Sporządzono.pl

Protokół odbioru robót budowlanych - wzór 2026 za darmo

Protokół odbioru robót budowlanych to dokument, w którym inwestor i wykonawca, często z udziałem inspektora nadzoru inwestorskiego i kierownika budowy, stwierdzają zakres wykonanych robót, ich zgodność z umową i projektem oraz wykryte wady wraz z terminem ich usunięcia. Odebranie obiektu jest obowiązkiem inwestora w umowie o roboty budowlane (art. 647 Kodeksu cywilnego, Dz.U. 1964 poz. 93). Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, inwestor musi na żądanie wykonawcy odbierać roboty także częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia (art. 654). Data odbioru końcowego dokumentuje dzień wydania obiektu. Od tego dnia liczy się termin rękojmi: pięć lat dla wad nieruchomości i dwa lata dla pozostałych (art. 568 § 1 w związku z art. 638 § 1 i art. 656 § 1). Wady widoczne przy odbiorze wpisuje się do protokołu razem z żądaniem ich usunięcia. Szczegóły skutków przemilczenia wady (art. 557 § 2 i art. 563) opisano w ostrzeżeniach poniżej.

Uzupełnij dane

Twoje dane nie opuszczają przeglądarki. Dokument powstaje bezpośrednio na Twoim urządzeniu i nic z tego, co wpiszesz, nie jest nigdzie wysyłane.

Rozpoczęty dokument zostaje zapisany wyłącznie w Twojej przeglądarce i po 48 godzinach sam się usuwa.

Protokół odbioru robót budowlanych - kiedy stosować

Protokół sporządzasz przy każdym odbiorze robót: końcowym po zakończeniu całości, częściowym po etapie, za który należy się część wynagrodzenia (art. 654 Kodeksu cywilnego), oraz przy odbiorze robót zanikających, których po zakryciu nie da się już obejrzeć. Ten sam wzór obsłuży odbiór ostateczny po upływie gwarancji, jeżeli przewiduje go umowa. Przy remoncie budynku stosuje się te same przepisy odpowiednio (art. 658).

Protokół jest dowodem dwóch rzeczy, o które strony spierają się najczęściej: kiedy obiekt został wydany i w jakim był stanie. Od dnia wydania liczą się terminy rękojmi (art. 568 § 1 w związku z art. 638 § 1 i art. 656 § 1). Wpisane wady i termin ich usunięcia wyznaczają z kolei bieg terminów na dalsze uprawnienia inwestora (art. 568 § 3). Wykonawca, który protokolarnie przejął teren budowy, odpowiada za szkody na nim aż do oddania obiektu (art. 652).

Protokół jest dokumentem stron umowy. Nie zastępuje zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy ani pozwolenia na użytkowanie (art. 54 i 55 Prawa budowlanego). Wzór nie jest przeznaczony do zamówień publicznych.

Niezbędne elementy dokumentu

ElementCo musi zawierać
Miejsce i data odbioruPrzy odbiorze końcowym data dokumentuje dzień wydania obiektu, od którego biegną terminy rękojmi (art. 568 § 1).
UczestnicyInwestor i wykonawca z reprezentantami, a jeżeli są ustanowieni, inspektor nadzoru inwestorskiego (art. 25 pkt 3 i 4 Prawa budowlanego) i kierownik budowy (art. 22 pkt 9).
Podstawa i przedmiot odbioruData i numer umowy, miejsce robót, zakres odbieranych robót. Przy odbiorze częściowym etap i jego wartość (art. 654).
Sprawdzenia i dokumentyPrzeprowadzone próby i pomiary oraz przekazane dokumenty, w tym dokumentacja powykonawcza (art. 22 pkt 7 i 8 Prawa budowlanego).
Wynik odbioruOdbiór bez zastrzeżeń, odbiór z wadami albo odmowa odbioru z konkretnym uzasadnieniem.
Wady i termin ich usunięciaKażda wada osobno, z oceną, czy jest istotna (art. 560 § 4), i jeden oznaczony termin usunięcia (art. 568 § 3).
Stanowisko wykonawcy i podpisyMiejsce na zastrzeżenia wykonawcy oraz podpisy wszystkich uczestników, po jednym egzemplarzu dla każdej ze stron.

Najczęstsze błędy

Jak wpisać wady do protokołu odbioru

Każdą wadę opisz osobno: gdzie jest, na czym polega i czy jest istotna. Podział ma znaczenie ustawowe. Z powodu wady nieistotnej nie można odstąpić od umowy, można natomiast żądać obniżenia wynagrodzenia albo usunięcia wady (art. 560 § 1 i § 4 w związku z art. 638 § 1 Kodeksu cywilnego).

Wyznacz jeden konkretny termin usunięcia wad. Wykonawca powinien usunąć wadę w rozsądnym czasie (art. 561 § 2). Jeżeli żądałeś usunięcia wady, termin na obniżenie wynagrodzenia albo odstąpienie od umowy biegnie od bezskutecznego upływu terminu na usunięcie (art. 568 § 3). Gdy wykonawca nie zgadza się z oceną wady, wpisz jego stanowisko. Sporny zapis jest lepszy niż protokół bez podpisu jednej ze stron.

Przykład wypełnienia

III. Wynik odbioru
Przy odbiorze strony stwierdziły następujące wady:
1. Salon, ściana północna: pęknięcie tynku długości ok. 1,5 m - wada nieistotna.
2. Taras: brak spadku płytek, woda stoi przy drzwiach balkonowych - wada istotna.
3. Łazienka: brak silikonu przy brodziku - wada nieistotna.
Inwestor dokonuje odbioru z zastrzeżeniem usunięcia wad i żąda ich usunięcia w terminie do dnia 30 czerwca 2026 r.
Stanowisko Wykonawcy: Wykonawca uznaje wady nr 1 i 3, wadę nr 2 uważa za nieistotną.

Odbiór robót zanikających i ulegających zakryciu

Roboty zanikające to te, których po wykonaniu kolejnej warstwy nie da się obejrzeć: zbrojenie przed betonowaniem, izolacje przed zasypaniem, instalacje przed tynkowaniem. Kierownik budowy zgłasza je inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru (art. 22 pkt 7 Prawa budowlanego), a inspektor nadzoru inwestorskiego je sprawdza i odbiera (art. 25 pkt 3). Elementy wymagające geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej podlegają jej przed zakryciem (art. 43 ust. 3).

Protokół powinien jednoznacznie przesądzać, czy wykonawca może zakryć roboty. Jeżeli stwierdzono wady, zakrycie dopiero po ich usunięciu i potwierdzeniu, bo później zostaje tylko polecenie odkrycia elementów zakrytych (art. 26 pkt 1).

Przykład wypełnienia

PROTOKÓŁ ODBIORU ROBÓT ZANIKAJĄCYCH I ULEGAJĄCYCH ZAKRYCIU
Zakres: zbrojenie stropu nad parterem według rysunku K-05.
Sprawdzenia: średnice i rozstaw prętów, otulina, zakłady.
Strony stwierdzają zgodność z projektem i nie stwierdzają wad. Wykonawca może przystąpić do zakrycia odebranych robót.

Warianty i przykładowe sytuacje

Odbiór końcowy bez zastrzeżeń

Wariant dla zakończonej budowy lub remontu, przy którym strony nie stwierdzają wad. Protokół wskazuje dzień oddania obiektu. Od tego dnia biegną terminy rękojmi (art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego), a także termin gwarancji, jeżeli umowa liczy go od odbioru. Zawiera też zastrzeżenie, że odbiór nie zwalnia wykonawcy z odpowiedzialności za wady ujawnione później. Wybieraj go tylko wtedy, gdy rzeczywiście nie widzisz żadnych wad.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Odbiór częściowy (etap)

Wariant dla odbioru etapu robót według harmonogramu. Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, inwestor musi na żądanie wykonawcy odbierać roboty częściowo, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia (art. 654 Kodeksu cywilnego). Protokół jest podstawą rozliczenia etapu i faktury częściowej na zasadach z umowy. Wyraźnie zaznacza też, że nie jest odbiorem końcowym obiektu.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Odbiór z wadami

Wariant, w którym inwestor odbiera roboty, ale wpisuje wykryte wady z oceną ich istotności i żąda usunięcia w oznaczonym terminie. Termin ma znaczenie. Jeżeli inwestor żądał usunięcia wady, termin na obniżenie wynagrodzenia albo odstąpienie od umowy biegnie od bezskutecznego upływu terminu na usunięcie (art. 568 § 3 Kodeksu cywilnego). Odstąpienie nie przysługuje przy wadzie nieistotnej (art. 560 § 4).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Roboty zanikające i zakrywane

Wariant dla zbrojenia przed betonowaniem, izolacji przed zasypaniem, instalacji przed tynkowaniem i innych robót, których po zakryciu nie da się obejrzeć. Kierownik budowy zgłasza je inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru (art. 22 pkt 7 Prawa budowlanego), a inspektor nadzoru je sprawdza i odbiera (art. 25 pkt 3). Protokół określa, czy wolno je już zakryć.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Remont mieszkania

Wariant dla osoby prywatnej odbierającej remont mieszkania od firmy. Przepisy o robotach budowlanych stosuje się odpowiednio do remontu budynku (art. 658 Kodeksu cywilnego), a przy drobnych pracach umowa bywa umową o dzieło, które zamawiający musi odebrać, gdy wydano je zgodnie z umową (art. 643). Inwestor będący konsumentem korzysta z domniemania, że wada lub jej przyczyna istniała już w chwili wydania (odbioru), jeżeli wadę stwierdzono przed upływem roku od wydania (art. 556 z indeksem 2).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Odmowa odbioru

Wariant, w którym inwestor odmawia odbioru i wpisuje konkretne przyczyny. Odebranie obiektu jest obowiązkiem inwestora (art. 647 Kodeksu cywilnego), więc odmowa musi wskazywać, których robót nie wykonano albo w czym są niezgodne z umową lub projektem. Protokół pozwala wpisać stanowisko wykonawcy i termin ponownego zgłoszenia.

Wypełnij ten wariant w generatorze

Odbiór ostateczny (pogwarancyjny)

Wariant dla przeglądu po upływie okresu gwarancji, jeżeli umowa przewiduje taki odbiór, na przykład jako warunek zwrotu kaucji. Upływ gwarancji nie musi oznaczać końca rękojmi. Za wady nieruchomości wykonawca odpowiada, jeżeli zostaną stwierdzone przed upływem pięciu lat od wydania (art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego).

Wypełnij ten wariant w generatorze

Protokół odbioru robót budowlanych - pełna treść wzoru

To jest kompletna treść wzoru. Puste miejsca uzupełni generator powyżej - albo skopiuj tekst i uzupełnij go ręcznie.

Pokaż pełną treść wzoru
..........................., dnia ...........................
PROTOKÓŁ ODBIORU ROBÓT BUDOWLANYCH
I. Uczestnicy odbioru
Inwestor: ..........................., adres: ..........................., zwany dalej Inwestorem.
Wykonawca: ..........................., adres: ..........................., zwany dalej Wykonawcą.
II. Przedmiot odbioru
Odbiór dotyczy robót budowlanych wykonanych na podstawie umowy zawartej w dniu ........................... pomiędzy Inwestorem a Wykonawcą, w miejscu: ............................
Zakres robót objętych odbiorem: ............................
III. Wynik odbioru
Odbiór nie zwalnia Wykonawcy z odpowiedzialności z tytułu rękojmi i gwarancji za wady ujawnione po dniu odbioru.
IV. Postanowienia końcowe
Protokół sporządzono w jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Podpis uczestnika potwierdza udział w odbiorze i zapoznanie się z treścią protokołu.
.............................................
Inwestor
.............................................
Wykonawca

Protokół odbioru robót budowlanych wzór Word (DOCX)

Wzór protokół odbioru robót budowlanych w formacie Word pobierzesz z generatora przyciskiem „Pobierz Word (DOCX)” - za darmo, bez rejestracji, z już wpisanymi danymi.

Protokół odbioru robót budowlanych wzór PDF

Ten sam dokument pobierzesz także jako PDF gotowy do wydruku i podpisu. Plik powstaje w Twojej przeglądarce, danych nigdzie nie wysyłamy.

Protokół odbioru robót budowlanych do pobrania za darmo

Wzór jest darmowy w pełnej wersji - żadnego okresu próbnego, żadnego adresu e-mail. Wypełnij, pobierz, podpisz.

Aktualność wzoru na rok 2026

Wzór odpowiada stanowi prawnemu na rok 2026. Powołane przepisy sprawdzamy na bieżąco z tekstem ujednoliconym publikowanym przez Sejm (api.sejm.gov.pl).

Najczęściej zadawane pytania

Czy inwestor może odmówić odbioru z powodu usterek?

Odebranie obiektu jest obowiązkiem inwestora (art. 647 Kodeksu cywilnego), więc odmowa musi mieć konkretne uzasadnienie wpisane do protokołu. Wadę, którą da się usunąć, zwykle wpisuje się do protokołu odbioru z terminem usunięcia. Inwestor zachowuje wtedy uprawnienia z rękojmi, a obiekt zostaje wydany. Przy wadzie nieistotnej przepisy wykluczają odstąpienie od umowy (art. 560 § 4). Odmowa powinna wskazywać, których robót nie wykonano albo dlaczego są niezgodne z umową lub projektem.

Od kiedy biegnie rękojmia i gwarancja?

Rękojmia obejmuje wady stwierdzone przed upływem pięciu lat od wydania, gdy chodzi o wady nieruchomości, a w pozostałych przypadkach dwóch lat (art. 568 § 1 w związku z art. 638 § 1 i art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego). Dniem wydania jest w praktyce dzień odbioru końcowego wpisany w protokole. Gwarancja biegnie według treści oświadczenia gwarancyjnego (art. 577 § 1). Art. 656 § 1 odsyła do przepisów o dziele tylko co do rękojmi, nie gwarancji, więc przy umowie o roboty budowlane wpisz termin gwarancji do tego oświadczenia. Gdy umowa jest w istocie umową o dzieło, a terminu nie zastrzeżono, wynosi on dwa lata od wydania (art. 577 § 4 w związku z art. 638 § 2). Gwarancja działa obok rękojmi, więc upływ jednej nie kończy drugiej.

Czy wykonawca może żądać odbiorów częściowych?

Tak, chyba że umowa to wyłącza. Inwestor jest obowiązany na żądanie wykonawcy przyjmować roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia (art. 654 Kodeksu cywilnego). Protokół odbioru częściowego powinien wskazać etap i jego wartość według umowy. Powinien też zaznaczać, że nie jest odbiorem końcowym obiektu.

Kiedy wykonawcy należy się wynagrodzenie?

Przy umowie o roboty budowlane inwestor zobowiązuje się odebrać obiekt i zapłacić wynagrodzenie (art. 647), a termin zapłaty ustalają strony w umowie. Przy odbiorach częściowych płatna jest odpowiednia część wynagrodzenia (art. 654). Jeżeli drobny remont jest w istocie umową o dzieło (art. 627), w braku odmiennej umowy wynagrodzenie należy się w chwili oddania dzieła. Przy dziele oddawanym częściami z wynagrodzeniem obliczonym osobno za każdą część należy się ono przy oddaniu każdej części (art. 642). Terminów zapłaty między przedsiębiorcami z odrębnej ustawy ten wzór nie opisuje.

Czy po podpisaniu protokołu mogę zamieszkać w domu?

Protokół rozlicza strony umowy, ale nie zastępuje formalności przed nadzorem budowlanym. Do użytkowania obiektu, na który wymagane było pozwolenie na budowę albo niektóre zgłoszenia, można przystąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji (art. 54 ust. 1 Prawa budowlanego). W przypadkach z art. 55 potrzebne jest pozwolenie na użytkowanie. Do zawiadomienia dołącza się między innymi oświadczenie kierownika budowy (art. 57 ust. 1 pkt 2), które kierownik przekazuje inwestorowi przy odbiorze (art. 22 pkt 9).

Co zrobić, gdy wykonawca nie usunie wad w terminie?

Możesz złożyć oświadczenie o obniżeniu wynagrodzenia albo, przy wadzie istotnej, o odstąpieniu od umowy (art. 560 § 1 i § 4 w związku z art. 638 § 1 Kodeksu cywilnego). Termin na to biegnie od bezskutecznego upływu terminu wyznaczonego na usunięcie wad (art. 568 § 3). Samo roszczenie o usunięcie wady przedawnia się po roku od jej stwierdzenia, a przy konsumencie nie wcześniej niż z upływem terminów rękojmi (art. 568 § 2). Przed podjęciem decyzji wyślij wykonawcy pisemne wezwanie do usunięcia wad.

Podstawa prawna

Powołane przepisy ostatnio sprawdzone maszynowo z tekstem ujednoliconym w serwisie Sejmu (api.sejm.gov.pl) dnia 21.09.2026. Zmiany w przepisach śledzimy na bieżąco.

Powiązane dokumenty

Maszynowo czytelny schemat tego dokumentu: protokol-odbioru-robot-budowlanych.json