowego drugiej stronie będącej w zwłoce (art. 491 § 1), a bez terminu, gdy druga strona oświadczy, że nie wykona umowy (art. 492 z indeksem 1). Wykonawca ma dodatkową podstawę przy braku gwarancji zapłaty (art. 649 z indeksem 4). Odstąpienie od umowy zawartej na piśmie wymaga co najmniej formy dokumentowej, chyba że umowa zastrzega inną (art. 77 § 2); ten wzór zastrzega formę pisemną pod rygorem nieważności.

Przykład wypełnienia

Poznań, dnia 12 października 2026 r.

Anna Nowak, ul. Leśna 5, 62-035 Kórnik
Budex sp. z o.o., ul. Główna 10, 60-001 Poznań

OŚWIADCZENIE O ODSTĄPIENIU OD UMOWY O ROBOTY BUDOWLANE

Na podstawie art. 636 § 1 w związku z art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego odstępuję od umowy o roboty budowlane zawartej w dniu 3 marca 2026 r. Pismem z dnia 15 września 2026 r. wezwałam Wykonawcę do zmiany sposobu wykonywania robót (strop nad parterem wykonany niezgodnie z projektem konstrukcyjnym) i wyznaczyłam termin do dnia 30 września 2026 r. Termin upłynął bezskutecznie. Wzywam do sporządzenia protokołu inwentaryzacji wykonanych robót w dniu 19 października 2026 r. o godz. 10.00 na terenie budowy.

Anna Nowak
(podpis własnoręczny)

Rozwiązanie umowy o roboty budowlane za porozumieniem stron

Gdy obie strony chcą zakończyć współpracę, nie potrzebują podstawy ustawowej: mogą umowę rozwiązać w drodze porozumienia (art. 353 z indeksem 1). Rozwiązanie za zgodą stron umowy zawartej na piśmie wymaga co najmniej formy dokumentowej, chyba że umowa zastrzega inną (art. 77 § 2); przy umowie z tego wzoru potrzebna jest forma pisemna.

Porozumienie powinno rozliczyć wszystko, co zostało w toku: wartość robót wykonanych według protokołu inwentaryzacji, zapłacone zaliczki, zwrot materiałów inwestora i datę wydania terenu budowy. Jeżeli przy zawarciu umowy dano zadatek, w razie rozwiązania umowy powinien być zwrócony (art. 394 § 3). Uważaj na ogólne zrzeczenie się wszelkich roszczeń: obejmie także wady robót już wykonanych, jeżeli ich wyraźnie nie wyłączysz.

Przykład wypełnienia

POROZUMIENIE O ROZWIĄZANIU UMOWY O ROBOTY BUDOWLANE
zawarte w Poznaniu w dniu 31 lipca 2026 r. pomiędzy Anną Nowak (Inwestor) a Budex sp. z o.o. (Wykonawca)

§ 1. Strony zgodnie rozwiązują umowę o roboty budowlane z dnia 3 marca 2026 r. z dniem 31 lipca 2026 r.
§ 2. Na podstawie protokołu inwentaryzacji z dnia 31 lipca 2026 r. strony stwierdzają, że Wykonawca wykonał roboty o wartości 84 000 zł brutto, z czego Inwestor zapłacił 60 000 zł. Pozostałe 24 000 zł Inwestor zapłaci w terminie 14 dni od podpisania porozumienia.
§ 3. Wykonawca wyda teren budowy w dniu 5 sierpnia 2026 r. na podstawie protokołu.
§ 4. Po wykonaniu porozumienia strony nie będą zgłaszać wobec siebie dalszych roszczeń z umowy, z wyjątkiem roszczeń z tytułu rękojmi za wady robót wykonanych do dnia rozwiązania.

Inwestor .................. Wykonawca ..................

Warianty i przykładowe sytuacje

Wynagrodzenie ryczałtowe

Wariant ze stałą kwotą za cały zakres robót, najczęstszy przy budowie domu i przy remontach. Umowa powołuje ryczałt w rozumieniu art. 632 Kodeksu cywilnego: wykonawca nie może żądać podwyżki, choćby rozmiaru lub kosztów prac nie dało się przewidzieć. Poza aneksem uzgodnionym przez strony zmienić ryczałt może tylko sąd, gdy nieprzewidywalna zmiana stosunków grozi wykonawcy rażącą stratą. Dlatego zakres robót i dokumentację trzeba opisać bardzo dokładnie.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Wynagrodzenie kosztorysowe

Wariant, w którym wynagrodzenie oblicza się na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów, a ostatecznie według robót faktycznie wykonanych. Umowa rozróżnia, kto sporządził zestawienie, bo od tego zależy prawo wykonawcy do dopłaty za prace dodatkowe (art. 630 § 1 Kodeksu cywilnego), i uzależnia prace dodatkowe od pisemnej zgody inwestora (art. 630 § 2).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Budowa domu przez osobę prywatną

Wariant dla osoby prywatnej budującej dom jednorodzinny z firmą wykonawczą. Inwestor jest tu konsumentem, więc umowa zawiera zapis, że jej postanowienia nie ograniczają rękojmi (art. 558 § 1 Kodeksu cywilnego), a postanowienia narzucone przez wykonawcę, sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszające interesy inwestora, nie wiążą go (art. 385 z indeksem 1 § 1). Nie dotyczy to jednoznacznie sformułowanego wynagrodzenia, w tym ryczałtu. Zakres i dokumentację uzupełnij według projektu.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Między firmami, z podwykonawcami

Wariant dla inwestora-przedsiębiorcy i generalnego wykonawcy, który będzie korzystał z podwykonawców. Umowa ustala tryb zgłaszania podwykonawców i sprzeciwu inwestora w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 647 z indeksem 1 Kodeksu cywilnego), a także zawiera klauzulę o gwarancji zapłaty, której wykonawca może żądać w każdym czasie i której nie da się umową wyłączyć (art. 649 z indeksem 2).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Remont budynku

Wariant dla remontu budynku lub budowli zlecanego firmie przez osobę prywatną. Przepisy o umowie o roboty budowlane stosuje się do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli odpowiednio (art. 658 Kodeksu cywilnego), więc obowiązują tu te same reguły o odbiorach, rękojmi i podwykonawcach. Drobne prace bez dokumentacji i terenu budowy lepiej ująć umową o dzieło.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Podwykonawca wskazany w umowie

Wariant, w którym podwykonawca i szczegółowy przedmiot jego robót są określone w samej umowie. Zwalnia to z osobnego zgłoszenia, ale tylko wtedy, gdy umowa jest zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 647 z indeksem 1 § 2 Kodeksu cywilnego), czyli podpisana własnoręcznie albo kwalifikowanymi podpisami elektronicznymi obu stron. Inwestor odpowiada wtedy solidarnie z wykonawcą za wynagrodzenie tego podwykonawcy za roboty wskazane w umowie, w granicach wynagrodzenia należnego wykonawcy za te roboty (§ 3). Termin na sprzeciw z § 1 z indeksem 1 biegnie od doręczenia zgłoszenia, a zgłoszenia tu nie ma, więc nie ma zastosowania.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Umowa o roboty budowlane - pełna treść wzoru

To jest kompletna treść wzoru. Puste miejsca uzupełni generator powyżej - albo skopiuj tekst i uzupełnij go ręcznie.

Pokaż pełną treść wzoru

UMOWA O ROBOTY BUDOWLANE

zawarta w ........................... w dniu ........................... pomiędzy:

..........................., ..........................., ..........................., zwanym dalej Inwestorem,

..........................., ..........................., ..........................., zwanym dalej Wykonawcą.

§ 1. Przedmiot umowy

Wykonawca zobowiązuje się wykonać i oddać Inwestorowi następujący obiekt (roboty budowlane): ............................

Roboty zostaną wykonane w miejscu: ..........................., zgodnie z dokumentacją wskazaną w § 2, z zasadami wiedzy technicznej oraz z obowiązującymi przepisami.

Inwestor zobowiązuje się do dokonania czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, a także do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia (art. 647 Kodeksu cywilnego).

§ 2. Dokumentacja i materiały

Częścią składową umowy jest następująca dokumentacja: ........................... (art. 648 § 2 Kodeksu cywilnego). W razie wątpliwości przyjmuje się, że Wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy (art. 649 Kodeksu cywilnego).

Jeżeli dostarczona przez Inwestora dokumentacja, teren budowy, materiały, maszyny lub urządzenia nie nadają się do prawidłowego wykonania robót albo jeżeli zajdą inne okoliczności, które mogą przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót, Wykonawca niezwłocznie zawiadomi o tym Inwestora (art. 634 i art. 651 Kodeksu cywilnego).

§ 3. Teren budowy i kierownictwo robót

Inwestor przekaże Wykonawcy teren budowy protokolarnie w dniu ............................ Od chwili protokolarnego przejęcia terenu budowy aż do oddania obiektu Wykonawca ponosi na zasadach ogólnych odpowiedzialność za szkody wynikłe na tym terenie (art. 652 Kodeksu cywilnego).

Wykonawca zgłasza Inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru roboty ulegające zakryciu bądź zanikające, przed ich zakryciem.

Inwestor zapewni współdziałanie niezbędne do wykonania robót, w tym dostęp do terenu budowy oraz niezwłoczne udzielanie wyjaśnień dotyczących dokumentacji.

§ 4. Terminy

Wykonawca rozpocznie roboty w dniu ........................... i zakończy je, zgłaszając obiekt do odbioru końcowego, w terminie do dnia ............................

§ 5. Wynagrodzenie

Wynagrodzenie płatne będzie ............................

W razie opóźnienia w zapłacie Wykonawcy przysługują odsetki za opóźnienie (art. 481 Kodeksu cywilnego).

§ 6. Podwykonawcy

Wykonawca odpowiada za działania i zaniechania podwykonawców oraz innych osób, którym powierza wykonanie robót, jak za własne działania i zaniechania (art. 474 Kodeksu cywilnego).

§ 7. Odbiory

Wykonawca zgłosi Inwestorowi gotowość do odbioru końcowego na piśmie, a jeżeli prowadzony jest dziennik budowy, także wpisem do dziennika budowy. Inwestor przystąpi do odbioru w terminie ........................... od dnia doręczenia zgłoszenia.

Z każdego odbioru strony sporządzają protokół, w którym wymieniają stwierdzone wady wraz z terminem ich usunięcia. Przy odbiorze końcowym Wykonawca przekaże Inwestorowi dokumenty niezbędne do użytkowania obiektu, w tym dokumentację powykonawczą, jeżeli jest wymagana.

§ 8. Kary umowne

Strony nie zastrzegają kar umownych. Za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy strony odpowiadają na zasadach ogólnych (art. 471 Kodeksu cywilnego).

§ 9. Rękojmia i gwarancja

Do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło i o rękojmi przy sprzedaży (art. 656 § 1 i art. 638 § 1 Kodeksu cywilnego). Dniem wydania obiektu jest dzień podpisania protokołu odbioru końcowego.

§ 10. Odstąpienie od umowy

Inwestor może odstąpić od umowy, jeżeli Wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał go ukończyć w umówionym terminie (art. 635 w związku z art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego). Jeżeli Wykonawca wykonuje roboty w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, Inwestor może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin, a po jego bezskutecznym upływie odstąpić od umowy albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie robót innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo Wykonawcy (art. 636 § 1 w związku z art. 656 § 1).

Dopóki obiekt nie został ukończony, Inwestor może w każdej chwili od umowy odstąpić, płacąc umówione wynagrodzenie pomniejszone o to, co Wykonawca oszczędził z powodu niewykonania robót (art. 644 w związku z art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego).

Jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin z zagrożeniem, że po jego bezskutecznym upływie odstąpi od umowy (art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego).

Oświadczenie o odstąpieniu wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności i wskazania przyczyny. W terminie 7 dni od odstąpienia strony sporządzają protokół inwentaryzacji robót wykonanych do dnia odstąpienia, który jest podstawą rozliczenia.

§ 11. Postanowienia końcowe

Zmiana i uzupełnienie umowy, jej rozwiązanie za zgodą stron oraz odstąpienie od niej wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego, w szczególności o umowie o roboty budowlane, oraz ustawy Prawo budowlane.

Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

.............................................
Inwestor

.............................................
Wykonawca

Umowa o roboty budowlane wzór Word (DOCX)

Wzór umowa o roboty budowlane w formacie Word pobierzesz z generatora przyciskiem „Pobierz Word (DOCX)” - za darmo, bez rejestracji, z już wpisanymi danymi.

Umowa o roboty budowlane wzór PDF

Ten sam dokument pobierzesz także jako PDF gotowy do wydruku i podpisu. Plik powstaje w Twojej przeglądarce, danych nigdzie nie wysyłamy.

Umowa o roboty budowlane do pobrania za darmo

Wzór jest darmowy w pełnej wersji - żadnego okresu próbnego, żadnego adresu e-mail. Wypełnij, pobierz, podpisz.

Aktualność wzoru na rok 2026

Wzór odpowiada stanowi prawnemu na rok 2026. Powołane przepisy sprawdzamy na bieżąco z tekstem ujednoliconym publikowanym przez Sejm (api.sejm.gov.pl).

Najczęściej zadawane pytania

Czy umowa o roboty budowlane musi być zawarta na piśmie?

Powinna być stwierdzona pismem (art. 648 § 1 Kodeksu cywilnego), ale przepis nie przewiduje rygoru nieważności, więc umowa zawarta ustnie jest ważna (art. 73 § 1). Brak pisma utrudnia za to dowód: w sporze co do zasady nie można dowodzić zawarcia umowy świadkami ani przesłuchaniem stron, chyba że obie strony się zgodzą, żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą albo fakt zawarcia uprawdopodobniono dokumentem (art. 74 § 1 i 2); między przedsiębiorcami tego ograniczenia nie ma (art. 74 § 4). Wyjątkiem jest wskazanie podwykonawcy w umowie, które działa tylko przy formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 647 z indeksem 1 § 2).

Czym umowa o roboty budowlane różni się od umowy o dzieło?

Obie dotyczą rezultatu, ale przy robotach budowlanych inwestor ma obowiązki wobec wykonawcy: przekazuje teren budowy, dostarcza projekt i odbiera obiekt (art. 647). Przepisy o dziele stosuje się tu odpowiednio tylko do opóźnienia, wadliwego wykonania, rękojmi i odstąpienia przed ukończeniem obiektu (art. 656 § 1). Odesłanie nie obejmuje dwuletniego przedawnienia z art. 646, dlatego do roszczeń z tej umowy, z wyjątkiem roszczeń z rękojmi (art. 568 § 2 w związku z art. 638 § 1 i art. 656 § 1), stosuje się terminy ogólne z art. 118: sześć lat, a dla roszczeń związanych z działalnością gospodarczą trzy lata, z końcem terminu w ostatnim dniu roku kalendarzowego.

Co jeśli przy ryczałcie roboty okażą się droższe?

Wykonawca nie może jednostronnie żądać podwyższenia ryczałtu, chociażby w chwili zawarcia umowy nie dało się przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac (art. 632 § 1 Kodeksu cywilnego). Jeżeli nieprzewidywalna zmiana stosunków grozi mu rażącą stratą, może wystąpić do sądu o podwyższenie ryczałtu albo rozwiązanie umowy (art. 632 § 2). Poza sądem pozostaje aneks, czyli zgoda inwestora. Roboty spoza projektu, na przykład dodatkowy taras, nie są objęte ryczałtem i powinny zostać zlecone i wycenione aneksem przed ich wykonaniem.

Czy muszę płacić podwykonawcy, jeżeli zapłaciłem już wykonawcy?

Możesz musieć. Jeżeli roboty podwykonawcy zostały ci zgłoszone przed ich rozpoczęciem, a ty w terminie nie złożyłeś sprzeciwu podwykonawcy i wykonawcy, odpowiadasz za wynagrodzenie podwykonawcy solidarnie z wykonawcą (art. 647 z indeksem 1 § 1). Zapłata wykonawcy tego nie zmienia, bo to inny dług. Odpowiedzialność jest ograniczona do wynagrodzenia należnego wykonawcy za te same roboty (§ 3). Dlatego przy każdym zgłoszeniu zdecyduj od razu i, jeżeli się sprzeciwiasz, zrób to na piśmie w terminie.

Jak długo wykonawca odpowiada za wady?

Do rękojmi za wady obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży (art. 656 § 1 i art. 638 § 1). Wykonawca odpowiada, jeżeli wada zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od wydania, gdy chodzi o wady nieruchomości, a w pozostałych przypadkach dwóch lat (art. 568 § 1). Roszczenie o usunięcie wady przedawnia się po roku od jej stwierdzenia, ale gdy inwestorem jest konsument, nie wcześniej niż z upływem tych terminów (art. 568 § 2). Gdy obie strony są przedsiębiorcami, inwestor musi zbadać obiekt i niezwłocznie zawiadomić o wadzie (art. 563), chyba że jest osobą fizyczną, dla której umowa z jej treści nie ma charakteru zawodowego (art. 556 z indeksem 5). Taka osoba korzysta też z konsumenckiej reguły o przedawnieniu z art. 568 § 2, ale nie z zakazu ograniczania rękojmi (art. 556 z indeksem 4 § 1). Jeżeli chcesz dłuższej ochrony, rękojmię można rozszerzyć (art. 558 § 1) albo uzyskać gwarancję jakości.

Czy mogę wpisać karę umowną za opóźnienie inwestora w zapłacie?

Nie. Karę umowną można zastrzec wyłącznie na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego (art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego), a zapłata wynagrodzenia jest świadczeniem pieniężnym. Wykonawcy należą się za to odsetki za opóźnienie, nawet gdy nie poniósł szkody (art. 481 § 1), w granicach odsetek maksymalnych (art. 481 § 2 z indeksem 1). Karę można natomiast zastrzec za niepieniężne obowiązki inwestora, na przykład za zwłokę w przekazaniu terenu budowy.

Podstawa prawna

Powołane przepisy ostatnio sprawdzone maszynowo z tekstem ujednoliconym w serwisie Sejmu (api.sejm.gov.pl) dnia 21.09.2026. Zmiany w przepisach śledzimy na bieżąco.

Kodeks cywilny - nieważność czynności dokonanej bez zastrzeżonej formy pisemnej tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor nieważności
Kodeks cywilny - dowodowe skutki niezachowania formy pisemnej i wyjątki, w tym żądanie konsumenta i stosunki między przedsiębiorcami
Kodeks cywilny - forma zmiany umowy oraz jej rozwiązania za zgodą stron i odstąpienia od niej
Kodeks cywilny - forma pisemna, czyli własnoręczny podpis na dokumencie
Kodeks cywilny - forma elektroniczna z kwalifikowanym podpisem elektronicznym i jej równoważność z formą pisemną
Kodeks cywilny - ogólne terminy przedawnienia: sześć lat, trzy lata dla roszczeń związanych z działalnością gospodarczą, koniec terminu w ostatnim dniu roku kalendarzowego
Kodeks cywilny - swoboda umów
Kodeks cywilny - niedozwolone postanowienia umowne w umowach z konsumentem
Kodeks cywilny - przykładowe niedozwolone postanowienia, w tym rażąco wygórowana kara umowna (pkt 17) i podwyższenie wynagrodzenia bez prawa odstąpienia (pkt 20)
Kodeks cywilny - zadatek, w tym jego zwrot w razie rozwiązania umowy (§ 3)
Kodeks cywilny - odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania
Kodeks cywilny - odpowiedzialność dłużnika za osoby, którym powierza wykonanie zobowiązania
Kodeks cywilny - odsetki za opóźnienie w świadczeniu pieniężnym i odsetki maksymalne
Kodeks cywilny - kara umowna tylko za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego
Kodeks cywilny - należność kary bez względu na szkodę, odszkodowanie ponad karę tylko przy zastrzeżeniu, miarkowanie kary
Kodeks cywilny - odstąpienie od umowy wzajemnej po wyznaczeniu terminu dodatkowego
Kodeks cywilny - odstąpienie bez terminu dodatkowego, gdy strona oświadczy, że świadczenia nie spełni
Kodeks cywilny - konsumenckie przepisy o rękojmi, z wyjątkiem art. 558 § 1 zdanie drugie, stosuje się do osoby fizycznej zawierającej umowę bezpośrednio związaną z jej działalnością gospodarczą, gdy z treści umowy wynika, że nie ma ona dla niej charakteru zawodowego (§ 1); brak tego w umowie można uzupełnić oświadczeniem najpóźniej przy jej zawarciu (§ 2)
Kodeks cywilny - art. 563 nie stosuje się do osoby fizycznej, dla której umowa nie ma charakteru zawodowego
Kodeks cywilny - rozszerzenie, ograniczenie lub wyłączenie rękojmi i zakaz ograniczeń wobec konsumenta poza przepisami szczególnymi
Kodeks cywilny - obowiązek zbadania rzeczy i niezwłocznego zawiadomienia o wadzie między przedsiębiorcami
Kodeks cywilny - terminy rękojmi: dwa lata, pięć lat dla wad nieruchomości; przedawnienie roszczeń z rękojmi
Kodeks cywilny - definicja umowy o dzieło
Kodeks cywilny - wynagrodzenie kosztorysowe i jego zmiana po zarządzeniu organu państwowego zmieniającym ceny lub stawki
Kodeks cywilny - podwyższenie wynagrodzenia kosztorysowego za prace dodatkowe i brak takiego prawa bez zgody zamawiającego
Kodeks cywilny - odstąpienie zamawiającego przy konieczności znacznego podwyższenia wynagrodzenia kosztorysowego w wypadkach z art. 629 i 630
Kodeks cywilny - wynagrodzenie ryczałtowe, zakaz żądania podwyższenia i sądowa zmiana ryczałtu przy groźbie rażącej straty
Kodeks cywilny - użycie materiałów zamawiającego, rachunek i zwrot niezużytej części
Kodeks cywilny - zawiadomienie o nieprzydatności materiału lub innych przeszkodach
Kodeks cywilny - odstąpienie bez terminu dodatkowego, gdy ukończenie w terminie stało się nieprawdopodobne
Kodeks cywilny - wadliwe lub sprzeczne z umową wykonywanie, wykonanie zastępcze, zwrot materiału
Kodeks cywilny - odpowiednie stosowanie przepisów o rękojmi i gwarancji przy sprzedaży do wad dzieła
Kodeks cywilny - odstąpienie przed ukończeniem za zapłatą wynagrodzenia pomniejszonego o oszczędności
Kodeks cywilny - dwuletnie przedawnienie roszczeń z umowy o dzieło
Kodeks cywilny - definicja umowy o roboty budowlane i obowiązki stron
Kodeks cywilny - solidarna odpowiedzialność inwestora za wynagrodzenie podwykonawcy zgłoszonego albo wskazanego w umowie, zgłoszenie i sprzeciw w 30 dni, forma pisemna pod rygorem nieważności, nieważność postanowień sprzecznych
Kodeks cywilny - stwierdzenie umowy pismem; dokumentacja jako część składowa umowy
Kodeks cywilny - domniemanie, że wykonawca podjął się wszystkich robót z projektu
Kodeks cywilny - gwarancja zapłaty: cel, formy, równy podział kosztów; wyłączenie, gdy inwestorem jest Skarb Państwa
Kodeks cywilny - zakaz wyłączenia lub ograniczenia prawa do gwarancji zapłaty; bezskuteczność odstąpienia inwestora spowodowanego żądaniem gwarancji
Kodeks cywilny - żądanie gwarancji zapłaty w każdym czasie i jej zakres
Kodeks cywilny - odstąpienie wykonawcy po bezskutecznym upływie terminu nie krótszego niż 45 dni na przedstawienie gwarancji zapłaty
Kodeks cywilny - stosowanie przepisów o gwarancji zapłaty do umów z podwykonawcami
Kodeks cywilny - obowiązek zawiadomienia inwestora o przeszkodach w prawidłowym wykonaniu
Kodeks cywilny - odpowiedzialność wykonawcy za szkody na protokolarnie przejętym terenie
Kodeks cywilny - odbiory częściowe za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia
Kodeks cywilny - odesłanie do przepisów o dziele w zakresie opóźnienia, wadliwego wykonania, rękojmi i odstąpienia inwestora przed ukończeniem obiektu
Kodeks cywilny - stosowanie przepisów do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli
Prawo budowlane - obowiązki inwestora, w tym zapewnienie kierownika budowy i odbioru robót
Prawo budowlane - obowiązki kierownika budowy, w tym zgłaszanie robót zanikających i zgłoszenie obiektu do odbioru
Ustawa o prawach konsumenta - katalog umów wyłączonych spod stosowania ustawy

Powiązane dokumenty

Umowa o dzieło - wzór
Umowa o dzieło wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online zgodnie z art. 627 Kodeksu cywilnego, bez rejestracji.
Aneks do umowy - wzór
Aneks do umowy wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online i zmień warunki umowy zgodnie z Kodeksem cywilnym, bez rejestracji.
Odstąpienie od umowy - wzór
Odstąpienie od umowy wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online zgodnie z art. 395 Kodeksu cywilnego, bez rejestracji.
Przedsądowe wezwanie do zapłaty - wzór
Przedsądowe wezwanie do zapłaty wzór 2026 za darmo, PDF i Word. Wypełnij online zgodnie z art. 455 Kodeksu cywilnego, bez rejestracji.

Maszynowo czytelny schemat tego dokumentu: umowa-o-roboty-budowlane.json